在限購(gòu)加嚴(yán)之下，一部分購(gòu)房者面臨著失去買(mǎi)房資格的“窘境”，然后還有比這更“囧”的是，不知道自己失去購(gòu)房資格，還交了定金，那么已交的定金還能退嗎？

　　因限購(gòu)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)出現(xiàn)問(wèn)題

　　在日常購(gòu)房過(guò)程中，這種現(xiàn)象比較常見(jiàn)。很多交了定金，甚至交了首付款，更有甚至簽訂了購(gòu)房合同但是還沒(méi)有網(wǎng)簽的購(gòu)房者。

　　因?yàn)槭艿秸咧嘘P(guān)于首付比例提高等因素影響，而打算取消購(gòu)房，要求解除購(gòu)房合同，結(jié)果和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了一些糾紛。

　　限購(gòu)屬于“不可抗力”因素

　　不可抗力是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。包括自然災(zāi)害、政府行為社會(huì)異常事件等。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因“不可抗力因素”導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法履行購(gòu)房合同，失去購(gòu)房資格或是購(gòu)房能力，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退還之前繳納的定金或是首付款。

　　在此過(guò)程中，購(gòu)房者主張解除購(gòu)房合同，不用承擔(dān)違約責(zé)任。由于限購(gòu)調(diào)控屬于政策行為，因此應(yīng)當(dāng)屬于“不可抗力因素”。

　　住房限購(gòu)限貸政策具有公共政策的性質(zhì)，屬于《民法通則》里的情勢(shì)變更、不可抗拒力。

　　據(jù)介紹，適用情勢(shì)變更原則是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，使合同賴以成立的基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生當(dāng)事人預(yù)料不到的重大變化，若繼續(xù)維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同的法律制度。

　　樓市調(diào)控行為是政府行為，屬于不可抗力。多數(shù)房屋購(gòu)買(mǎi)合同中，也都會(huì)將政府政策作為不可抗力明確出來(lái)，由此原因造成合同無(wú)法進(jìn)行下去時(shí)，可以雙方協(xié)商解除合同，雙方互不承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

　　此外，《高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條中規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

　　小貼士：在司法實(shí)踐中，并不是一定失去購(gòu)房資格就可以退得了定金，具體情況具體分析。因?yàn)閷?duì)于“限購(gòu)令”，買(mǎi)家要分清是否知曉該政策的變化。