未簽訂正式的房屋買賣合同出賣人去世，房屋還能否過戶？
關鍵詞：未簽訂正式房屋買賣合同，出賣人去世，能否過戶
【案情】小王與女友準備結婚，打算買一套房子。恰巧姑姑家有一套小的兩居室打算出售，賣給別人還不如賣給親戚，最后經(jīng)過協(xié)商姑姑便同意把其名下的房屋出售給小王。
但小王家一下子拿不出全款，姑姑說：“你什么時間有你給我就行，等錢全付完了，到時我給你過戶去。”隨后小王便搬入了小兩居并登記結婚，此后二人一直努力奮斗，每攢一段時間錢就給姑姑送去，加上兩邊的父母也幫著點，沒過幾年小王夫婦便將購房款付完了。姑姑和姑父給小王夫婦打了一張收條，寫明收到小王夫婦購買房屋購房款八十萬元整，下方有小王姑姑和姑父的簽名及年月日。當天姑姑便將房本的原件、原始購房合同、發(fā)-票等材料交給了小王夫婦。
不久小王的姑姑生病住院了，姑姑經(jīng)過近兩年的救治，最終還是離開了人世，全家人都悲痛不已。小王的姑父也因為傷心過度，一病不起，小王夫婦的孩子馬上要上小學了，剛好其二人居住的房屋被劃為學區(qū)房，二人專門到學校給孩子報名，但學校要求房產必須是父母的名字，否則無法報名。
這下小王夫婦著急了，趕快找到姑父和表姐，希望他們能盡快配合辦理過戶手續(xù)，以便孩子入學報名。可表姐提出“你們沒有買賣合同，我不認可，房子是我媽的遺產，不可能給你們過戶！”這個消息猶如晴天霹靂，小王夫婦實在不知該如何是好。
【律師評析】
雙方已形成事實上的房屋買賣關系，合同成立
李律師指出，本案中雖然買賣雙方并未簽訂正式的房屋買賣合同，但是小王夫婦已經(jīng)履行了合同義務，支付了全部購房款，小王的姑姑和姑父早已將房屋交付給小王夫婦居住使用，雙方之間已經(jīng)形成了事實上的房屋買賣關系。依據(jù)我國《合同法》第三十六條之規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。因此，李律師認為，小王夫婦已經(jīng)履行了全部的付款義務，小王的姑姑及姑父均已接受并出具了收條，雙方之間的房屋買賣合同成立。
出賣人去世，可要求繼承人履行合同義務。鑒于目前房屋產權登記人小王的姑姑已經(jīng)去世，那么登記在小王姑姑名下的房屋中屬于其的份額已經(jīng)轉化為遺產。李律師指出，在這種情況下，依據(jù)我國《繼承法》第三十三條之規(guī)定，繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。本案買賣合同，買方已經(jīng)履行完了全部的付款義務，賣方應按依法配合辦理過戶手續(xù)，該種過戶義務屬于合同之債，負有義務的人是債務人。本案的債務人應為小王的姑姑和姑父，因小王的姑姑已經(jīng)去世，其債務應由繼承遺產的繼承人來清償，并以遺產實際價值為限。如果繼承人放棄繼承，則對被繼承人依法應當清償?shù)膫鶆湛梢圆回搩斶€責任。