作者：饒金祥律師，專注疑難復(fù)雜訴訟案件

馬某和張某是夫妻，兩人在廈門市思明區(qū)擁有一套房產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是登記在馬某一人名下。

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，馬某和張某決定出售這套房屋，最終通過中介，馬某與買家謝某在2016年3月13日簽訂了《存量房買賣合同》，房屋成交總價(jià)700萬元（房屋成交價(jià)格為330萬元，房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施、設(shè)備作價(jià)370萬元）。

其中合同特別約定“出售人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起90日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原戶口遷出手續(xù)。如因出售人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出售人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金?！?

上述合同簽訂后，謝某支付了700萬元房屋總價(jià)款，馬某交付了房屋。2016年5月6日，謝某取得案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證。2017年10月9日，馬某將案涉房產(chǎn)內(nèi)的戶口遷出。

謝某認(rèn)為馬某構(gòu)成嚴(yán)重違約，向廈門市思明區(qū)人民法院提起訴訟，要求馬某和張某夫婦支付戶口逾期遷出的違約金1799000（以房屋成交總價(jià)700萬元為基數(shù)按5%計(jì)算為350000元，并自2016年8月21日起以700萬元為基數(shù)按日萬分之五計(jì)算至2017年10月8日）

一審廈門市思明區(qū)人民法院判決馬某承擔(dān)逾期遷移戶口的違約金10萬元，其配偶張某無需承擔(dān)。

謝某不服，提起上訴，二審廈門市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，維持判決。

饒金祥律師解析：

一、買賣合同合法有效，馬某已構(gòu)成違約。

謝某和馬某簽訂的《存量房買賣合同》合法有效。關(guān)于戶口遷移的約定條款符合意思自治原則，應(yīng)以該合同的相關(guān)約定為準(zhǔn)。馬某未在約定期限內(nèi)辦理戶口遷出手續(xù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)向謝某支付違約金。

二、謝某主張逾期違約金179.9萬元為何最終被調(diào)整為10萬元？

謝某在馬某戶口遷移違約期間沒有入學(xué)需求，就逾期遷移戶口可能造成的損失而言，同時(shí)，鑒于本案中遲延遷移戶口未對(duì)黃賢智的生活造成實(shí)質(zhì)性的重大影響，本案約定的違約金明顯偏高，法院有權(quán)予以調(diào)整。

最終法院在自由裁量權(quán)限范圍內(nèi)，酌定馬某承擔(dān)逾期遷移戶口違約金10萬元。