李婭莉律師

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在當(dāng)今社會(huì)，越來越多的年輕情侶在籌備婚姻時(shí)選擇共同出資購房。然而，當(dāng)感情發(fā)生變化，雙方?jīng)Q定分手時(shí)，這套曾經(jīng)承載著美好愿景的房屋往往會(huì)成為雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本文將結(jié)合最高院裁判案例，探討雙方以締結(jié)婚姻為目的共同出資購房并將房屋登記在一方名下，分手時(shí)如何確定返還數(shù)額？

裁判要旨

雙方以締結(jié)婚姻為目的購房并將房屋登記在一方名下，且對(duì)房屋歸屬無明確約定的情況下，在締結(jié)婚姻的目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，不能簡(jiǎn)單地套用投資收益原則處理以感情為基礎(chǔ)、以締結(jié)婚姻為目的的婚約財(cái)產(chǎn)糾紛，不能將支付購房款比例或者登記權(quán)利人身份與房屋增值收益直接掛鉤，應(yīng)當(dāng)基于婚約的性質(zhì)、目的，統(tǒng)籌考慮房款支付情況，房屋增值，房屋登記、使用和維護(hù)情況以及房地產(chǎn)限購政策對(duì)當(dāng)事人的實(shí)際影響等各種因素，確定返還數(shù)額。

案情簡(jiǎn)介

王某、姚某曾系戀愛關(guān)系。王某未取得北京市商品房購房資格。2012年6月（戀愛期間），姚某與案外人賣方及某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《北京市房屋買賣居間合同》，以姚某名義購買了涉案房屋，房屋總價(jià)款380萬元、居間費(fèi)4.3萬元、各種稅費(fèi)共計(jì)20.25萬元。2012年6月27日，姚某銀行借記卡收到了兩筆匯款，金額為100萬元和150萬元（此筆款項(xiàng)為王某之父王某某匯來的房款）。2012年6月28日,姚某向賣方賬戶支付購房款2297500元，其余款項(xiàng)20.25萬元用于支付各項(xiàng)稅費(fèi)。2012年6月30日,王某轉(zhuǎn)賬向賣方支付購房款197310元。2012年7月2日,姚某向銀行貸款100萬元，貸款期限為360個(gè)月。同日，涉案房屋登記在姚某名下。2016年11月1日，王某起訴姚某所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，要求確認(rèn)王某為涉案房屋共有權(quán)人。

北京市東城區(qū)人民法院于2017年4月17日作出（2016）京0101民初20342號(hào)民事判決，駁回王某的訴訟請(qǐng)求。該判決認(rèn)定:“根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí),王某向賣方支付購房定金20萬元，支付購房款197310元，并向居間方支付居間費(fèi)4.3萬元。姚某稱上述三筆款項(xiàng)系王某代姚某所支付，對(duì)此，王某不予認(rèn)可，姚某亦未提供證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)姚某該項(xiàng)主張不予采信。王某之父王某某向姚某轉(zhuǎn)賬150萬元，在轉(zhuǎn)賬時(shí)備注為‘房款’,轉(zhuǎn)賬時(shí)間為2012年6月28日，與姚某向賣方支付房款時(shí)間相契合，故對(duì)王某所提該筆款項(xiàng)系購房款的主張，予以采信。現(xiàn)姚某稱該筆款項(xiàng)系王某某對(duì)姚某的贈(zèng)與，但未能提供充分的證據(jù)予以證明，故對(duì)姚某該主張，不予認(rèn)可。購買涉案房屋時(shí)，王某、姚某尚處戀愛期間，并有結(jié)婚意向，二人共同出資購買涉案房屋。雖涉案房屋產(chǎn)權(quán)證登記在姚某一人名下，仍應(yīng)認(rèn)定涉案房屋由王某、姚某共同所有。但由于王某未取得北京市購房資格，無法成為涉案房屋所有權(quán)人，故王某要求確認(rèn)其為涉案房屋共有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求，不予支持。王某可就出資款及其他權(quán)益，另行主張。”上述判決作出后，王某、姚某均未上訴，已于2017年5月12日生效。

　　后王某向一審法院起訴，請(qǐng)求：1.判令姚某按照王某購房的出資比例67.16%返還王某購房出資款及相應(yīng)的增值收益；2.案件受理費(fèi)由姚某承擔(dān)。

　　北京市東城區(qū)人民法院于2018年5月16日作出（2017）京0101民初13910號(hào)民事判決：一、姚某于判決生效后30日內(nèi)返還王某購房出資款及相應(yīng)的增值收益共計(jì)506.93萬元；二、駁回王某其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，姚某不服一審判決，提出上訴。

　　北京市第二中級(jí)人民法院于2018年8月22日作出（2018）京02民終6413號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

最高人民法院提審本案，并于2023年2月15日作出（2022）最高法民再166號(hào)民事判決，認(rèn)為一、二審法院認(rèn)定案由不當(dāng)，予以糾正，本案應(yīng)為婚約財(cái)產(chǎn)糾紛；對(duì)姚某返還數(shù)額予以改判。判令：一、撤銷北京市第二中級(jí)人民法院（2018）京02民終6413號(hào)民事判決及北京市東城區(qū)人民法院（2017）京0101民初13910號(hào)民事判決；二、姚某于本判決生效后30日內(nèi)返還王某350萬元；三、駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。

裁判理由

法院生效判決認(rèn)為：《中華人民共和國民法典》第十條規(guī)定，處理民事糾紛，應(yīng)當(dāng)依照法律；法律沒有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣，但是不得違背公序良俗。訂婚雖非法律規(guī)定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻締結(jié)過程中一種重要的民間習(xí)俗。訂婚后的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)安排均是以締結(jié)婚姻為最終目的。在雙方締結(jié)婚姻的目的無法實(shí)現(xiàn)的情況下，一方因此給付的財(cái)物，接受方予以返還，符合習(xí)慣做法。本案中，房屋在購買后存在自然增值，雙方對(duì)于該部分增值收益歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)屬婚約財(cái)產(chǎn)糾紛。基于該類糾紛的法律性質(zhì)，本案要考量?jī)蓚€(gè)方面的因素：一方面，雙方系自由戀愛，是以感情為基礎(chǔ)，以締結(jié)婚姻、共同生活為目的，而非借婚姻索取財(cái)物；另一方面，雙方購買涉案房屋的目的是將此作為婚后共同居所，而非房地產(chǎn)投資。因此，雙方以締結(jié)婚姻為目的購房并將房屋登記在一方名下，且對(duì)房屋歸屬無明確約定的情況下，在締結(jié)婚姻的目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，不能簡(jiǎn)單地套用投資收益原則處理以感情為基礎(chǔ)、以締結(jié)婚姻為目的的婚約財(cái)產(chǎn)糾紛，不能將支付購房款比例或者登記權(quán)利人身份與房屋增值收益直接掛鉤，應(yīng)當(dāng)基于婚約的性質(zhì)、目的，統(tǒng)籌考慮房款支付情況，房屋增值，房屋登記、使用和維護(hù)情況以及房地產(chǎn)限購政策對(duì)當(dāng)事人的實(shí)際影響等各種因素，確定返還數(shù)額。據(jù)此，本院綜合本案上述全部案件事實(shí)及理由，酌定由姚某返還王某350萬元。

律師評(píng)析

戀愛中共同購房，不同于一般的投資購房，它蘊(yùn)含的更多是兩人對(duì)未來婚姻生活的美好憧憬，而非單純追求資產(chǎn)的增值。若雙方未能步入婚姻殿堂，那么在處理房屋分配問題時(shí)，應(yīng)秉持公平原則，全面考量雙方在購房過程中的實(shí)際投入、房產(chǎn)的增值情況、日常的使用與維護(hù)，以及相關(guān)政策對(duì)雙方的影響。

為確保戀愛期間共同購房的權(quán)益得到妥善保護(hù)，律師建議在購房之初，雙方應(yīng)深入溝通并明確房產(chǎn)的歸屬、分配原則，以及當(dāng)一方無法繼續(xù)承擔(dān)房款時(shí)的應(yīng)對(duì)策略。這些約定應(yīng)落實(shí)到書面協(xié)議中，或是通過聊天記錄等有形方式記錄下來。在未來可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議中，這些書面記錄將成為判斷雙方真實(shí)意愿與權(quán)益分配的關(guān)鍵依據(jù)。

此外，對(duì)于沒有購房資格的情況，律師鼓勵(lì)雙方在房產(chǎn)交易與登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守誠信原則。通過書面協(xié)議等方式，清晰界定彼此的權(quán)利與義務(wù)，從而為未來可能出現(xiàn)的糾紛筑起一道預(yù)防屏障。