廣州業(yè)主一房二賣應(yīng)當(dāng)過戶給誰?
來源：李大偉律師
發(fā)布時(shí)間：2017-07-26
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廣州業(yè)主一房二賣應(yīng)當(dāng)過戶給誰?
關(guān)鍵詞：一房二賣、惡意串通、合法占有房屋
【案情簡介】
張某紅和李某強(qiáng)是母子關(guān)系，2015年李某強(qiáng)和他人合伙投資生意，李某強(qiáng)和張某紅商量，將其位于某處的302號房屋出售給張某紅，房屋總價(jià)款220萬元，簽協(xié)議當(dāng)天李某強(qiáng)把房屋鑰匙給了張某紅，張某紅將全款轉(zhuǎn)至李某強(qiáng)賬戶。李某強(qiáng)說如果過戶稅費(fèi)會(huì)比較高，先暫時(shí)別過了。張某紅想著自己的兒子還能坑自己不成，于是也不著急過戶。張某紅不看好李某強(qiáng)的生意，想著生意失敗了，李某強(qiáng)還有個(gè)地方住，因此302號房一直空著。
2016年，張某紅外出遇到302號房的鄰居，鄰居問張某紅房屋賣給誰了，是否好相處。張某紅說房屋沒有出售，一直空著呢！鄰居說有人在搬東西，張某紅一聽趕緊到302號房。到了302號房，看到一個(gè)陌生人在搬東西，詢問之下得知搬東西的是王某林，是李某強(qiáng)的朋友，已經(jīng)購買了302號房屋，并拿出買賣協(xié)議給張某紅。李某強(qiáng)和王某林的買賣合同約定，李某強(qiáng)將房屋以120萬元的價(jià)格出售給王某林，李某強(qiáng)交房當(dāng)日王某林支付首付款50萬元，尾款過戶當(dāng)日支付。張某紅當(dāng)即告訴王某林，李某強(qiáng)已將房屋出售給自己，王某林置之不理。王某林到銀行取款給李某強(qiáng)正好碰到張某紅，張某紅再次告知王某林房屋已出售給自己，就等過戶了。李某強(qiáng)和王某林過戶當(dāng)日，張某紅到交易大廳鬧了一通，未過戶成功。張某紅多次要求李某強(qiáng)辦理過戶手續(xù)，李某強(qiáng)置之不理，無奈之下張某紅咨詢律師看此事如何解決。
【律師解讀】
廣東法制盛邦律師事務(wù)所李律師表示，李某強(qiáng)的行為構(gòu)成一房二賣，李某強(qiáng)與王某林之間存在惡意串通的事實(shí)，所訂立的合同應(yīng)屬于無效合同。
王某林和李某強(qiáng)是否構(gòu)成惡意串通，要看二者主觀上是否構(gòu)成惡意，且客觀上是否損害第三人的利益。在王某林未支付房款時(shí)，張某紅已明確告知起和李某強(qiáng)存在房屋買賣合同關(guān)系，之后張某紅多次阻擾王某林都未被理會(huì)，不符合常理。其次，張某紅在2015年購房時(shí)約定房款為220萬元，王某林2016年購房時(shí)房款為120萬元，明顯低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值。李律師表示，應(yīng)對房屋王某林和李某強(qiáng)交易時(shí)的市場價(jià)值進(jìn)行評估，如果王某林和李某強(qiáng)合同約定的價(jià)格達(dá)不到評估價(jià)值的70%，依照相關(guān)規(guī)定屬于明顯不合理的低價(jià)。推論王某林和李某強(qiáng)主觀上存在惡意，且客觀上損害了張某紅的利益，雙方惡意串通，損害第三人的利益，依照《合同法》之相關(guān)規(guī)定，該合同無效。張某紅應(yīng)以王某林和李某強(qiáng)為被告，訴至法院要求確認(rèn)二人的房屋買賣合同無效，之后再要求李某強(qiáng)履行他們之間簽訂的房屋買賣合同，配合辦理過戶手續(xù)。
假如李某強(qiáng)和王某林之間不存在惡意串通的事實(shí)或者不能被認(rèn)定為惡意串通，根據(jù)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見之相關(guān)規(guī)定，一房數(shù)賣合同均有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，至原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。本案中王某林已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋，李某強(qiáng)應(yīng)履行和王某林的房屋買賣合同。因房屋買賣合同標(biāo)的已經(jīng)不存在，張某紅簽訂買賣合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，直接解除雙方買賣合同后，要求李某強(qiáng)賠償其損失。
關(guān)鍵詞：一房二賣、惡意串通、合法占有房屋
【案情簡介】
張某紅和李某強(qiáng)是母子關(guān)系，2015年李某強(qiáng)和他人合伙投資生意，李某強(qiáng)和張某紅商量，將其位于某處的302號房屋出售給張某紅，房屋總價(jià)款220萬元，簽協(xié)議當(dāng)天李某強(qiáng)把房屋鑰匙給了張某紅，張某紅將全款轉(zhuǎn)至李某強(qiáng)賬戶。李某強(qiáng)說如果過戶稅費(fèi)會(huì)比較高，先暫時(shí)別過了。張某紅想著自己的兒子還能坑自己不成，于是也不著急過戶。張某紅不看好李某強(qiáng)的生意，想著生意失敗了，李某強(qiáng)還有個(gè)地方住，因此302號房一直空著。
2016年，張某紅外出遇到302號房的鄰居，鄰居問張某紅房屋賣給誰了，是否好相處。張某紅說房屋沒有出售，一直空著呢！鄰居說有人在搬東西，張某紅一聽趕緊到302號房。到了302號房，看到一個(gè)陌生人在搬東西，詢問之下得知搬東西的是王某林，是李某強(qiáng)的朋友，已經(jīng)購買了302號房屋，并拿出買賣協(xié)議給張某紅。李某強(qiáng)和王某林的買賣合同約定，李某強(qiáng)將房屋以120萬元的價(jià)格出售給王某林，李某強(qiáng)交房當(dāng)日王某林支付首付款50萬元，尾款過戶當(dāng)日支付。張某紅當(dāng)即告訴王某林，李某強(qiáng)已將房屋出售給自己，王某林置之不理。王某林到銀行取款給李某強(qiáng)正好碰到張某紅，張某紅再次告知王某林房屋已出售給自己，就等過戶了。李某強(qiáng)和王某林過戶當(dāng)日，張某紅到交易大廳鬧了一通，未過戶成功。張某紅多次要求李某強(qiáng)辦理過戶手續(xù)，李某強(qiáng)置之不理，無奈之下張某紅咨詢律師看此事如何解決。
【律師解讀】
廣東法制盛邦律師事務(wù)所李律師表示，李某強(qiáng)的行為構(gòu)成一房二賣，李某強(qiáng)與王某林之間存在惡意串通的事實(shí)，所訂立的合同應(yīng)屬于無效合同。
王某林和李某強(qiáng)是否構(gòu)成惡意串通，要看二者主觀上是否構(gòu)成惡意，且客觀上是否損害第三人的利益。在王某林未支付房款時(shí)，張某紅已明確告知起和李某強(qiáng)存在房屋買賣合同關(guān)系，之后張某紅多次阻擾王某林都未被理會(huì)，不符合常理。其次，張某紅在2015年購房時(shí)約定房款為220萬元，王某林2016年購房時(shí)房款為120萬元，明顯低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值。李律師表示，應(yīng)對房屋王某林和李某強(qiáng)交易時(shí)的市場價(jià)值進(jìn)行評估，如果王某林和李某強(qiáng)合同約定的價(jià)格達(dá)不到評估價(jià)值的70%，依照相關(guān)規(guī)定屬于明顯不合理的低價(jià)。推論王某林和李某強(qiáng)主觀上存在惡意，且客觀上損害了張某紅的利益，雙方惡意串通，損害第三人的利益，依照《合同法》之相關(guān)規(guī)定，該合同無效。張某紅應(yīng)以王某林和李某強(qiáng)為被告，訴至法院要求確認(rèn)二人的房屋買賣合同無效，之后再要求李某強(qiáng)履行他們之間簽訂的房屋買賣合同，配合辦理過戶手續(xù)。
假如李某強(qiáng)和王某林之間不存在惡意串通的事實(shí)或者不能被認(rèn)定為惡意串通，根據(jù)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見之相關(guān)規(guī)定，一房數(shù)賣合同均有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，至原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。本案中王某林已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋，李某強(qiáng)應(yīng)履行和王某林的房屋買賣合同。因房屋買賣合同標(biāo)的已經(jīng)不存在，張某紅簽訂買賣合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，直接解除雙方買賣合同后，要求李某強(qiáng)賠償其損失。
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