規(guī)避國(guó)家限購(gòu)令簽訂的房屋買賣合同應(yīng)如何認(rèn)定？
關(guān)鍵詞：買房補(bǔ)辦社保?，規(guī)避限購(gòu)令
【案情簡(jiǎn)介】
王先生打算買套房子，可當(dāng)時(shí)國(guó)家限購(gòu)令已出臺(tái)，王先生的社保不滿5年，如果按照規(guī)定，兩年后王先生才具備在京購(gòu)房資格。
不過(guò)，當(dāng)王先生專門就此事向一家知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司咨詢時(shí)，店長(zhǎng)李某卻稱：可以幫助王先生補(bǔ)辦社保，讓他放心地進(jìn)行房產(chǎn)交易。王先生算是吃了定心丸，之后就將相關(guān)材料交給了李店長(zhǎng)，由其為王先生補(bǔ)辦社保。
與此同時(shí)，在中介公司的居間介紹下，王先生與賣方張某簽訂了《房屋買賣合同》，購(gòu)買了套兩居室。雙方約定：房屋總價(jià)款為116萬(wàn)元，王先生通過(guò)貸款的方式支付。當(dāng)日，王先生還與中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，并支付了4萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)，中介公司出具了相關(guān)收據(jù)。
王先生滿心歡喜，就等著補(bǔ)完社保去辦貸款和過(guò)戶了。不料，合同簽訂后沒(méi)幾天，他就接到了中介公司的通知：“社保沒(méi)補(bǔ)成，因?yàn)槟闶寝r(nóng)村戶口。你先把證件拿回去，我們?cè)賻湍阆胂朕k法?！薄爸懊髅鞒兄Z可補(bǔ)辦社保，怎么突然又說(shuō)補(bǔ)不了？我跟人簽了合同，有違約責(zé)任，首付款50萬(wàn)也都交了，過(guò)不了戶，可怎么辦？”盡管王先生心急如焚，但事情終未如愿，社保還是沒(méi)補(bǔ)辦成。
眼見房子過(guò)不了戶，賣方提出了高達(dá)房款20%的違約金，而中介公司又堅(jiān)決不退王先生中介費(fèi)。無(wú)奈之下，王先生慕名找到了筆者，在筆者的建議下王先生向人民法院提起了訴訟,請(qǐng)求解除購(gòu)房合同,并退還中介費(fèi)。
法院判決結(jié)果
人民法院經(jīng)過(guò)審理，在法庭的主持調(diào)解下，雙方最終達(dá)成和解，內(nèi)容如下：一、解除王某與張某《 存量房屋買賣合同》；二、解除王某、張某、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋簽訂的《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶、按揭代理合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》；三、張某于二０一二年七月八日前退還王某購(gòu)房款五十萬(wàn)元整；四、王某于二０一二年七月十日前房屋騰退交還張某；五、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于二０一二年六月三十日前退還王某收取的居間費(fèi)用共計(jì)四萬(wàn)元整；六、各方就居間及買賣房屋一事所發(fā)生的糾紛至此一次性解決，各方無(wú)其他爭(zhēng)議。
【律師剖析】
在 限購(gòu)令出臺(tái)之后，諸多中介公司打出各種名義，稱可以補(bǔ)辦社保、辦理戶口等，進(jìn)而從中間收取一部分代辦費(fèi)，之后促成買賣雙方簽約，規(guī)避國(guó)家限購(gòu)令。但往往這些中介公司在收取中介費(fèi)之后，無(wú)法兌現(xiàn)承諾，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，并不退還中介費(fèi)。王先生遇到的情況就是典型的一例。
筆者認(rèn)為，“要求繼續(xù)履行”是不妥的。雖然買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，但截至目前雙方尚未辦理網(wǎng)簽，而且王先生不符合限購(gòu)令規(guī)定的購(gòu)房資格。
在司法實(shí)踐中，對(duì)于購(gòu)房人不具備購(gòu)買資格的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，即要求解除買賣合同。本案中，王先生尚不具備購(gòu)房資格，如果堅(jiān)持主張繼續(xù)履行合同，則很有可能會(huì)被駁回。因此，筆者建議王先生要求解除買賣合同。
關(guān)于中介費(fèi)事宜，中介公司認(rèn)為，因?yàn)橥跸壬寝r(nóng)村戶口，社保才沒(méi)補(bǔ)辦成功，問(wèn)題出在王先生身上，因此拒不退還中介費(fèi)。筆者認(rèn)為這種說(shuō)法不正確。首先，王先生購(gòu)房前已專門向中介公司工作人員詢問(wèn)過(guò)"社保不滿5年能否交易"的問(wèn)題，得到中介公司明確承諾后，他才與賣方簽訂了房屋買賣合同。而中介公司明知王先生不具備購(gòu)房資格，仍然促成買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并收取4萬(wàn)元中介費(fèi)。
中介公司在提供中介服務(wù)的過(guò)程中，存在嚴(yán)重的過(guò)錯(cuò)，屬于違規(guī)操作。作為專業(yè)的房產(chǎn)中介公司，其對(duì)不具備購(gòu)房資格而購(gòu)買房屋的后果是明知的。即使王先生不是農(nóng)村戶口，因要買房補(bǔ)辦社保也是辦不下來(lái)的，中介公司對(duì)此應(yīng)心知肚明，卻做出了虛假承諾，其欺詐行為是導(dǎo)致?lián)p害后果發(fā)生的直接原因。因此，中介公司在合同解除上負(fù)有不可推卸的責(zé)任。依據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，合同解除后，中介公司應(yīng)將中介費(fèi)全額退還給王先生。
如果買賣雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定"到2013年買方具有購(gòu)房資格再過(guò)戶"，購(gòu)房合同是否有效呢？有的讀者可能會(huì)認(rèn)為，該約定屬于規(guī)避國(guó)家限購(gòu)令的行為，因而是無(wú)效的。
筆者認(rèn)為，這屬于認(rèn)識(shí)上的一個(gè)誤區(qū)。本案王先生簽訂的房屋買賣合同在國(guó)家限購(gòu)令出臺(tái)后，假設(shè)雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定買方具有購(gòu)房資格后再過(guò)戶，應(yīng)認(rèn)定為該約定有效。雖然在簽訂合同時(shí)王先生不具備購(gòu)房資格，但是當(dāng)約定時(shí)間條件滿足時(shí)，王先生便具備了限購(gòu)令的購(gòu)房資格。
依據(jù)我國(guó)《合同法》第四十五條：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效?！北景钢校绻p方約定待買方具備過(guò)戶資格時(shí)再辦理過(guò)戶，該約定并不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于真實(shí)有效的約定。