周智文律師

出賣人違約或樓盤爛尾，購房者房屋交付或房款返還的請求是否享有優(yōu)先權(quán)？如果購房者選擇解除買賣合同，是否仍需向銀行償還貸款？

問題一：出賣人違約或樓盤爛尾，購房者房屋交付或房款返還的請求是否享有優(yōu)先權(quán)？

周律回復(fù)：根據(jù)最高院的司法解釋規(guī)定，以居住為目的購房者的房屋交付或房款返還請求權(quán)是優(yōu)先于某工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的。強調(diào)一下，以居住為目的的購房者才有優(yōu)先，這有相關(guān)司法案例。

《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》法釋〔2023〕1號（2023年4月20日施行）

河南省高級人民法院：

你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、某工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理某工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于某工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于某工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

問題二：如果購房者選擇解除買賣合同，是否仍需向銀行償還貸款？

周律回復(fù)：商品房買賣合同解除后，購房者與銀行的貸款合同也會解除，出賣人應(yīng)分別將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（即銀行）和買受人。而購房者仍應(yīng)向銀行償還未付貸款。以下為司法解釋及最高院的案例。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月24日通過，2020年12月23日修）

第二十一條　以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
　　商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

周律：實踐中有很多法院適用上述第二十一條第二款規(guī)定時，包括省高院都認(rèn)為購房者不需承擔(dān)銀行貸款部分的還款責(zé)任，實際上與最高院以下判例相違背。周律師支持最高院的判例意見。

最高人民法院中國某銀行股份有限公司青海省分行、甲商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書 （2017）最高法民終*號

一審判決：一、解除2015年8月12日甲與乙公司就66-16商業(yè)用房簽訂的《商品房預(yù)售合同》；二、解除2015年8月14日甲、王某博、王某寶與某行青海分行、乙公司簽訂的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，甲與某行青海分行、乙公司簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》；三、乙公司于判決生效之日起十日內(nèi)向甲返還房款73,983,124元及賠償損失（從2015年8月13日起至付清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算），并向甲返還貸款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；四、乙公司于判決生效之日起十日內(nèi)向某行青海分行返還《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》《房地產(chǎn)抵押合同》項下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（從2017年3月21日起，按《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》約定的利率計算利息）；自乙公司清償上述貸款及利息完畢之日起七日內(nèi)，某行青海分行辦理66-16商業(yè)用房上抵押登記的滌除手續(xù)。

本院認(rèn)為，案涉《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》應(yīng)予解除，理由如下：《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！睋?jù)此,在《商品房預(yù)售合同》解除的情況下，甲從某行青海分行借款支付購房款的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，甲請求解除《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》的，應(yīng)予支持。某行青海分行的這一上訴請求，理由不能成立，本院不予支持。

關(guān)于《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》第十九條第二款和第四款的特別規(guī)定，本院認(rèn)為，該兩款約定的含義并非《商品房預(yù)售合同》解除后，《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》不得解除，而是約定《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》解除后，甲應(yīng)立即返還其所欠某行青海分行的貸款本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費用，或委托乙公司直接將上述款項歸還某行青海分行。故即使依據(jù)這兩款規(guī)定，《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》也可以解除。

在主合同《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》解除的情況下，因《房地產(chǎn)抵押合同》是該合同的從合同，故《房地產(chǎn)抵押合同》也應(yīng)當(dāng)解除。

二、關(guān)于乙公司不能返還某行青海分行剩余貸款本息時，甲是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任的問題

某行青海分行認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》解除后，即使《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》也被解除的，借款人甲仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款責(zé)任。甲認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》解除后，《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》也被解除的，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，其對某行青海分行不再負(fù)有還款義務(wù)，還款義務(wù)人是乙公司。

本院認(rèn)為，甲在向某行青海分行借款時，某行青海分行為了其貸款安全，對該筆貸款辦理了抵押登記。抵押物是《商品房預(yù)售合同》約定的標(biāo)的物即66-16商業(yè)用房，因該商品房屬于在建工程，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，所以實際上的抵押人是乙公司。由于商品房擔(dān)保貸款合同的特殊性，本案貸款實際上由某行青海分行直接支付到了開發(fā)商乙公司的賬戶，因此根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”的規(guī)定，乙公司應(yīng)將剩余的貸款本息返還某行青海分行。不過，就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的本義來說，并沒有免除購房者（同時又是借款合同的借款人）的還款義務(wù)。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因為根據(jù)合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負(fù)有還款義務(wù)?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應(yīng)當(dāng)直接由商品房出賣人歸還給銀行。因此，一審判決第四項判決乙公司承擔(dān)對某行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任正確，但免除了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》借款人甲的還款責(zé)任錯誤。本院認(rèn)為，對甲免除自己對某行青海分行剩余貸款本息的還款責(zé)任這一訴訟請求，依法應(yīng)予駁回。鑒于某行青海分行在一審中的訴訟地位是被告，其沒有對甲提出訴訟請求，根據(jù)民事訴訟不告不理原則，甲應(yīng)當(dāng)怎樣承擔(dān)責(zé)任，本院不予審理。

綜上所述，某行青海分行的上訴請求部分成立，依法應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、維持青海省高級人民法院（2017）青民初*號民事判決第一、二、三、四項；

二、駁回甲的其他訴訟請求。