李婭莉律師

【重點提示】

某些老舊小區(qū)，因建筑年限比較久遠，初始設(shè)計時并未對電梯事宜考慮周全。政府為提升居民生活幸福感和滿足感，極力推進老舊小區(qū)電梯更換及加裝工程，是為民謀福利的幸事，但由此產(chǎn)生不少電梯使用權(quán)的糾紛。如何解決，才符合法律的規(guī)定，又有助于方便生活，促進相鄰關(guān)系，也是目前的難點問題。

【案情概述】

    案涉小區(qū)樓棟共8層。其中1至7層為平層，8層是復式房。案涉電梯直達8樓，電梯內(nèi)只有1和8兩個樓層按鈕，不在2-7層設(shè)站。各原告述稱，其為6-7樓的業(yè)主，無論是一手買方或二手買方，均是在知曉案涉電梯僅僅直通8樓的，但之前物業(yè)也允許使用。因8樓有一個公共通道，8樓以下業(yè)主如需乘坐電梯，需先乘坐電梯到達8樓，然后通過樓梯到達自己居住的樓層。但8樓業(yè)主在更換新電梯后拒絕8樓以下業(yè)主乘坐電梯，各原告以同意與8樓業(yè)主承擔一樣的物業(yè)管理費用為由，以8樓業(yè)主和物業(yè)為被告訴至法院要求請求判令各原告依法享有涉案小區(qū)的電梯使用權(quán)。

法院經(jīng)審理，駁回了原告的訴求。

【法律分析】

按照最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）第二條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分、具有利用上的獨立性、可以排他使用、能夠登記成為特定業(yè)主所有的客體，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分。擁有電梯的房屋在辦理產(chǎn)權(quán)證時分攤面積包含電梯的梯間面積，即特定業(yè)主對該專有部分享有的共有權(quán)利。本案中，8樓業(yè)主在購買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)證時分攤面積包含電梯的梯間面積，因此8樓所有業(yè)主對電梯的共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)。而8樓以下的業(yè)主無論是一手業(yè)主還是二手業(yè)主在購買房屋時均沒有分攤電梯面積，則不具有使用電梯的權(quán)益。同時，相比低層業(yè)主，8樓業(yè)主不僅在房價上承擔了較高的成本，還負擔了更高的物業(yè)費及本體維修基金，對電梯形成了使用了專有權(quán)和共同管理的權(quán)利。而8樓以下的業(yè)主之前從未承擔過電梯相關(guān)成本，而在現(xiàn)在需要時，又主張愿意一起承擔成本，卻忽略了權(quán)利與義務相對應和相統(tǒng)一的原則。另外，該電梯的建筑設(shè)計、承重等只是針對8樓部分業(yè)主，無法頻繁承載更多樓層的人員，否則會危及其他業(yè)主的安全。事實上，這種安全事故的頻繁造成了電梯的老化和不安全，進而迫使8樓業(yè)主自籌資金更換電梯。因此，8樓以下的業(yè)主無權(quán)對該電梯有部分享有使用權(quán)。

【實務建議】

在諸多老舊小區(qū)，因建筑年限比較久遠，初始設(shè)計時對電梯的安裝考慮不夠周全，要么整棟沒有電梯，要么像本案中的小區(qū)只有高層有電梯。政府為提升居民生活幸福感和滿足感，極力推進老舊小區(qū)電梯更換或加裝工程，是為民謀福利的幸事。本案中的電梯設(shè)計存在缺陷，低層樓層的業(yè)主并不能直達，只能從8樓再往下走，而公用原有的只供8樓使用的電梯也會增加電梯風險。各低層樓層的業(yè)主可以考慮加裝電梯。根據(jù)《中華人民共和國民法典》民法典第二編第六章有關(guān)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，電梯加裝作為建設(shè)樓棟外附屬設(shè)施，屬于第二百七十八條中的由業(yè)主共同決定的“改建、重建建筑區(qū)及其附屬設(shè)施”，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的業(yè)主同意?，F(xiàn)涉案小區(qū)低層業(yè)主中已有6-7層業(yè)主同意加裝電梯，如能說服3-8層加裝電梯，那么無論比例上就可以符合，幾乎惠及了所有低層業(yè)主這樣才是真正方便生活。

【延伸案例】

原告系涉案爭議房屋業(yè)主之一，原告購買涉案房屋時，樓棟并未加裝電梯和其他附屬設(shè)施。2019年，兩被告在未征得原告同意的情況下，偽造原告本人的簽名，并加裝電梯?，F(xiàn)電梯已加裝完成并投入使用，嚴重影響涉案房屋的采光、通風，且阻擋消防救援窗，破壞消防安全。加之電梯的加裝完成，給二樓以上的房屋帶來巨大升值空間，而原告所有的涉案房屋卻有嚴重貶值。就此，原告與兩被告協(xié)商不成，故起訴來院，要求判如所請。原告明確全部訴訟請求為：要求兩被告共同承擔排除妨害責任，將涉案房屋樓外加裝的電梯拆除。

法院經(jīng)審理認為，本案爭議焦點有二：1.有多處非原告本人簽名的意見征詢協(xié)議，是否必然影響涉案房屋樓外電梯加裝項目征詢程序之合法性；2.電梯加裝，是否對涉案房屋的通行、通風、采光及消防安全等造成嚴重影響。

1.非本人簽名的意見征詢協(xié)議，是否必然影響涉案房屋樓外電梯加裝項目的征詢程序之合法性。

代替原告于協(xié)議上簽名的居民，未有原告本人簽署確認的書面授權(quán)委托材料，嗣后亦未獲得原告的追認，故該代簽行為應屬無效。

但就電梯加裝項目的表決通過，現(xiàn)涉案小區(qū)無論是從小區(qū)全體居民或加裝幢居民同意之比例而言，均已超過三分之二，涉案小區(qū)樓外電梯安裝表決程序符合相關(guān)法律之規(guī)定。依據(jù)相關(guān)法律之規(guī)定，有關(guān)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，電梯加裝作為建設(shè)樓棟外附屬設(shè)施，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項，應由小區(qū)業(yè)主共同管理，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

2. 電梯加裝，是否對涉案房屋的通行、通風、采光及消防安全等造成嚴重影響。

電梯加裝項目經(jīng)過多部門勘查審批，亦獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，電梯加裝對消防安全的影響已經(jīng)過多部門審核。就采光及通風而言，涉案房屋進戶門及廚房窗戶均朝向北方，本就位于陽光難以直接照射到的方位?，F(xiàn)原告訴請稱涉案房屋采光及通風因電梯加裝遭受嚴重影響，沒有事實依據(jù)。

【相關(guān)法律法規(guī)】

《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條  業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條  業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十三條  業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百七十八條  下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》

第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。