二手房買賣中賣家有利卻敗訴廣州房產(chǎn)律師解疑
【案情簡介】余先生一家5口一直居住在一套80平方米的2居室。隨著孩子的長大，余先生與妻子商量后，決定賣掉自己的2居室，然后再購買一套3居室。
由于余先生與妻子平時都要上班，無暇四處找房，便委托中介公司尋找合適的買主和房源。
中介公司很快為余先生找到了賣家韓先生和買主譚女士。余先生在與譚女士簽訂房屋買賣合同時，多次強調自己需要用賣房的錢來購買另一套房屋，所以要求譚女士一定要按合同約定支付房款，譚女士也一再保障會按時付款。并且雙方約定如果譚女士逾期付款超過10天，余先生可以解除合同。譚女士當場交付了定金30萬元。
在與譚女士簽訂合同后，余先生與韓先生也簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定的付款日期比譚女士的付款日期晚15天。同時余先生在合同簽訂后也向韓先生交付了定金30萬元。
譚女士按照約定時間支付給了余先生首付款50萬元，，但之后的房款譚女士一直以資金緊張遲遲未支付。余先生與韓先生約定的付款時間就要到了，但譚女士還是沒有任何要付款的跡象。
正在余先生焦急萬分之時，余先生的妻子提醒余先生道：“你不是與譚女士約定她逾期10天不付款，你就可以解除合同嘛，現(xiàn)在已經(jīng)超過10天了，合同就解除了啊?！庇嘞壬犕辏D時喜上眉梢，心想：對啊，我與譚女士的合同已經(jīng)解除了，可以再將房屋出售或者抵押貸款啊。
于是余先生將房屋抵押貸款用于支付韓先生的房款，雙方也順利辦理了過戶手續(xù)。
就在余先生一家歡歡喜喜搬進新家的第2天，余先生收到譚女士寄來的律師函，要求余先生繼續(xù)履行合同，并按照約定支付違約金20萬元。不久之后，譚女士一紙訴狀將余先生告上了法庭。
是譚女士違約在先，還要求我支付違約金，明明是惡人先告狀嘛。信心滿滿的余先生卻在一審中敗訴。
明明是譚女士違約，為什么自己反而成了違約方？百思不得其解的余先生找到律師，希望李律師幫助其解答心中的疑惑。
【律師說法】李律師聽完余先生的講述后指出，余先生確實已經(jīng)構成違約。
《合同法》第九十三條規(guī)定：當事人協(xié)商一致，可以解除合同；當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
本案中，譚女士與余先生在合同中約定，譚女士付款遲延滿10天，余先生有權解除合同。該約定是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
基于上述約定，余先生在譚女士付款延期滿10天后，就享有了合同的解除權。但不是約定解除合同的條件成就后，合同就自動解除。而是余先生享有選擇權，即余先生可以要求解除合同或者要求繼續(xù)履行合同。
《合同法》第九十六條規(guī)定：當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，如果余先生選擇解除合同，則應當通知譚女士，合同自通知到達譚女士時解除。如果譚女士有異議，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
本案中，余先生并未通知譚女士，即未行使合同解除權，則余先生與譚女士的《房屋買賣合同》仍然合法有效，雙方都應當遵守。
余先生在合同有效的情況下，將房屋抵押，導致合同無法繼續(xù)履行，已經(jīng)構成違約。
譚女士同樣構成違約
本案中，余先生沒有行使解除權，雙方的合同仍合法有效，雙方均應按照合同約定履行義務。譚女士延期付款的行為違反了合同的約定，同樣構成了違約。因此，余先生可以依據(jù)合同要求譚女士承擔違約責任。