買方訴訟策略不對連輸兩場房產(chǎn)官司，廣州房產(chǎn)律師支招轉(zhuǎn)敗為勝
【案情簡介】龔先生和呂先生是多年的朋友，2015年呂先生家因拆遷取得了兩套回遷安置房的指標。正好這時候龔先生計劃給兒子買套婚房，如果用呂先生的指標買回遷安置房的話，每平米可以省幾百元錢。他就與呂先生商量能否借用他的指標，由龔先生來購買回遷房。呂先生本身也只想買一套房子，一聽龔先生有這個意愿，就欣然答應了。
于是雙方就簽署了一份協(xié)議，協(xié)議約定某小區(qū)的201號回遷安置房屋由龔先生出資購買，房屋產(chǎn)權歸龔先生所有。簽署完該協(xié)議后，龔先生和呂先生一同到開發(fā)商處交了購房款30余萬元。由于是回遷安置房，雖然龔先生交的購房款，但購房合同及發(fā)--票的抬頭均寫的是呂先生的名字。交完款以后，開發(fā)商就將房門的鑰匙交給了龔先生，龔先生滿心歡喜的入住了新房。
2016年房屋的產(chǎn)權證下發(fā)了，房產(chǎn)證登記在呂先生名下。正當龔先生想找呂先生過戶的時候，呂先生卻病倒了，而且病的很重。呂先生有兩個孩子，且都已成家，而呂先生的老伴孫女士一直以來都沒有工作，呂先生擔心自己百年后，老伴沒有生活來源，就想把自己的全部家產(chǎn)，都留給孫女士。于是呂先生就把自己的想法給龔先生講了，希望龔先生做一個遺囑見證人，證明自己將所有的財產(chǎn)都留給孫女士。龔先生同意了他的要求，于是，呂先生當面就書寫了一份遺囑。遺囑的大致內(nèi)容是：在呂先生去世后，將自己的全部財產(chǎn)，包括房屋和其它存款等，都歸孫女士所有。龔先生和另外一個好友，作為遺囑見證人在遺囑書上簽了字。兩個月以后，呂先生便去世了。
后來龔先生找到孫女士，希望她能把呂先生名下的那套房屋過戶到自己名下。誰知道孫女士矢口否認，一口咬定201號房屋是其丈夫遺留下來的遺產(chǎn)?，F(xiàn)在丈夫去世了，根據(jù)丈夫所立的遺囑，該房屋應該由她一人繼承，拒絕協(xié)助過戶。龔先生一聽頓時就火冒三丈，拿出了先前與呂先生所簽的那份協(xié)議：你看看這份協(xié)議，這是我和你們家老呂簽的，老呂都認可了，房子是我的。孫女士冷冷答道：“這套房子是我和老呂的夫妻共同財產(chǎn)，老呂沒有權利單方面把房子的指標轉(zhuǎn)給你，你們的協(xié)議是無效的?！?br /> 龔先生無奈之下將孫女士告上了法庭，依據(jù)他與呂先生所簽訂的協(xié)議，請求法院判令201號房屋歸自己所有。孫女士則當庭拿出了一份人民法院制作的調(diào)解書，證明自己才是201號房屋的產(chǎn)權人，呂先生名下的房屋已經(jīng)進行了析產(chǎn)分割。
這份調(diào)解書是怎么回事呀？原來孫女士在老伴去世后，為了達到毀約的目的，就和兩個兒子商量好，讓兩個兒子放棄繼承權，通過法院分家析產(chǎn)，將丈夫名下的這套房屋過戶到孫女士一人名下，這樣孫女士就成為201號房屋新的產(chǎn)權人。丈夫所簽的那份協(xié)議也就自然失效了。
人民法院在經(jīng)過審理后，認為龔先生要求確權的201號房屋，孫女士等人已經(jīng)通過分家析產(chǎn)的方式先行進行了分割。故，龔先生應先通過再審的方式撤銷分家析產(chǎn)的調(diào)解書后，再來解決權屬糾紛，依法駁回了龔先生的起訴。龔先生不服一審判決，提起上訴，二審法院再次駁回了龔先生的上訴請求，維持原判。
龔先生無奈之下，只能將孫女士及她的兩個兒子告上法庭。龔先生認為他才是201號房屋的產(chǎn)權人，孫女士及其兩個兒子通過法院分割201號房屋的行為，侵害了其合法權益，請求法院撤銷孫女士三人所達成的調(diào)解書。人民法院在經(jīng)過審理后，認為對于調(diào)解書的撤銷權，龔先生應當自知道或應當知道6個月內(nèi)提出，在本案中龔先生的起訴已超過6個月的法定期限。法院又再次駁回了龔先生的訴訟請求。
這下龔先生可真沒了主意：打確權官司，法院認為，應當先行撤銷調(diào)解書，駁回了我的起訴。我去撤銷調(diào)解書，法院又認為我過了法定期限，再次駁回了我的起訴。這官司怎么打怎么輸。難道我的房子就真的就要不回來了嗎？
帶著這些疑問龔先生慕名找到了律師，希望李律師能夠幫助他打贏官司，要回房子。李律師在對案件進行分析梳理后，認為：人民法院只是在程序上駁回了龔先生的起訴，在實體上并未否認龔先生的權利，龔先生仍享有再次起訴的權利。但基于龔先生已經(jīng)輸?shù)袅藘蓚€案件，如果按照原有的訴訟策略繼續(xù)打下去的話，龔先生仍然會吃敗仗。
【律師解析】李律師建議龔先生變更案由，以房屋買賣的案由，再次起訴孫女士。李律師認為呂先生將拆遷指標轉(zhuǎn)給龔先生的行為，實際上是對房屋的一種處分行為，應當適用房屋買賣的有關規(guī)定。于是李律師代理龔先生再次向法院提起訴訟，要求孫女士配合辦理201號房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。庭審中孫女士的代理律師認為：龔先生再次起訴的行為，違反了一事不再理的基本原則，法院不應予以受理。李律師當庭反駁道：龔先生是以房屋買賣合同的案由起訴到人民法院的，而之前被法院駁回的案件，是基于物權提起的所有權確認之訴，兩個案件的基礎法律關系并不相同，故本次訴訟并不違反一事不再理的原則。另外，呂先生是在與孫女士夫妻關系存續(xù)期間，將201號房屋的指標轉(zhuǎn)給龔先生的。2006年龔先生在選房的時候?qū)O女士也在場，且龔先生對201號房屋進行了裝修且入住至今，孫女士在訴前從未提出任何異議。因此，對于呂先生轉(zhuǎn)讓指標的行為，她是知情且同意的?，F(xiàn)在房屋產(chǎn)權證登記在孫女士名下，具備房屋過戶的條件，孫女士應當配合辦理過戶。
孫女士在法庭上又提出：丈夫曾立過遺囑，將自己的全部財產(chǎn)，包括房屋和其它存款等，都歸我所有。龔先生作為遺囑見證人在遺囑書中簽過字，這說明龔先生認可登記在我丈夫名下的201號房屋是屬于我丈夫的遺產(chǎn)。李律師反駁道：立遺囑前，呂先生和龔先生所簽協(xié)議中明確約定201房屋歸龔先生所有，該協(xié)議是優(yōu)先于遺囑的，遺囑只能處分屬于自己的財產(chǎn)，不能處分他人的財產(chǎn)，因此遺囑中所指的全面財產(chǎn)并不包括201號房屋，孫女士的主張沒有事實依據(jù)。人民法院在經(jīng)過開庭審理后，采納了李律師的代理意見，支持了龔先生的全部訴訟請求，最終判令孫女士配合龔先生辦理201號房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。
龔先生拿到判決書后，長出了一口氣，總算是通過法院討回了公道。李律師認為，龔先生打的這場官司可以說是一波三折，第-一個案件中，龔先生主張與生前的呂先生存在房屋權屬糾紛，要求將房屋確認到自己的名下。而在此之前孫女士等人已經(jīng)將201號房屋通過法院進行了分家析產(chǎn)。人民法院認為只有將房屋重新恢復到呂先生的名下，才能處理該權屬糾紛，因此駁回了龔先生的起訴。
孫女士及其子女基于分家析產(chǎn)行為而達成的調(diào)解書，實際上侵害了案外人龔先生的合法權益。為此我國法律規(guī)定：對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，但有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或者全部內(nèi)容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內(nèi)，向作出該判決、裁定、調(diào)解書的人民法院提起訴訟。根據(jù)該規(guī)定龔先生有權利向人民法院提起訴訟，來撤銷孫女士等人達成的調(diào)解書。龔先生第二個案件之所以又敗訴，那是因為龔先生提起訴訟時，過了六個月的法定期限。如果過了該法定期限再起訴，即便調(diào)解書有錯誤，法院也會駁回原告的起訴。