人民法院如何認(rèn)定二手房買賣中陰陽合同的效力
關(guān)鍵詞：陰陽合同，黑百合同，規(guī)避納稅、騙取貸款，陰合同，陽合同
【案情解說】隨著房地產(chǎn)業(yè)在跌宕起伏中的快速發(fā)展，相關(guān)的房地產(chǎn)糾紛有所增加，尤其是在“二手房”買賣糾紛中出現(xiàn)了一些新情況、新問題。在二手房買賣市場，“陰陽合同”大量出現(xiàn)，就是不容忽視的一個(gè)重要問題。所謂“陰陽合同”，也叫“黑白合同”，是指房屋出賣人方和房屋買受人方為達(dá)到規(guī)避納稅、騙取貸款或其它目的，在二手房買賣中簽訂了兩份合同，其中一份是雙方真實(shí)意思表示并實(shí)際履行的合同，稱為“陰合同”，另一份是為了過戶或者貸款向有關(guān)部門登記或作證明時(shí)使用的非雙方真實(shí)意思表示的合同，稱為“陽合同”。
對于二手房買賣中“陰陽合同”的效力，在審判實(shí)踐中，主要存在三種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為陰陽合同均為無效合同，理由是二者均違反了我國《合同法》第52條第（二）款“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”和第（三）款“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定，因而是無效的，是不受法律保護(hù)的。應(yīng)當(dāng)按照無效合同的處理原則來處理糾紛，并應(yīng)對買賣雙方實(shí)行民事制裁。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，陽合同不是合同雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容主要條款之一的價(jià)格條款違法進(jìn)而導(dǎo)致陽合同整體無效，而陰合同系合同雙方的真實(shí)意思表示和實(shí)際履行的合同，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應(yīng)為合法有效合同。
觀點(diǎn)之三認(rèn)為，陰合同有效，陽合同除價(jià)格條款內(nèi)容部分無效外，其余條款內(nèi)容應(yīng)為有效。在合同實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考量合同雙方的真實(shí)意思和履行的實(shí)際情況來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。
【律師分析】李律師認(rèn)為：二手房買賣中的陰陽合同，在司法實(shí)踐中，人民法院一般不會以逃避國家稅收為由，認(rèn)定雙方的交易行為無效。而是在查明事實(shí)的前提下，以雙方真實(shí)意思表示的價(jià)款，作為雙方的成交金額。