多個(gè)相關(guān)聯(lián)的房屋買賣合同連環(huán)違約，無過錯(cuò)方維權(quán)獲賠40萬|廣州房產(chǎn)律師案例講法
鄧某為了孩子上學(xué)，打算購買一套學(xué)區(qū)房，很快鄧某通過中介公司的介紹看中了吳某所享有的一套二手房，于是雙方在看房后的次日就簽訂了《廣州市存量房買賣合同》。合同中約定：房屋總價(jià)款為500萬元，買方于2014年1月份之前付首付100萬元， 2014年7月31日過戶當(dāng)日支付剩余款項(xiàng)400萬元。鄧某為了能夠按時(shí)支付購房款，就把自己位于一套住房以390萬元的價(jià)格出售給了張某，雙方在合同中約定，待鄧某前項(xiàng)所售房屋滿5年時(shí)，雙方再辦理房屋過戶手續(xù)，張某應(yīng)在辦理過戶手續(xù)的前一個(gè)工作日，支付完全部購房款。到2014年4月31日鄧某的房子滿5年，雙方具備過戶的條件，可由于張某未能湊足購房款，雙方一直就未過戶。由于張某不能支付購房款，鄧某也不能如約向吳某支付購房款。無奈之下鄧某將張某訴至法院，請(qǐng)求法院判令解除與張某所簽訂的房屋買賣合同，并要求張某支付78萬元的違約金。張某則辯稱雙方并未明確約定尾款支付時(shí)間，故不存在違約問題。
[案情結(jié)果]
人民法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，鄧某對(duì)于張某在2014年4月31日之后的一定期限內(nèi)付清尾款有合理期待，張某對(duì)此在合同簽訂時(shí)應(yīng)明知。張某未及時(shí)履行付款責(zé)任，經(jīng)過合理期限多次催告后仍不履行，因此張某構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院參考涉訴房屋所在區(qū)域的價(jià)格波動(dòng)幅度，以鄧某的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，以公平原則和誠實(shí)信用原則酌情確定張某應(yīng)支付違約金40萬元。
[李律師分析]
連環(huán)房屋買賣常常容易因多個(gè)相關(guān)聯(lián)的房屋買賣合同而產(chǎn)生糾紛，本案中因?yàn)閺埬尺t遲未履約導(dǎo)致鄧某也將延遲履行與吳某所簽訂的房屋買賣合同。鄧某因此找到李律師，希望抓住最后的希望能夠維護(hù)自己的合法權(quán)益。李律師認(rèn)為鄧某與張某之間形成的買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律行政法規(guī)效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同。付款義務(wù)是張某的主要合同義務(wù)，張某在購房時(shí)對(duì)自己的實(shí)際付款能力應(yīng)有一定的預(yù)見，應(yīng)積極進(jìn)行履約準(zhǔn)備以促成合同約定事項(xiàng)的實(shí)現(xiàn)，在經(jīng)過通常情況下的合理期限后張某仍表示無法保證完全付款，張某欠缺完全付款能力，存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)履約不能的違約責(zé)任。