賣家違約行為導致買家喪失購房機會以及房屋升值的損失、中介費損失如何彌補？廣州房產(chǎn)律師
【案情介紹】柴先生夫婦為了能讓孩子上一個好的學校，打算購置一處“學區(qū)房”。由于柴先生夫婦工作比較忙，就把購房的事情委托給某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（簡稱“中介公司”）來代理尋找合適的房源和提供相關的房屋買賣的居間服務。通過中介公司積極的尋找房源，經(jīng)過了幾個周末的看房，最終柴先生覺得某小區(qū)的301號房屋比較符合家里的需求，并且房主是一位退休的杜老先生，通情達理，溝通起來比較順暢。柴先生通過中介公司了解到，杜老先生早年喪偶，自己獨立拉扯大了一雙兒女，靠自己的打拼購置了這處房產(chǎn)和另外的幾套房產(chǎn)，兒女們也都有自己的住房，現(xiàn)在杜老先生打算將這套房產(chǎn)出售，到郊外環(huán)境好、適合居住的地方購置一套別墅，方便兒女們一家人在一起聚會，晚年時可以在這里養(yǎng)生。
對于杜老先生欲出售的房產(chǎn)，從中介公司反饋的信息以及杜老先生所述，柴先生覺得購置杜老先生的房產(chǎn)應該沒有問題。隨后在2013年3月2日，柴先生夫婦到中介公司與杜老先生簽訂了房屋買賣合同，住宅，建筑面積57.4平方米，房屋交易總價350萬元，簽約當天支付定金20萬元，3月10日前支付第-一筆首付款90萬元，2013年5月1日前支付購房款150萬元，剩余90萬元采用銀行貸款方式支付，2013年9月1日前辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，銀行貸款房屋產(chǎn)權(quán)過戶后由銀行直接支付到杜老先生賬戶，簽約當天柴先生、杜老先生與中介公司共同簽訂了居間服務合同，對中介公司所提供服務范圍進行了約定，中介費用94000元由買受人柴先生支付，簽約當天即由柴先生進行了支付。
簽約后，柴先生積極準備購房款并且準備辦理貸款手續(xù)，2013年3月10日柴先生支付杜老先生第-一筆首付款90萬元，并積極準備第二期購房款。然而，正當柴先生夫婦為了買到這樣的一處好房子高興時，杜老先生突然提出房子不賣了，如果柴先生繼續(xù)買這處住宅需要增加購房款50萬元，否則就不賣了。原來杜老先生簽訂房屋買賣合同后，他的兒女知道了，覺得房子賣的價格有點低了，根據(jù)市場行情，同地段的房子已經(jīng)買到四百余萬元了，故不同意父親賣給柴先生，要賣也可以必須追加價款50萬元。柴先生夫婦很不理解，就多次找到老人家做工作，畢竟雙方簽訂有合同，雙方的行為都受合同的約束，然而老人根本聽不進去，按照兒女的意見必須漲價。這可急壞了柴先生夫婦，本來買房置業(yè)就是生活中的一件大事，既然開始就這么不順，也不打算買杜老先生的房子了，但是由于杜老先生的違約行為，導致柴先生喪失購房機會以及房屋升值的損失、中介費損失如何彌補？帶著疑惑柴先生找到了廣東法制盛邦律師事務所李律師。
律師分析
【律師解說】李律師聽了柴先生的陳述，審閱了柴先生與杜老先生及中介公司所簽署的書面文件，認為杜老先生或者說他的家人主要是因為房屋價格上漲的原因，單方毀約的一種行為。
針對柴先生第-一個問題，即對于杜老先生應該承擔什么樣的違約責任，如何主張的問題。李律師認為，雙方在房屋買賣合同中已經(jīng)約定了違約責任，合同中約定出賣方違約應支付守約方總房款20%的違約金，由于市場因素，房屋價格上漲給柴先生造成的損失，可以通過評估機構(gòu)對房屋的現(xiàn)值進行評估，評估后確定具體的損失數(shù)額。
針對于柴先生的第二個問題，對于已經(jīng)支付出去的中介費用如何主張。李律師認為，如果中介費用在房屋買賣合同中已經(jīng)明確約定由違約方承擔，則可以直接向法院主張由違約方賠償中介費損失。即便合同中沒有約定，如果法院對于中介費用問題沒有進行處理，也可以根據(jù)出售方、購買方、中介公司簽訂的居間服務合同進行主張自己的權(quán)利。本案中，柴先生簽訂的居間服務合同明確約定了中介公司的服務內(nèi)容包括簽署房屋買賣合同、提供交易擔保、提供辦理貸款服務、提供房屋產(chǎn)權(quán)變更服務等，而僅僅提供了簽約服務的話，中介公司是應該返還未提供服務的中介費用，這是可以向人民法院提出主張的。