未經(jīng)追認(rèn)代理簽約售房行為無效
二手房糾紛案例簡介：
李先生通過某中介公司出售房屋，雙方簽訂《房產(chǎn)代理出售合同》，約定委托的期限自2006年11月15日至2006年12月15日止，簽訂合同同時支付定金一萬元。11月17日，李先生收到中介代收的房屋定金1萬。11月20日，林女士與中介公司簽訂了《房產(chǎn)代理購買合同》，合同約定：自本合同簽訂之日起一個月后，與業(yè)-主簽訂“房屋買賣合同”。當(dāng)日林女士支付中介定金一萬元。12月18日，系爭房屋辦出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利登記人為李先生。2007年1月14日，李先生-發(fā)傳真表示，中介公司未能按照協(xié)議約定辦理房產(chǎn)交易，現(xiàn)在協(xié)議失效，故決定終止出售房產(chǎn)，并要求退還房產(chǎn)證。同時，李先生于2007年2月11日與案外人簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，將房屋出售給案外人。先林女士向法院起訴要求李先生雙倍賠償定金2萬元。并賠償房屋差價款6萬元。
廣州房產(chǎn)律師分析：
本案爭議的焦點(diǎn)是中介公司的代理行為是否超過委托期限，以及李先生和林女士之間是否成立了真正的買賣合同。
本案中李先生和中介公司的簽訂的房屋代售協(xié)議中約定，委托期限自2006年11月15日至2006年12月15日止，所以自2006年12月15日的委托代理協(xié)議無效。
李先生和中介簽訂的房產(chǎn)代售合同約定由購房人簽訂買賣合同，同時約定系爭房屋轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用由中介承擔(dān)。雖然林女士與同一家中介公司在2006年11月20日簽訂了代為購買房屋的委托協(xié)議，但上訴兩份合同是獨(dú)立的合同，并且李先生和林女士之間沒有形成真實(shí)的買賣的關(guān)系。中介公司這種將自己從居間方轉(zhuǎn)換為主導(dǎo)者的行為，侵害了當(dāng)事人意思自治的權(quán)利。李先生與林女士的買賣合同沒有成立。
因此李先生和林女士之間的買賣合同成立沒有事實(shí)依據(jù)。李先生的再次轉(zhuǎn)讓系爭房屋已經(jīng)超過其委托期限，故李先生不存在違約行為。
判決結(jié)果：
法院支持了李先生的訴訟請求，駁回林女士的訴訟請求。