廣州房屋買方湊不夠首付款應(yīng)否被沒收定金和中介費(fèi)？
關(guān)鍵詞：買房首付款，沒收定金和中介費(fèi)，廣州房產(chǎn)律師
【案例簡介】
9月30日，北京發(fā)布最-新的限貸政策，規(guī)定購買首套普通自住房的，首付款比例不低于35%；購買首套非普通自住房的，首付款比例不低于40%；購買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買第二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。政策一出，剛簽了房屋買賣合同的徐女士發(fā)了愁。
徐女士生了二胎之后，家里住房緊張，經(jīng)過商量在同小區(qū)買一個兩居室給父母住，因父母不具備在北京購房的資格，房子以徐女士的名義購買。9月15日合同約定房屋總價450萬元，定金20萬元，首付款180萬元，貸款250萬元。9月30日后貸款政策進(jìn)行調(diào)整，徐女士購買二套普通自住房首付款比例不低于50%，政策一出，徐女士需要提高原合同約定的首付，同時貸款也不能按照原來約定貸到250萬元。中介給徐女士估算，大概需要徐女士比原來多準(zhǔn)備40萬元左右現(xiàn)金，首付已經(jīng)向親戚朋友借了，再去哪籌措40萬元呢。徐女士將情況告知賣方，希望解除合同，賣方也能盡快將房屋另行出售。賣方表示可以解除合同，徐女士支付的定金20萬元不退。徐女士一時之間不知如何是好，賣方不退定金，已經(jīng)繳納的中介費(fèi)6萬元也不退，自己的損失太大了。


【律師解讀】
廣東法制盛邦律師事務(wù)所李律師表示，近期房價上漲的確有些夸張，政-府及時出臺相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整也是合理，但這種調(diào)整多多少少會對調(diào)整前簽訂合同的雙方造成影響。那么因政策的調(diào)整，導(dǎo)致一方履行合同不能的，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任呢？
房產(chǎn)律師李律師認(rèn)為，政策的調(diào)整屬于情勢變更，不構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法司法解釋（二）》之規(guī)定，合同成立以后客戶情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。徐女士在簽訂買賣合同時，無法預(yù)見合同履行過程中政策進(jìn)行調(diào)整，政策調(diào)整后，導(dǎo)致徐女士無法繼續(xù)履行合同，合同目的無法實現(xiàn)，徐女士可以解除合同，且合同解除的原因是因政策變化導(dǎo)致的，雙方都不構(gòu)成違約，互不承擔(dān)違約責(zé)任。合同解除后，賣家應(yīng)退還徐女士已付購房款，包括定金。
合同解除后，中介費(fèi)能否退還，房產(chǎn)律師李律師表示，依照中介公司居間合同的約定，買賣雙方簽訂合同后中介的居間義務(wù)已經(jīng)完成，雙方應(yīng)按照合同約定支付中介費(fèi)，也就是說即使雙方解除合同，中介費(fèi)可不予退還，但中介代收的評估費(fèi)、代辦過戶費(fèi)等費(fèi)用，因未實際產(chǎn)生，合同解除后應(yīng)予以退還。
此外，李律師指出，如果是合同簽訂后，因房價上漲，賣方故意拖延履行合同，致使雙方遲遲未辦理貸款手續(xù)，之后新政出臺，徐女士沒有能力增加多出的首付款，貸款金額不夠，致使房屋買賣合同不能履行下去的，賣方仍構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)合同解除的相關(guān)違約責(zé)任。