出賣人感覺房子賣虧了，以做低房價款為由主張合同無效被法院駁回|律師說法
【案情】2012年8月20日，王某與劉某在某房屋中介公司的居間介紹下簽訂了《廣州市存量房屋買賣合同》，合同約定：“王某將其名下一套位于廣州市的1803號兩居室出售給劉某，房屋售價為150萬元，房屋裝修、裝飾及家具補償款30萬元，房屋總價共計180萬元?！?br /> 與此同時，雙方另外簽訂了一份房屋買賣合同，約定房屋成交價為150萬元。合同簽訂當(dāng)日劉某向中介公司支付了居間服務(wù)費5萬元，并向王某支付了購房定金10萬元，王某出具了定金收條。因王某的房屋之前設(shè)定有抵押，劉某前期向王某支付了50萬元購房款，讓王某用于辦理銀行解押的手續(xù)。
同年9月25日王某辦理完銀行解押手續(xù)，劉某的購房資質(zhì)已審核通過，中介公司便聯(lián)系王某和劉某簽訂網(wǎng)簽授權(quán)委托書，以便盡快辦理網(wǎng)簽事宜，當(dāng)時的網(wǎng)簽交易價格為150萬元。不料，王某突然提出該價格低于實際成交價格，是偷逃國家稅款的行為，雙方簽訂的《廣州市存量房買賣合同》是無效的。
此后，中介公司多次聯(lián)系王某請其按照合同約定履行義務(wù)，配合出具相關(guān)手續(xù)以便辦理網(wǎng)簽，但均遭到拒絕。后來，王某還向法院提起了訴訟，請求法院依法確認(rèn)雙方簽訂的《廣州市存量房屋買賣合同》無效。
人民法院經(jīng)過審理判決：駁回王某的訴訟請求。
王某不服一審判決，持原審意見提出上訴，請求撤銷原判，依法改判。廣州市中級人民法院經(jīng)過審理后判決：駁回上訴，維持原判。
【律師剖析】本案中涉及的是二手房買賣過程中最為常見的“陰陽合同”問題。一般為了達到少交或不交不動產(chǎn)交易契稅和個人所得稅等稅費的目的，出賣人和買受人往往會簽訂兩份買賣合同，其中一份是雙方實際履行的合同，即所謂的“陰合同”；另一份是交給國家相關(guān)部門辦理網(wǎng)簽備案的合同，即“陽合同”。
在實踐中，往往“陽合同”中房屋成交的價款低于“陰合同”中的價款，而買賣雙方實際上仍舊是按照“陰合同”的約定來支付房價款。本案出賣人王某在房屋解押之后，突然反悔，提出中介公司為了早日收取中介費，而故意與買方串通做低房屋價款，偷逃國家稅款，屬于違法行為，雙方簽訂的買賣合同無效，并將劉某和中介公司一同告上了法庭。
對此，李律師認(rèn)為，只要雙方簽訂的《廣州市存量房屋買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且合同的內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，那么該份合同就是真實有效的，雙方均應(yīng)按照合同的約定去履行相應(yīng)的義務(wù)。
關(guān)于網(wǎng)簽價格和實際交易價格不一致的問題，幾乎在所有的二手房交易過程中都會涉及到這一問題。李律師個人認(rèn)為，雙方已經(jīng)在合同中明確約定房屋的出售價格是150萬元，另外30萬元是房屋裝修、裝飾和家具補償款。因此，雙方按照150萬的價格進行網(wǎng)簽并沒有觸犯國家的法律。
再者，出賣人王某主張在交易過程中中介公司和買受人惡意串通故意做低價款，偷逃國家稅款，對國家稅收造成危害。對于上述內(nèi)容，王某負(fù)有舉證的義務(wù)。依據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人對其主張負(fù)有相應(yīng)的舉證責(zé)任，如果舉證不能，其要承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。
本案中，王某雖主張中介公司與買受人惡意串通做低價款，偷逃國家稅款，但是在庭審過程中其并未向法院提交相應(yīng)的證據(jù)用以證明其主張的事實。由于王某提供的證據(jù)無法證明買方與中介串通做低價款，存在偷逃稅款的情形，雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》也是雙方的真實意思表示，不違背國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。故此，法院經(jīng)過審理都沒有支持原告王某的訴訟請求。
李律師也認(rèn)為，一審法院和二審法院如此處理是正確的。因為在二手房交易過程中，提出合同無效主張的往往是出賣人一方，而出賣人大多是因為房屋價格上漲，感覺房子賣虧了才找出各種理由欲終止合同。如果法院支持了出賣人的請求，認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無效，那么無異于鼓勵出賣人違背誠信、惡意毀約，不僅會嚴(yán)重侵害守約方的合法權(quán)益，同時也會擾亂正常的房地產(chǎn)交易秩序。
訴訟策略指引
結(jié)合本案的情況，出賣人王某已經(jīng)向法院提起了訴訟，請求法院依法確認(rèn)雙方簽訂的《廣州市存量房屋買賣合同》無效。在此情況下，劉某應(yīng)積極出庭應(yīng)訴，尋找證據(jù)反駁王某的主張。同時，為了更好地維護買受人的合法權(quán)益，建議劉某可以另案起訴要求王某繼續(xù)履行合同，配合辦理網(wǎng)簽及過戶手續(xù)。
這樣一方面通過另案起訴給王某施加了訴訟壓力，另一方也積極的運用法律武器來維護自己的合法權(quán)益。一般情況下，法院在受理劉某的起訴后，如果查明王某訴確認(rèn)合同無效的案件尚未審結(jié)，則一般情況下會先中止審理，待王某起訴確認(rèn)合同無效案件判決生效后再恢復(fù)對劉某起訴繼續(xù)履行合同案件的審理。
在訴訟過程中，如果兩個案子之間具有牽連關(guān)系，一個案子的審理需要以另外一個案子的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一個案子尚未審結(jié)，那么一般法院會裁定中止審理，待另一個案子審結(jié)后再恢復(fù)對該案的審理。否則，可能會發(fā)生認(rèn)定事實互相矛盾導(dǎo)致裁判錯誤。
本案王某已經(jīng)起訴確認(rèn)合同無效，劉某另案起訴繼續(xù)履行合同，顯然合同效力的問題是首先要解決的問題，如果合同最終被法院認(rèn)定無效，則不存在繼續(xù)履行的問題。因此，法院要中止對劉某起訴繼續(xù)履行合同案件的審理，待確認(rèn)合同無效案審結(jié)之后再恢復(fù)審理。