妻子私自售賣無產(chǎn)權(quán)證的房子，丈夫主張合同無效，買家利益如何保護？廣州律師說法
【案情簡介】2011年，王某因拆遷購得一套房屋，開發(fā)商將于2012年交房。2011年王某因盜-被人民法院判處有期徒刑7年。
2013年，在王某服刑期間，家中急需用錢,其妻子謝某便通過中介公司將登記在王某名下的這套房屋轉(zhuǎn)讓給了韓某。因當(dāng)時王某還在監(jiān)獄服刑，不能現(xiàn)場簽訂合同，韓某便要求謝某在簽訂合同當(dāng)日，出具王某同意售房的授權(quán)委托書，謝某表示同意。
幾日后謝某將王某同意售房的授權(quán)委托書的原件交給了中介公司，將復(fù)印件交給了韓某。該授權(quán)書中記載，由于王某在監(jiān)獄服刑，現(xiàn)授權(quán)其妻子謝某全權(quán)簽訂房屋買賣合同，并代為收取購房款。根據(jù)該授權(quán)書，謝某代王某與韓某簽訂了房屋買賣合同，由于王某無法到場，應(yīng)中介公司要求,王某的獨子小王也在房屋買賣合同書中簽了字。
雙方在買賣合同書中約定，房屋價款為130萬元，簽訂合同當(dāng)日買方向賣方支付100萬元的購房款，余款在賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，辦理房屋過戶手續(xù)時一并支付。
2012年，開發(fā)商交房時直接將房屋交付給了韓某，韓某對所購房屋進行了裝修，并一直入住至今。
2015年10月王某刑滿釋放后，以謝某所出具的授權(quán)委托書不是本人簽字為由，將謝某和韓某告上法庭，要求確認謝某代自己與韓某所簽訂的《房屋買賣合同》無效，并要求韓某將房屋返還給自己。
明明是自己合法購買的房屋，現(xiàn)在卻被訴騰房，不知所措的韓某望李律師可以幫助自己維護合法權(quán)益。
【律師說法】李律師在仔細聽了韓某的訴說以及反復(fù)研讀了韓某提供的證據(jù)材料后指出，本案中謝某代王某與韓某所簽訂的《房屋買賣合同》是有效的。即便謝某所出具的授權(quán)委托書不是王某本人的簽字，謝某的代理行為也已構(gòu)成表見代理。
所謂表見代理是無權(quán)代理的一種，但其代理行為卻是最終有效的。根據(jù)《合同法》第四十九條的規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
表見代理需具有以下條件：一、合同的相對人基于一定的事實，有理由相信代理人具有代理權(quán)限；二、合同的相對人在簽訂合同時是善意的，即合同相對人在簽訂合同時并不知曉代理人無代理權(quán)限的事實且盡到了審慎審查義務(wù)；三、合同相對人與代理人簽訂的合同合法有效，公平公正。
通俗點講，表見代理就是說，在韓某有足夠的理由相信謝某是有代理權(quán)限的情形下，即使謝某沒有得到授權(quán)，該代理行為也是有效的。
韓某在聽完李律師的介紹后，頓時又有了信心，并委托李律師代理了該案。
在法庭上王某提出從未授權(quán)過其妻子謝某出售過該房屋，授權(quán)委托書中的簽字也不是本人代王某所簽，其代為出賣房屋未經(jīng)過王某的同意。謝某在法庭上也表示她所交給中介的授權(quán)委托書是自己代王某所簽，王某對賣房一事并不知情，她同意王某的全部訴訟請求。
李律師當(dāng)庭反駁道，韓某在購房中已經(jīng)盡到了合理謹慎購買的注意義務(wù)。謝某和王某系夫妻關(guān)系，對于王某簽字的授權(quán)委托書 ，其并不知道是謝某代簽，由于該授權(quán)書又是王某的妻子提供，且簽字時王某的兒子也在場，韓某有理由相信該授權(quán)委托書是真實的。
另外韓某和謝某并不相識，韓某是通過中介公司居間介紹與謝某簽訂的合同，雙方約定的購房款也是當(dāng)時的市場價，韓某屬于善意的購買人。
在簽訂合同時，中介公司要求謝某提交了家庭成員的戶口本信息、結(jié)婚證，這些身份資料的復(fù)印件留存在中介公司，謝某夫婦拆遷時購買該房屋的所有原始資料均交付給了韓某。這些證據(jù)均可以說明韓某是善意的購買方，且盡到了合理的謹慎購買義務(wù)。
為了印證上述事實，李律師申請人民法院到中介公司調(diào)取了謝某夫婦的身份信息，以便證明韓某盡到了購買的注意義務(wù)。李律師又找到了當(dāng)時中介公司經(jīng)辦該業(yè)務(wù)的工作人員，申請他出庭作證，來證明謝某當(dāng)時曾保證該授權(quán)委托書的簽字，為其丈夫所簽。
李律師為了證明韓某在購房過程中沒有過錯，申請人民法院追加王某的兒子，小王為共同被告，以便法院查明，在簽訂合同時，王某的兒子及妻子均保證過，該買賣行為是經(jīng)過王某同意的。
人民法院在經(jīng)過開庭審理后，采信了李律師的代理意見，認為謝某的代理行為代已構(gòu)成表見代理。其代王某與韓某所簽訂的《房屋買賣合同》是合法有效的，駁回了王某的全部訴訟請求。
房屋所有人可依法向無權(quán)處分人追償
李律師還指出，在本案中如果真的像王某所述，其并沒有授權(quán)謝某來出售房屋，謝某的行為就侵害了王某的財產(chǎn)權(quán)益，根據(jù)我國法律規(guī)定，無權(quán)處分他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還原物，不能返還原物的應(yīng)當(dāng)返還所得利益，給原所有人造成其他損失的，無權(quán)處分人還應(yīng)賠償損失。
因此，本案中的王某可以通過向謝某追償?shù)姆绞絹砭S護自身的合法權(quán)益。
無產(chǎn)權(quán)證的房屋能買賣嗎？
在本案當(dāng)中謝某代王某出售的房屋，王某當(dāng)時并未取得產(chǎn)權(quán)證，對于沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋能買賣嗎？李律師認為：有些人會以為轉(zhuǎn)讓沒有取得房產(chǎn)證的房屋是無效的，其實這是一種片面的理解。李律師指出對已經(jīng)購買的，有正規(guī)手續(xù)的回遷房、期房，像這類房屋買受人再次出賣時尚未取得房產(chǎn)證，但這類房屋遲早會取得房屋所有權(quán)證，最終不影響后手的買受人取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，所以買賣雙方關(guān)于房屋過戶的合同目的是可以實現(xiàn)的，只是一個時間長短的問題，像這類房屋就可以買賣。但購房者仍然要警惕，由于這類房屋出賣人再次出售時，尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，所以買賣雙方在短時間內(nèi)，是無法完成過戶目的的。交易時間過長，房價就容易產(chǎn)生波動。房價漲的過多，賣方就容易反悔。李律師提醒讀者朋友們購買此類房屋一定把雙方所簽的買賣合同起草好，防止出賣人毀約。
還有一些沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，像小產(chǎn)權(quán)房、違規(guī)建筑、單位利用自有土地所建造的沒有正規(guī)手續(xù)的房屋，按照目前的法律規(guī)定，是不能進行交易的，購房人切勿貪圖便宜購買。