近年來，我國房價一路飆升，令人欣慰的是，在中央的宏觀調(diào)控政策影響下房價目前已趨于穩(wěn)定。房子對于中國人來說是家的象征，所以多數(shù)人即使在房價居高不下的情況下也會傾家蕩產(chǎn)或者貸款買房，那么作為購房者在向開發(fā)商支付完畢購房款且商品房買賣合同備案后，房屋將來就一定能順利過戶至購房者名下嗎？

     交房近十五年，房屋突遭法院查封，這是為什么？

     桃園新居的業(yè)主反映，自己于2005年購買的位于杏花嶺區(qū)旱西關(guān)街8號桃園新居的房屋，近期發(fā)現(xiàn)被法院查封了，房屋被查封的業(yè)主有近百戶，大部分業(yè)主反映自己與其他人之間也沒有發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，也沒有其他人在法院起訴業(yè)主，那么這些業(yè)主的房屋怎么就被法院查封了呢，這究竟是怎么回事呢？

      業(yè)主向太原不動產(chǎn)登記中心等相關(guān)部門了解后得知，山西省三晉建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“三晉建設(shè)”）與桃園新居的開發(fā)商山西易居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“易居房地產(chǎn)”）之間存在借款合同糾紛，法院判決“易居房地產(chǎn)”向“三晉建設(shè)”返還1300萬元，并支付相應(yīng)利息，該判決書生效后，“易居房地產(chǎn)”未在判決書規(guī)定的期限向“三晉建設(shè)”支付款項(xiàng)，故“三晉建設(shè)”向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，而桃園新居業(yè)主購買的房屋登記在“易居房地產(chǎn)”名下，故法院依據(jù)法律規(guī)定依法查封了桃園新居業(yè)主購買的房屋。

     業(yè)主們認(rèn)為其已向開發(fā)商支付購房款并且商品房買賣合同已備案，只是由于開發(fā)商的原因遲遲未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，法院不應(yīng)該查封他們的房屋。

     業(yè)主已支付購房款且商品房買賣合同已備案，這種情況能排除法院查封嗎？

     法院作為司法機(jī)關(guān)，當(dāng)申請執(zhí)行人拿著勝訴判決書申請法院強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人名下財產(chǎn)時，法院應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定及時查封、凍結(jié)、扣押被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)。桃園新居的業(yè)主們雖然已經(jīng)支付購房款且備案商品房買賣合同，但是房屋尚未登記在業(yè)主名下，而是登記在“易居房地產(chǎn)”名下，故法院是有權(quán)查封業(yè)主已購買但尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋。

     那么作為業(yè)主是否只能束手無策，等待法院拍賣房屋呢？值得慶幸的是，法律并非無情的，按照相關(guān)司法解釋，在特定情形下，業(yè)主是可以通過執(zhí)行異議排除法院查封行為的，具體司法解釋如下：

     1.《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條的規(guī)定，房屋買受人申請法院將出賣人名下未過戶的房屋解除查封，必須符合三個條件：已經(jīng)支付全部價款、實(shí)際占有、對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯。

    2.《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》 第28條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

       第29條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

     根據(jù)上述規(guī)定，桃園新居業(yè)主可以根據(jù)不同情況，通過提起執(zhí)行異議的方式，申請法院排除對“易居房地產(chǎn)”名下未過戶房屋的執(zhí)行，申請法院解除對所購房屋的查封并盡快辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

      律師提示：

     類似桃園新居業(yè)主的遭遇在現(xiàn)實(shí)生活中時有發(fā)生，那么作為購房者應(yīng)該怎么積極作為防范房屋被查封的風(fēng)險呢？若開發(fā)商不配合購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，那么購房者可以向法院起訴，要求法院判決開發(fā)商協(xié)助購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，若開發(fā)商不履行法院判決書的，購房者可以持生效的判決書申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。