經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中對(duì)方毀約，廣州房產(chǎn)律師解答如何索賠
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房，毀約，違約責(zé)任，離婚公證書(shū)，房產(chǎn)律師
【案情回顧】2013年，范先生從某中介公司看到一則賣(mài)房信息，并對(duì)該房屋價(jià)格、位置及戶型皆很滿意，遂通過(guò)中介公司同賣(mài)房人取得了聯(lián)系。
隨后范先生又了解到，該房屋為張先生所有，是經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)買(mǎi)已超過(guò)5年，售價(jià)為155萬(wàn)元。房屋登記在張先生前妻名下，但張先生與前妻離婚時(shí)，已約定房屋歸張先生所有，并由某公證處出具了公證書(shū)。于是范先生當(dāng)天就在中介公司的安排下，與張先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了10萬(wàn)元定金。合同約定的違約金額為房屋總價(jià)的20%。同時(shí)，范先生也與中介公司簽訂了居間服務(wù)合同。
然而到了雙方約定做網(wǎng)簽的時(shí)間，因?yàn)榉课輧r(jià)格波動(dòng)，張先生卻不想把房子賣(mài)給范先生了。張先生的理由是，因?yàn)榉勘旧线€是其前妻的名字，當(dāng)時(shí)他簽售房合同時(shí)簽的都是前妻的名字，并且簽在了代理人的地方。因此，與范先生簽訂的合同是無(wú)效合同。


【律師觀點(diǎn)】
李律師分析認(rèn)為，在本案中，雖然房屋未登記在張先生名下，但從公證書(shū)可得知張先生是房屋的實(shí)際所有人，因此張先生有權(quán)處分該處房產(chǎn)。此外，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是范先生與張先生自愿訂立的。
李律師認(rèn)為，本案中雖然張先生把名字簽在了代理人的地方，但這一做法并不影響合同本身的效力。該合同是雙方自愿訂立且是雙方真實(shí)意思的表示，因此合同成立。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房滿5年可上市交易。本案中張先生與前妻購(gòu)買(mǎi)該處房屋已經(jīng)超過(guò)5年，因此可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
根據(jù)我國(guó)《合同法》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。因此我們可以得出這樣的結(jié)論：此合同并非"雙保險(xiǎn)"。一旦違約發(fā)生，只能選擇其一作為守約方維權(quán)的方式。對(duì)于選定違約金條款的，如果違約金約定的過(guò)高，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了守約方的實(shí)際損失的，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；如果違約金金額約定的過(guò)低，法院可以根據(jù)守約方的實(shí)際損失適當(dāng)增加違約金的數(shù)額。
李律師提醒廣大讀者，在房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)的情況下，一旦有一方有毀約跡象，守約方應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托律師提起訴訟并視情況采取訴訟保全措施，以防日后產(chǎn)生執(zhí)行困難。合同中約定的違約金同時(shí)具有懲罰性與補(bǔ)償性特征，即使守約方?jīng)]有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金。