買房或賣房遇見連環(huán)買賣，如何規(guī)避連環(huán)買賣風(fēng)險(xiǎn)？廣州專業(yè)房地產(chǎn)律師
【案情簡(jiǎn)介】2014年2月趙某與周某簽訂了一份《存量房屋買賣合同》，合同約定：趙某將其名下的一套兩居室出售給周某，房屋總價(jià)款為270萬元，周某全款購房，當(dāng)日周某支付了20萬元定金，約定尾款250萬元于5月30日過戶時(shí)支付。
在簽訂了這份合同后，趙某隨即便通過同一家中介公司購買了另外一套大房子，并與出賣人王某簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定房屋總價(jià)款為400萬元，合同簽訂當(dāng)日趙某支付了購房定金60萬元，同時(shí)支付了中介服務(wù)費(fèi)10余萬元，此合同約定7月1日前趙某將尾款340萬元支付給王某，付款當(dāng)日雙方共同到房管局辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。
當(dāng)時(shí)趙某心想自己的房5月30日便可完成交易，將售房款和手頭的幾十萬加在一起，按時(shí)向王某支付購房尾款肯定沒問題！可是令趙某沒想到的是周某也是賣了自己的一套小房子，才買的趙某的房子，今年樓市不好，五月下旬周某的房也沒有賣出去。
如果周某不按時(shí)付款，趙某就給不上王某錢，合同中約定了20%的違約責(zé)任?？墒菦]想到，最壞的情況還是出現(xiàn)了，周某在合同約定的過戶日仍未付款，趙某及中介公司多次催告其付款均未果，眼看給王某付款的期限馬上就要到了，趙某心急如焚。
現(xiàn)在趙某自己的房子也沒法兒再出售給其他人，因無法按時(shí)向王某支付購房款，自己還需承擔(dān)巨額的賠償責(zé)任，這都是因?yàn)橹苣巢桓犊顚?dǎo)致的連鎖反應(yīng)。眼看被困其中，趙某真不知該如何是好，其慕名找到李律師求助。
【律師評(píng)析】周某構(gòu)成根本違約，趙某可主張解除合同
廣東法制盛邦律師事務(wù)所李律師指出，本案中，周某與趙某于2014年2月簽訂的《存量房屋買賣合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。
依據(jù)合同約定，周某應(yīng)于2014年5月30日前向趙某支付購房尾款250萬元，但是截止7月份周某仍未支付，致使趙某也無法按時(shí)向王某支付購房尾款，導(dǎo)致違約。
需要指出的是周某逾期付款超過15日，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，依據(jù)雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》的約定，趙某可以主張解除買賣合同并要求周某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，也可以要求周某繼續(xù)履行合同并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
但是鑒于目前的實(shí)際情況，周某顯然沒有相應(yīng)的支付能力，如果執(zhí)意要求履行合同，可能最終結(jié)果也不會(huì)如人所愿。李律師結(jié)合多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn)，建議趙某可以優(yōu)先選擇解除合同，并要求周某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
約定違約金過低，趙某可申請(qǐng)法院調(diào)高
李律師指出，自進(jìn)入2014年至今，廣州樓市一直呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，二手房的價(jià)格及成交量均有不同程度的下浮。趙某與周某系2014年2月簽訂的《存量房屋買賣合同》，截止目前房屋的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的下跌，如果買賣合同解除，趙某再次將房屋出售，則不可能再賣那么高的價(jià)錢，趙某損失巨大。
再者，由于周某不付款，導(dǎo)致趙某無法按時(shí)向王某付款，趙某與王某簽訂的《存量房屋買賣合同》，趙某已經(jīng)構(gòu)成違約，需按照合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。加上，趙某已經(jīng)向中介機(jī)構(gòu)支付了服務(wù)費(fèi)，如果最終趙某與王某的合同也無法履行，則趙某損失慘重。
依據(jù)我國《合同法》第-一百一十四條的相關(guān)規(guī)定，如果約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。結(jié)合本案情況，李律師認(rèn)為，雖然趙某與周某簽訂的合同中約定了違約金，但如果該違約金不足以彌補(bǔ)趙某的損失，則趙某可以請(qǐng)求法院增加違約金的數(shù)額。同時(shí)，李律師也指出，如果約定的違約金過分高于造成的損失，對(duì)方當(dāng)事人也可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。