李婭莉律師

是民間借貸還是買(mǎi)賣(mài)合同？——最高院指導(dǎo)性案例72號(hào)評(píng)析

閱讀提示：

如果在社會(huì)交往中，有人欠錢(qián)不還，債權(quán)人要求欠款人出售其房屋，通過(guò)折抵房款的方式重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何？是無(wú)效合同還是有效合同？

本文結(jié)合2017年最高人民法院發(fā)布第15批指導(dǎo)性案例之三【指導(dǎo)性案例72號(hào)】的審判觀點(diǎn)，來(lái)評(píng)析目前司法實(shí)踐如何認(rèn)定房款折抵欠款類(lèi)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

裁判要旨

借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！薄?/span>在不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。

案情簡(jiǎn)介

原告湯某、劉某、馬某、王某訴稱(chēng)：根據(jù)雙方合同約定，A公司應(yīng)于2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，A公司拒不履行房屋交付義務(wù)。故請(qǐng)求判令：一、A公司向湯某、劉某、馬某、王某支付違約金6000萬(wàn)元；二、A公司承擔(dān)湯某、劉某、馬某、王某主張權(quán)利過(guò)程中的損失費(fèi)用416300元；三、A公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

A公司辯稱(chēng)：湯某、劉某、馬某、王某應(yīng)分案起訴。四人與A公司沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同系為借貸合同的擔(dān)保，該約定違反了《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》 第四十條《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定無(wú)效。雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費(fèi)用亦無(wú)事實(shí)依據(jù)。

法院經(jīng)審理查明：湯某、劉某、馬某、王某與A公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過(guò)實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉脤?duì)A公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與A公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因A公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對(duì)賬，確認(rèn)A公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定A公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給A公司。湯某等四人提交與A公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。

裁判結(jié)果

新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決，判令：一、A公司向湯某、馬某、劉某、王某支付違約金9275057.23元；二、A公司向湯某、馬某、劉某、王某支付律師費(fèi)416300元；三、駁回湯某、馬某、劉某、王某的其他訴訟請(qǐng)求。上述款項(xiàng)，應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)一次性付清。宣判后，A公司以雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同系借款合同的擔(dān)保，并非雙方真實(shí)意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一終字第180號(hào)民事判決：一、撤銷(xiāo)新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決；二、駁回湯某、劉某、馬某、王某的訴訟請(qǐng)求。

裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，A公司與湯某等四人之間確實(shí)存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。但雙方系爭(zhēng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在A公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，并對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見(jiàn)，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期A公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過(guò)將A公司所有的商品房出售給湯某等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。A公司所持本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張，不予采信。

但在確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來(lái)，且A公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計(jì)算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯某等四人作為購(gòu)房人，尚未足額支付合同約定的購(gòu)房款，A公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。湯某等四人以A公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求A公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決判令A(yù)公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤，本院對(duì)此予以糾正。

律師評(píng)析

該裁判意義主要在于，在民事法律關(guān)系中，并不是所有法律關(guān)系都會(huì)一成不變。相反，隨著交易時(shí)間、交易條件、交易風(fēng)險(xiǎn)的變化，民事法律關(guān)系會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。如在本案中，原先的民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)變成后來(lái)的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。在本案中，法院通過(guò)是否存在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條的禁止性規(guī)定和是否違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定來(lái)對(duì)后來(lái)形成的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系進(jìn)行認(rèn)定。【以上法律已失效，相關(guān)規(guī)定見(jiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》】

也即說(shuō)，在民間借貸關(guān)系中，如果具有民事行為能力的雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，變更之前存在的法律關(guān)系，且變更的內(nèi)容不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即可對(duì)原先存在的法律關(guān)系進(jìn)行變更，但不是任何變更內(nèi)容都不受限制，例如，民間借貸法律關(guān)系的轉(zhuǎn)化要考慮民間借貸利率保護(hù)上限，應(yīng)當(dāng)充分平衡該法律關(guān)系下所要保護(hù)的法益。只有如此，才能對(duì)民事主體意思自治和各個(gè)法律關(guān)系所保護(hù)的利益進(jìn)行平衡。