兒子代理母賣(mài)學(xué)區(qū)房，母親稱不知情，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？
關(guān)鍵詞：代理權(quán)，房屋買(mǎi)賣(mài)
【案情回顧】王女士，為了將來(lái)兒子能上一所好的學(xué)校，夫婦二人打算買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房。2012年3月，王女士通過(guò)中介公司的居間介紹，選中了一套小兩居，房主登記的是何某某，但是房產(chǎn)證、戶口本等手續(xù)均在其子李某某中，到中介公司與王女士洽談細(xì)節(jié)的也是李某某。
當(dāng)時(shí)，李某某說(shuō)母親何某某年事已高，行動(dòng)不便，賣(mài)房子的事已經(jīng)全權(quán)委托給他來(lái)辦理了，并稱家里就他這么一個(gè)孩子，讓王女士盡管放心。因是母子關(guān)系，再者是通過(guò)中介公司成交，王女士夫婦也都到家看過(guò)房了，所以比較相信對(duì)方。
同年3月27日，李某某作為何某某的代理人，與王女士簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：何某某將某小區(qū)508號(hào)房屋出售給王某某，房屋總價(jià)款為270萬(wàn)元，合同簽訂當(dāng)日需支付定金10萬(wàn)元，剩余房款260萬(wàn)元待過(guò)戶當(dāng)日一次性付清，自本合同簽訂后90日內(nèi)雙方共同到房屋管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。
另外，因王女士夫婦購(gòu)房主要是讓孩子上學(xué)，所以特別約定合同簽訂后兩個(gè)月內(nèi)何某某需將房屋內(nèi)的全部戶口遷出，王某某將兒子戶口遷入，之后雙方到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)，如何某某逾期未將相關(guān)戶口遷出，則按日向王蘭女士支付違約金。
合同簽訂當(dāng)日，王某某便如約支付了10萬(wàn)元定金，李某某向王某某出具了其代母親簽名的定金收據(jù)一張。之后兩個(gè)月，王女士一直在等待何某某將戶口遷出，并盼著兒子的戶口能早日遷進(jìn)去，可是左等右等都沒(méi)有消息。
5月20日，王女士通過(guò)中介公司與對(duì)方預(yù)約過(guò)戶日期。可是，令王女士夫婦沒(méi)想到的是，對(duì)方反悔了，何玉蘭稱賣(mài)房一事她不知情，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效！后來(lái)，王女士曾多次通過(guò)中介公司與對(duì)方協(xié)商均未果。萬(wàn)般無(wú)奈之下，王女士夫婦帶著房屋買(mǎi)賣(mài)合同找到李律師。
判決結(jié)果
人民法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)定何某某的兒子李某某構(gòu)成表見(jiàn)代理，買(mǎi)賣(mài)合同有效，最終法院判決支持了王女士。
【律師剖析】
本案是典型的因?yàn)榇頇?quán)而引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，本案合同簽訂后，王女士已經(jīng)按照合同約定支付了10萬(wàn)元購(gòu)房定金，并已將剩余購(gòu)房款全部準(zhǔn)備完畢，只等出賣(mài)人將相關(guān)戶口遷出，并配合辦理過(guò)戶手續(xù)。但是，出賣(mài)人在合同簽訂后，并未履行合同約定，顯然在代理行為有效的前提下，代理的后果應(yīng)被代理人何玉蘭承擔(dān)，何玉蘭應(yīng)依法按照合同約定履行相應(yīng)的義務(wù)，包括將戶口遷出及配合辦理過(guò)戶手續(xù)等。同時(shí)，李律師需要指出，中介公司也并非沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。在交易過(guò)程中，中介公司并未認(rèn)真審核李某某的代理權(quán)，沒(méi)有要求其出示母親簽名的授權(quán)委托書(shū)，僅憑其個(gè)人所述便輕信其具有代理權(quán)，顯然中介公司是存在過(guò)錯(cuò)的。如果最終給買(mǎi)受人造成了損失，中介公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
假若李某某是背著老人偷偷將房屋給賣(mài)了，且事后母親對(duì)此行為不予追認(rèn)，那么，兒子的行為就屬于典型的無(wú)權(quán)代理。依據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)，以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任，即由兒子來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
訴訟策略指引
結(jié)合本案的情況，李律師認(rèn)為李某某的行為已經(jīng)構(gòu)成了表見(jiàn)代理，代理行為有效，買(mǎi)受人王女士有兩種訴訟策略可以選擇：
一是王女士可以以對(duì)方違約主張解除合同，并要求對(duì)方賠償損失；二是王女士可以要求對(duì)方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。目前，因受市場(chǎng)因素影響，房?jī)r(jià)處于上漲狀態(tài)，筆者建議王女士選擇要求繼續(xù)履行合同比較適宜。
在此，李律師特別提醒，在二手房交易過(guò)程中，沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止之后以被代理人名義訂立合同的不在少數(shù)，建議廣大讀者在購(gòu)房時(shí)要認(rèn)真核實(shí)對(duì)方的身份及代理權(quán)，不要輕信代理人的一面之詞，以免給將來(lái)留下后患，不僅影響買(mǎi)房，還有可能給自己造成巨大的損失。