近期廣州房價上漲，賣方毀約怎么辦？廣州房產(chǎn)律師案例說法 

關鍵詞：廣州房價上漲，賣方毀約

【案情簡介】2016年5月，張先生通過中介公司購買了李女士某處的1109號房。合同約定房屋總價款365萬元，定金5萬元，于簽合同當日支付，第-一筆首付款60萬元于合同簽訂后3日內支付，用于李女士清償尚未還清的60萬元貸款，第二筆首付款100萬元于網(wǎng)簽當日支付。李女士應于6月15日前完成銀行解抵押手續(xù)。網(wǎng)簽后3個工作日向銀行提交貸款申請，擬貸款金額200萬元。該房屋不是李女士家唯-一住房，李女士承諾夫妻離婚將房屋做成滿五唯-一。張先生按照合同約定支付了定金，并于當日支付了60萬元的首付款。到了6月初，張先生打電話問中介，李女士什么時候做完解壓手續(xù)，中介表示李女士尚未辦完，這幾天已經(jīng)再催了。過幾天，中介通知張先生，李女士就合同履行想和張先生談一談。到了之后，李女士表示雖然才過了1個月，房子已經(jīng)漲了100多萬，希望張先生能加80萬元，不然就不在辦理解壓手續(xù)了，后面的合同也不履行了。張先生表示房價上漲，但是合同已經(jīng)簽了，雙方都應該按照履行，如果李女士實在是不平衡，愿意加價20萬元，再多就不能接受了。李女士說要不加80萬元，要么不賣了，就交了個定金，現(xiàn)在雙倍返還定金。張先生多次和李女士溝通無果，難道合同就沒法履行了？不履行雙倍返還定金就可以了么？賣方承諾的滿五唯-一現(xiàn)在不做了，稅費由誰承擔？ 

【律師解讀】廣東法制盛邦律師事務所李律師表示，最近房價波動較大，二手房履行周期一般都是2個月以上，履行過程中房價可能較簽約時上漲數(shù)十萬甚至上百萬，這就導致部分賣家心里失衡，進而以各種理由違約。如果賣方?jīng)]有合理的理由，拒絕履行合同義務，如果買方不存在違約情形，依照合同的約定，買方可以選擇繼續(xù)履行合同，或者解除合同，并要求賣方承擔相應的違約責任。結合張先生的情況，合同約定李女士應在6月15日前辦理完銀行解壓手續(xù)，到6月15日李女士仍未辦理的，構成違約。李女士明確要漲價，根據(jù)合同約定已經(jīng)構成根本違約，張先生作為守約方可以選擇繼續(xù)履行合同，并要求李女士承擔相應的違約責任。李律師表示，如果張先生和李女士協(xié)商不成，張先生作為守約方可以選擇合同繼續(xù)履行。但本案比較復雜，合同繼續(xù)履行可能有幾個障礙，一是訴爭房尚有銀行貸款未清償，有抵押權的房屋沒法辦理過戶，因此該筆貸款需要張先生先予以清償，之后再找李女士追償。另外張先生購房采用貸款的方式，銀行貸款能不能批是未知數(shù)，貸款涉及到銀行的利益，一般情況下法院不能強制判，因此可能需要張先生一次性全款付清。至于稅費的問題，李律師認為合同中李女士承諾該房屋是滿五唯-一，稅費由張先生承擔?，F(xiàn)因李女士違約，房屋不是滿五唯-一，張先生需要繳納50萬元的個人所得稅，如果張先生想要過戶，取得房屋的所有權，就要先承擔該筆稅費，之后在要求李女士承擔因違約給張先生造成的50萬元的損失。如果張先生沒有能力滌除銀行的解壓，或者沒有能力承擔50萬元的稅費，合同無法繼續(xù)履行，張先生只能選擇解除合同。因李女士惡意違約，導致合同解除，李女士應承擔相應的違約責任。李律師表示違約金按照定金罰則來主張，是買賣雙方普遍存在的一個認識誤區(qū)，買賣雙方已經(jīng)簽訂正式的房屋買賣合同，應按照合同的約定承擔相應的違約責任，而非按照定金罰則來賠償張先生的損失。如果買賣雙方尚未簽訂買賣合同，只為以后簽訂買賣合同簽了定金合同，一方違約的，應按照定金罰則來主張違約責任。