廣州房屋賣家拒不過戶，銀行和抵押權(quán)人均不同意代為清償，房產(chǎn)還能過戶嗎？
關(guān)鍵詞：房屋賣家拒不過戶，抵押權(quán)人均不同意代為清償，房產(chǎn)過戶，廣州房產(chǎn)律師
【案情回顧】
2014年10月，胡女士通過中介購買了劉先生拆遷安置房屋一套，雙方簽訂合同約定房屋總價(jià)款為100萬元整，于合同簽訂當(dāng)日支付定金5萬元，10月15日交房，并于當(dāng)日支付首付款55萬元，待房本下來過戶當(dāng)日支付尾款40萬元。合同簽訂當(dāng)日，胡女士支付了2萬元定金。10月15日劉先生依照合同約定將房屋交付給胡女士，胡女士支付了首付款58萬。之后胡女士對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，入住至今。
2016年6月，胡女士聽鄰居說房本下來了，于是趕緊聯(lián)系中介，讓中介聯(lián)系劉先生約時(shí)間辦理房屋過戶登記手續(xù)。劉先生說房子在銀行有抵押，需要一定的時(shí)間去解壓，辦完解壓手續(xù)就過戶。過了幾天，劉先生給胡女士打電話，說現(xiàn)在房屋已經(jīng)漲到320萬元，要求胡女士加價(jià)20萬元，否則就收回房屋。再說合同沒有約定具體的履行期限，劉先生現(xiàn)在沒有義務(wù)配合胡女士辦理過戶。胡女士想盡快過戶，于是同意過戶當(dāng)日和尾款一起支付。劉先生看胡女士同意加價(jià)，再次提出加價(jià)要求，再加50萬元。胡女士一聽，覺得劉先生貪得無厭，如果自己再次同意加價(jià)，可能劉先生還會(huì)再加，于是堅(jiān)決不同意加價(jià)，且另外加的20萬也不再支付，要求劉先生按照之前簽訂的合同繼續(xù)履行。劉先生表示除非胡女士再加50萬元，不然就要收回這個(gè)房子，不賣給胡女士了。雙方協(xié)商不下，胡女士依照律師的建議先給劉先生-發(fā)了催告函，要求劉先生盡快辦理解壓手續(xù)，并于收到催告函后15日內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，胡女士也多次催促劉先生，劉先生都置之不理，無奈之下，胡女士將劉先生起訴到法院，要求劉先生繼續(xù)履行合同，配合辦理過戶手續(xù)。
胡女士起訴后，劉先生又將該房屋抵押給個(gè)人徐女士，借款50萬元。劉先生在購買該房屋時(shí)向銀行貸款仍有30萬元未還清。訴訟中，胡女士追加貸款銀行和徐女士為第三人，表示自己愿意代替劉先生支付貸款，以便解壓后辦理過戶手續(xù)。貸款銀行不同意貸款由胡女士?jī)斶€，法院表示如果抵押權(quán)人不同意，沒有辦法判決，案件不能繼續(xù)進(jìn)行，胡女士不知道該如何是好。

【律師解讀】
胡女士在萬般無奈之下找到了廣東法制盛邦律師事務(wù)所李律師，李律師指出，胡女士和劉先生簽訂的房屋買賣合同有效。胡女士和劉先生簽訂房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，且不存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容，該合同合法有效，合同雙方應(yīng)按照合同的約定履行合同義務(wù)。
劉先生認(rèn)為合同沒有約定具體期限，自己想什么時(shí)候履行都行的認(rèn)識(shí)是片面的。依照《合同法》的規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就合同內(nèi)容沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易慣例確定。履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。結(jié)合本案的情況，合同中沒有約定具體的過戶時(shí)間，只是概括的說房本下來后辦理過戶手續(xù)。之后雙方經(jīng)過協(xié)商就何時(shí)履行沒有達(dá)成一致，胡女士以催告函的形式要求劉先生15日內(nèi)辦理過戶，劉先生在該期限內(nèi)未履行構(gòu)成違約。
李律師表示，貸款銀行和徐女士作為抵押權(quán)人，依照物權(quán)法的規(guī)定，在抵押權(quán)人同意的情況下，才能由他人代為償還。在司法實(shí)踐中，如果抵押權(quán)人是銀行，法院可能會(huì)追加銀行，詢問一下貸款銀行意見，或者是不追加銀行，直接判決由原告替被告償還貸款，以便滌除抵押權(quán)，最終達(dá)到過戶的目的。銀行不同于一般抵押權(quán)人，由他人代為償還貸款并沒有損害銀行的利益，因此如果抵押權(quán)人是銀行，一般法院會(huì)支持他人代為償還銀行貸款。
李律師接受了胡女士的委托，隨后變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求劉先生配合辦理解壓手續(xù)，配合辦理過戶手續(xù)，以及按照合同的約定支付違約金，同時(shí)向法官提交了其他法院處理的未經(jīng)貸款銀行同意，由原告替被告償還銀行貸款，之后配合辦理解壓、過戶手續(xù)的司法判例，最終說服了主審法官。
法院經(jīng)過二次開庭審理后，認(rèn)為劉先生惡意違約，故意損害劉女士的權(quán)利，最終判決由胡女士替劉先生償還貸款銀行和第三人徐女士的貸款，貸款銀行和徐女士配合胡女士辦理解壓手續(xù)，解壓后7日內(nèi)劉先生配合胡女士辦理房屋過戶手續(xù)。劉先生按照合同約定每日向胡女士支付違約金300元，直至房屋過戶為止。胡女士替劉先生償還的貸款，有權(quán)再向劉先生追償。