在簽署買賣合同中，最擔(dān)心的就是出現(xiàn)違約行為，所以在簽署買賣合同時(shí)，都會(huì)在合同之中設(shè)定違約責(zé)任，而違約責(zé)任必然以違約金的形式進(jìn)行賠償。這就要求我們?cè)谶M(jìn)行二手房交易過程中，要明確違約責(zé)任這個(gè)概念，以及違約金的約定。

　　違約責(zé)任是違反合同的民事責(zé)任的簡(jiǎn)稱，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。購買二手房時(shí)買方和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，這是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。

　　當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時(shí)收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。

　　這些現(xiàn)象都是買賣雙方不愿發(fā)生，但有時(shí)又無法避免的，這就需要買賣雙方在二手房交易中要對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行約定，而約定時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

　　1、合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

　　2、每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。

　　3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金。

　　那么，違約金在約定的時(shí)候有何技巧呢？

　　違約金的數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的30%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

　　另外，應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。