中介公司以結婚、離婚的方式幫助外地人騙取廣州市購房資質(zhì)，買受人擔責|廣州房產(chǎn)律師
【案情簡介】2014年3月初家住廣州的王女士將自己名下的一套房屋出售給了外地人劉某，當時是通過中介公司成交的，劉某是外地人但是他與廣州的一個李女士結婚了，因此購房網(wǎng)簽順利通過了。
雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》中約定：王女士將位于廣州市某區(qū)的302號兩居室出售給劉某，房屋總價款為180萬元，合同簽訂當日支付定金5萬元，一周內(nèi)通過資金監(jiān)管劉某向王女士支付購房首付款95萬元，余款80萬元劉某通過銀行貸款方式支付，雙方于合同簽訂后九十日內(nèi)過戶。
合同簽訂后，劉某按時支付了定金及首付款，后來銀行通知貸款審批通過，雙方商定5月20日去辦理過戶手續(xù)。當日中介公司的工作人員也一起陪同，可是不曾想房管局的工作人員經(jīng)核查，劉某的配偶女士李某，其在近段時間內(nèi)多次進行房屋交易，涉嫌用不正當方式幫助外地人逃避限購政策，因此，房管局拒絕為雙方辦理房屋過戶手續(xù)。
三方一起回中介公司協(xié)商解決此事，可是不曾想到了中介公司，買受人劉某便怒火沖天，“我給你們中介5萬元你們就是這么給辦資質(zhì)的！現(xiàn)在過不了戶你們說怎么辦吧？”這時王女士才知道，劉某是花了5萬元讓中介公司幫其找人結婚來騙取購房資質(zhì)，達到過戶的目的，結果卻被房管局工作人員識破拒不給辦理過戶。
眼看合同履行到最后一步，卻不曾想發(fā)生這樣的事情，本來王女士是想賣了自己的小房子，再買大房子的，現(xiàn)在因為買方的原因過不了戶，除了定金外，其余的購房款王女士都無法拿到，房子也已經(jīng)做了網(wǎng)簽，沒法兒再賣了，這可如何是好？王女士心急如焚，慕名找到李律師求助。
【律師評析】
買房人構成違約，需承擔違約責任
廣東法制盛邦律師事務所李律師指出，本案雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》系各方當事人的真實意思表示，且合同的內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，當事人均應按照合同的約定履行各自的義務。
現(xiàn)在由于買受人資質(zhì)的問題，導致房屋無法正常過戶，出賣人在合同履行期限內(nèi)已經(jīng)積極履行了配合過戶的義務，且出賣人不存在任何違約的情形，因此，不能過戶并非出賣人原因所致，如果超過合同約定的履行期限，雙方仍舊無法完成過戶手續(xù)，則買受人的行為便構成違約。
如果最終無法過戶，則雙方的合同目的無法實現(xiàn)，作為出賣人，王女士可以依法要求解除合同，并要求買受人劉某承擔相應的違約責任。李律師建議雙方可先協(xié)商解決，如果實在協(xié)商達不成一致，則考慮通過司法途徑解決。
中介公司存在過錯，屬違規(guī)操作
本案中，中介公司收取買受人5萬元錢，并承諾幫助購房人解決資質(zhì)問題，李律師認為這種做法是違規(guī)的。中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀機構，其應當知道幫助購房人辦理資質(zhì)并收取相關費用是違反《廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第三十九條規(guī)定的，但中介公司仍舊鋌而走險，以此為誘餌促成雙方交易，進而達到其收取居間服務費的目的，顯然中介公司是存在嚴重過錯的。
對于上述情況，建議買受人可依法向房屋所在地的主管行政機-關進行投訴或反映問題，相關行政機-關會依法予以嚴肅查處，興許買受人的損失能最-大限度地挽回。
在此，李律師指出，購房人在沒有購房資質(zhì)時，一定不要盲目輕信中介公司工作人員作出的各種承諾，本案外地人劉某的經(jīng)歷就是一個很好的教訓，非但5萬元白花了，并且最終也未能達到購房的目的，還需向出賣人承擔巨額的違約責任，真是偷雞不成反蝕一把米。
李女士雖不用擔責，但今后買房可能被限
自從2011年2月份廣州出臺限購令以來，很多外地人購房被限制，由此催生出了一部分人企圖通過各種方式來達到取得購房資質(zhì)的目的，本案外地人劉某與李女士結婚就是其中的典型的代表。
雖然雙方辦理了結婚登記，但是雙方結婚只是一個形式，實質(zhì)上是為了方便劉某購房而采取的規(guī)避限購令的行為，從法律意義上講屬于以合法形式掩蓋非法目的。
2013年廣州市出臺的“新國五條”中明確規(guī)定：“對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，家庭承擔相應的法律責任，且5年內(nèi)不得在本市購買住房。構成犯罪的，將依法追究刑事責任?！?br /> 李律師指出，李女士多次以結婚、離婚的方式幫助外地人騙取廣州市購房資質(zhì)，雖然其行為暫時還不能使其承擔法律上的責任，但是對日后其購房將產(chǎn)生直接影響，相關監(jiān)管部門很有可能在一定時期內(nèi)限制其購房。
如果中介公司通過辦理假的結婚證來協(xié)助購房人騙取購房資質(zhì)，則涉嫌偽-造國家機-關公文證件、印章罪，相關責任人有可能被依法追究刑事責任。
假結婚購房風險大隱患多
結合多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗，李律師指出，通過假結婚購房存在多重風險及隱患。首先，如果雙方辦理的是真的結婚證，則購房行為發(fā)生在婚后，理論上應屬于夫妻共同財產(chǎn)，若離婚時對方提出分割財產(chǎn)的要求，則實際購房人的利益有可能蒙受巨大的損失。
其次，我們國家《婚姻法》明確規(guī)定婚姻自由，如果結婚購房后，對方拒絕離婚，則實際購房人很難短時間內(nèi)從婚姻的圍城走出來，為了能夠離婚，可能還要通過司法訴訟等方式才能達到目的，不僅浪費時間金錢，同時也會給當事人的生活造成極大的負面影響。
再者，如果雙方辦理的是假的結婚證，則很可能涉嫌觸犯刑事犯罪，一旦被查處，相關人員將被依法追究刑事責任，那將更加得不償失，追悔莫及。
針對本案中的情況，李律師也呼吁相關主管部門加強監(jiān)管，不要使某些人最終鉆過政策的空子，否則國家政策將形同一紙空文，毫無約束力。雖然我國法律規(guī)定了結婚、離婚自由，但是李律師個人認為對一定時間段內(nèi)結婚、離婚次數(shù)進行適當?shù)南拗疲蛟S能夠有效地抑制那些投機人的不軌行為。