李婭莉律師

閱讀提示：

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，提供中介服務(wù)的，以房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為主。有賴于具有相關(guān)營(yíng)業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)，使得房屋買賣活動(dòng)得以穩(wěn)定運(yùn)行。但是，隨著市場(chǎng)需求的不斷更新變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，也逐漸出現(xiàn)以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為主體，來(lái)提供房屋中介服務(wù)的市場(chǎng)實(shí)踐。與之相對(duì)應(yīng)的是，這種新型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)形式，也為司法實(shí)踐帶來(lái)了一系列的中介合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。本文通過(guò)評(píng)析一起發(fā)生在浙江省的中介合同糾紛，來(lái)揭示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員能否以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

裁判要旨

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條系關(guān)于房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件及設(shè)立開業(yè)條件的規(guī)定，并不涉及具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是否只能通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行并未涉及，亦無(wú)法反向推出絕對(duì)禁止個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》系由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合頒布，其中第二章是關(guān)于“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員”的規(guī)定，第三章是關(guān)于“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)”的規(guī)定。該管理辦法第十四條規(guī)定在第三章中，著重規(guī)范的是，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中從業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不能脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)私自承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。根據(jù)該條規(guī)定，無(wú)法推出絕對(duì)禁止其他個(gè)人從事房地產(chǎn)居間服務(wù)的結(jié)論。

目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)資格實(shí)行的評(píng)價(jià)制，未取得職業(yè)資格的人員從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，非屬違反公序良俗的行為。

案情簡(jiǎn)介

一、陳某某在某某酒店集團(tuán)公司任職，曾負(fù)責(zé)代理某某酒店加盟業(yè)務(wù)。2017年10月20日，陳某某、與A公司簽訂一份《某某項(xiàng)目合作協(xié)議書》，約定“1．乙方（陳某某）負(fù)責(zé)介紹承租人，與甲方（A公司）簽署租賃合同，出租位于杭州市某某物業(yè)；2．乙方介紹給甲方的承租人，與甲方簽署的租賃合同，租金低于每天每平米1.5元，甲方一次性給付乙方中介費(fèi)800000元；租金為每天每平米1.5元，甲方一次性付給乙方中介費(fèi)稅后1000000元；租金高于每天每平米1.5元，高于1.5元的差價(jià)部分，由甲方按與承租人簽訂的合同期限，每年全部支付給乙方。……3．甲方支付時(shí)間為承租人支付租金后的5個(gè)工作日；......5．甲方不得越過(guò)乙方直接和承租人洽談租賃事宜，不得接受乙方的名片等聯(lián)系資料。……9．此協(xié)議不具有任何排他性?！?/span>

二、A公司自認(rèn)經(jīng)介紹認(rèn)識(shí)了承租人B公司法定代表人劉某，后經(jīng)劉某介紹認(rèn)識(shí)了C酒店其他股東。為加盟維某某酒店品牌，2017年12月8日，A公司和C酒店簽訂了《租賃合同》。租賃合同中約定：2018年8月1日起至2021年7月31日止的年租金及設(shè)備使用費(fèi)為1.68元每平方米每天。2018年6月28日，A公司和C酒店簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。

三、2017年12月16日至2018年9月12日，A公司向陳某某賬戶分別轉(zhuǎn)賬。

四、2020年3月20日開始，雙方就中介費(fèi)事宜進(jìn)行了交涉，A公司拒絕按1.68元每平方米計(jì)算中介費(fèi)。2020年6月16日，陳某某起訴至法院。

歷次審判要點(diǎn)歸納

一審法院認(rèn)定：雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有：一、陳某某、A公司雙方簽訂的《千島湖項(xiàng)目合作協(xié)議書》是否有效；二、陳某某是否完成了合同義務(wù)以及如何計(jì)算中介費(fèi)的問(wèn)題（該問(wèn)題本文不具體展開論述）。陳某某、A公司簽訂的《某某項(xiàng)目合作協(xié)議書》，從其內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議具備中介服務(wù)的因素，又因?yàn)槠湎诞?dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，故可以認(rèn)定為合法有效的居間合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按約履行。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定：“相關(guān)法律法規(guī)施行后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》屬于部門規(guī)章，不能直接作為認(rèn)定協(xié)議無(wú)效的依據(jù)。一審法院認(rèn)定案涉協(xié)議有效。

因一審法院支持的中介費(fèi)用不達(dá)預(yù)期，陳某某不服一審判決提出上訴。二審法院與一審法院認(rèn)定的事實(shí)基本一致，但在關(guān)于案涉協(xié)議的效力認(rèn)定中，二審法院與一審法院出現(xiàn)了不同的結(jié)果。

二審法院認(rèn)定：根據(jù)陳某某起訴主張的事實(shí)與理由，本案案由應(yīng)為中介合同糾紛。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條第二款規(guī)定，“設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。”《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報(bào)酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。”根據(jù)上述規(guī)定，提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)為具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)。陳某某以個(gè)人名義為A公司提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的行為違反了上述規(guī)定，不利于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的穩(wěn)定，也不利于政府部門對(duì)該領(lǐng)域的監(jiān)督管理，破壞了社會(huì)公共管理秩序，當(dāng)事人之間的中介合同關(guān)系應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。陳某某以合同有效為基礎(chǔ)提起本案訴訟，其訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。經(jīng)法院釋明后，陳某某仍未明確表示變更原訴訟請(qǐng)求，故其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。

陳某某不服二審判決，向浙江省高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>再審法院與二審法院認(rèn)定的事實(shí)基本一致，但關(guān)于案涉協(xié)議的效力，有不同的觀點(diǎn)。并予以糾正。

再審法院認(rèn)定：根據(jù)陳某某起訴主張的事實(shí)和理由以及雙方簽訂的《千島湖項(xiàng)目合作協(xié)議書》，陳某某與A公司應(yīng)系房地產(chǎn)居間合同關(guān)系。關(guān)于合同效力，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條系關(guān)于房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件及設(shè)立開業(yè)條件的規(guī)定，并不涉及具體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是否只能通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行并未涉及，亦無(wú)法反向推出絕對(duì)禁止個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)?！?/span>房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》系由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合頒布，其中第二章是關(guān)于“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員”的規(guī)定，第三章是關(guān)于“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)”的規(guī)定。該管理辦法第十四條規(guī)定在第三章中，著重規(guī)范的是，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中從業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不能脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)私自承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。根據(jù)該條規(guī)定，無(wú)法推出絕對(duì)禁止其他個(gè)人從事房地產(chǎn)居間服務(wù)的結(jié)論。因此，二審法院援引的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條第二款及《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條規(guī)定，均非民法總則第一百五十三條規(guī)定的可能導(dǎo)致合同無(wú)效的效力性規(guī)定。另，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)資格實(shí)行的評(píng)價(jià)制，未取得職業(yè)資格的人員從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，非屬違反公序良俗的行為。綜上，訴爭(zhēng)《某某項(xiàng)目合作協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違背公序良俗，應(yīng)屬有效。二審法院認(rèn)定陳某某與A公司之間的居間合同關(guān)系無(wú)效，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

涉及特殊行業(yè)的合同效力認(rèn)定，以《民法典》的效力認(rèn)定規(guī)定為主，其它法律規(guī)定為輔。在民事活動(dòng)中，法無(wú)禁止即自由。在司法實(shí)踐中，除開合同本身有明顯的違反《民法典》第一百四十三條的效力事由外，合同一般不會(huì)被輕易認(rèn)定無(wú)效。

在本案中，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條系關(guān)于房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件及設(shè)立開業(yè)條件的規(guī)定，是對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定。而在具體的房地產(chǎn)活動(dòng)中，不能依據(jù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入規(guī)定而得出絕對(duì)禁止個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的結(jié)論。

因此在檢索法律法規(guī)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)當(dāng)窮盡該行業(yè)下的法律法規(guī)，以此來(lái)重點(diǎn)分析合同本身是否違反《民法典》第一百四十三條規(guī)定第三款：不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗之事由。

與此同時(shí)，在檢索到相關(guān)法律規(guī)范時(shí)，還應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)分析相關(guān)法律規(guī)范的效力層級(jí)，是屬于法律、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、政策性文件的哪一種效力層級(jí)。在關(guān)注效力層級(jí)后，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注規(guī)定內(nèi)容本身，內(nèi)容本身是對(duì)某一事項(xiàng)的管理性規(guī)定亦或者是效力性、強(qiáng)制性規(guī)定。

因?yàn)椤睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定，民事法律行為只有在違反了法律的效力性、強(qiáng)制性的法律規(guī)范后才會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。因此，即使合同出現(xiàn)了違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，但如果法律、行政法規(guī)的規(guī)定并不屬于法律的效力性、強(qiáng)制性的法律規(guī)定，都不必然會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。