隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級以及國家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)糾紛案件中新情況、新問題不斷涌現(xiàn)。筆者擬結(jié)合《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》（以下簡稱《八民會紀(jì)要（民事部分）》）的相關(guān)內(nèi)容，對房地產(chǎn)糾紛案件審判中的幾個疑難問題進(jìn)行闡述，以拋磚引玉。

一、關(guān)于“一房數(shù)賣”的合同履行問題

 出賣人就同一房屋訂立兩個以上買賣合同，形成兩個以上具有重疊內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，俗稱“一房數(shù)賣”。在房地產(chǎn)價格快速上漲時期，出賣人受利益驅(qū)動，與數(shù)人簽訂房屋買賣合同，導(dǎo)致部分受讓方無法取得房屋的情況，常有發(fā)生，此種情況下，起碼有如下兩個問題需要討論：第一，幾個買賣合同的效力是否受到影響；第二，數(shù)個買受人的利益如何保護(hù)。

    對于第一個問題，通說認(rèn)為，我國物權(quán)變動系采債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式，即債權(quán)行為加交付或登記的事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)變動。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條確定的區(qū)分原則，當(dāng)事人之間訂立的房屋買賣合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。因此，出賣人就同一房屋訂立數(shù)個買賣合同的，在沒有其他合同無效情形的情況下，數(shù)個買賣合同均應(yīng)為有效合同。

對于第二個問題，首先，要明確的是，根據(jù)債權(quán)平等原則，在數(shù)個買賣合同均為有效合同的情況下，數(shù)個買受人作為債權(quán)人的合法利益均應(yīng)受到法律保護(hù)，各受讓方均可要求繼續(xù)履行合同。但房屋只有一個，哪一份合同能夠得到繼續(xù)履行，尤其是在出賣人無能力承擔(dān)損害賠償責(zé)任的情況下，利益沖突尤甚。實(shí)際上，對于“一物數(shù)賣”問題，現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)司法解釋、農(nóng)村土地承包糾紛司法解釋以及買賣合同司法解釋均有涉及。

國有土地使用權(quán)司法解釋第十條規(guī)定，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。

農(nóng)村土地承包糾紛司法解釋第二十條規(guī)定，發(fā)包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，按照下列情形，分別處理：（一）已經(jīng)依法登記的承包方，取得土地承包經(jīng)營權(quán)；（二）均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經(jīng)營權(quán)；（三）依前兩項(xiàng)規(guī)定無法確定的，已經(jīng)根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包經(jīng)營權(quán)，但爭議發(fā)生后一方強(qiáng)行先占承包地的行為和事實(shí)，不得作為確定土地承包經(jīng)營權(quán)的依據(jù)。

買賣合同司法解釋第九條規(guī)定，出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行依法受領(lǐng)交付的買受人，請求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未依法受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未依法受領(lǐng)交付，又未支付價款的，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。第十條規(guī)定，出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（四）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

從上述司法解釋的規(guī)定可以看出，目前司法實(shí)踐對“一物數(shù)賣”合同的履行問題，所持的觀點(diǎn)是基本一致的，即著重考察各個合同的履行程度確定對不同當(dāng)事人的保護(hù)順序。這里，首先要強(qiáng)調(diào)的是，確定先后保護(hù)順序并非是對債權(quán)優(yōu)劣所作的判定，根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。上述司法解釋只是規(guī)定在各受讓人均主張繼續(xù)履行的違約責(zé)任形式時，對各買受人采取的先后保護(hù)順序，這并不妨礙其他買受人要求出賣人承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，也不妨礙其他買受人依法享有的合同解除權(quán)，因此，并未違反債權(quán)平等原則。而根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，對不動產(chǎn)來說如果已經(jīng)辦理了過戶登記，則受讓人已經(jīng)成為物權(quán)人，其依法享有的物權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)，自屬當(dāng)然。對于買受人尚未取得物權(quán)的，雖然與其他買受人同處于債權(quán)人地位，但如果已經(jīng)先行占有，則該占有的事實(shí)狀態(tài)，也應(yīng)受到法律保護(hù)。尤其是基于房屋買賣關(guān)系的轉(zhuǎn)移占有行為，在當(dāng)事人之間本身就包含了一種轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思在內(nèi)。因此，對于“一房數(shù)賣”的糾紛案件，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的買受人，因?yàn)榇藭r該買受人已經(jīng)成為合法的物權(quán)人；對于各買受人均沒有辦理登記的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)合法占有房屋的買受人；如果各個買受人均未辦理所有權(quán)變更登記，也未合法占有，則要進(jìn)一步考察合同履行情況，比如購房款的繳納情況、買賣合同的登記備案情況、辦理貸款情況等，總體的原則應(yīng)是公平原則和經(jīng)濟(jì)原則，避免因恢復(fù)原狀或者重復(fù)履行造成社會經(jīng)濟(jì)和司法成本的巨大浪費(fèi)。如果數(shù)個買賣合同均未履行的情況，可以參考買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。由于合同關(guān)系僅在當(dāng)事人內(nèi)部發(fā)生，如果各方對買賣合同的成立時間存在爭議的，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)等綜合確定。當(dāng)然，要注意防止當(dāng)事人之間通過倒簽合同或者篡改合同簽訂時間等方式獲取不法利益。要特別說明的是，雖然根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的基本原則，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)辦理所有權(quán)登記的買受人利益，但如果根據(jù)已經(jīng)查明的案件事實(shí)，在辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，其他買受人已經(jīng)合法占有該房屋的，辦理登記的買受人不能做出合理說明，一般情況下出賣人與該買受人可能存在關(guān)聯(lián)公司或者近親屬等密切關(guān)系的，要注意審查當(dāng)事人之間是否存在惡意串通損害第三人利益的情形，如果存在，則相應(yīng)的買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，該惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。

    當(dāng)然，上述只是對“一房多賣”情況下不同買受人保護(hù)順序的原則規(guī)定，實(shí)踐中的情況會復(fù)雜的多。比如，如果保護(hù)順位在后的買受人與出賣人已經(jīng)通過訴訟或仲裁的方式獲得生效裁決確認(rèn)，則保護(hù)順位在先的買受人通過何種途徑進(jìn)行救濟(jì)尤其需要考慮。實(shí)踐中，一般只有出賣人明知存在“一房多賣”的情況，各個買受人之間很可能并不清楚其他買受人的存在，甚至在公司為出賣人的情況下，因?yàn)楦鱾€股東之間的矛盾糾紛，股東以公司名義出賣房屋的，作為出賣人的公司也可能不清楚是否還存在其他買受人，在某一個買受人起訴出賣人要求承擔(dān)繼續(xù)履行違約責(zé)任的訴訟中，如果出賣人未披露其他買受人的存在，法院很有可能依據(jù)現(xiàn)有的事實(shí)，作出支持買受人的判決。待到其他買受人知悉此情況時，該判決已經(jīng)生效或已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序，此時作為保護(hù)順位在先的買受人可通過案外人申請再審或第三人執(zhí)行異議之訴程序獲得相應(yīng)的救濟(jì)。

 注：本文已刊登在《民事審判指導(dǎo)與參考》總第68輯