李婭莉律師

房屋買賣居間合同中禁止跳單條款的效力

【重點提示】

二手房買賣居間活動中，委托人（賣方或買方）繞開A中介公司與房屋買賣的相對方簽訂房屋買賣合同、達成交易的現象，民間俗稱“跳單”。當事人在房屋買賣居間合同中約定的禁止跳單條款法律效力如何，以及何種情況構成跳單違約，實踐中認識不一，判決結果也因實際情況而不同。

案例一

【裁判要點】

在房屋買賣合同中，合同當事人有權自由確定合同內容，只要是合同當事人的真實意思表示且一致，未違反相關法律法規(guī)的強制性規(guī)定，則該合同具有法律效力。當事人在合同中約定獨家委托，對自己的權益進行合理限制時，本身亦是合同自由的一種體現。因此，經房產中介和委托人自由協(xié)議，在房屋買賣“獨家委托協(xié)議”中約定的禁止跳單條款，對雙方均有約束力。

【案情概述】

涉案房屋權利人系張某。2021年5月1日，張某與A中介公司簽署《房地產出售獨家委托協(xié)議》，約定委托房價款凈到手價格不低于2200萬元；實際成交達成，張某共計應付代理服務費數額為房地產實際成交總價的2%。委托協(xié)議中還約定了委托方式為獨家委托，張某確認委托期限內不再自行或另行委托A中介公司指定的業(yè)務員外的第三方完成委托事項，若張某自行或另行交由其他第三方居間、委托代理出售的（即未經A中介公司認可的其他第三方），視為張某違約，張某同意按照房屋實際成交總價的2％向A中介公司支付代理服務費作為違約金；期限自簽署《房地產出售獨家委托協(xié)議》之日起六個月內。張某確認A中介公司已將本協(xié)議約定的內容解釋清楚并已盡到告知義務，張某愿意依照本協(xié)議約定履行及支付費用。2021年5月18日，A中介公司員工錄制了涉案房屋的視頻，并隨后通過互聯網途徑包括但不限于朋友圈、視頻號、微博等推廣涉案房屋。其中，A中介公司員工告知張某“之后若是接到中介約看房的電話，就請麻煩讓他們聯系我們”。之后，張某正常接受A中介公司的工作匯報信息。2021年8月份，A中介公司從行業(yè)途徑得知張某房產已經出售。A中介公司向張某求證信息，張某微信拉黑A中介公司工作人員。A中介公司起訴張某，要求張某按照房屋實際成交總價的2％向A中介公司違約金。

張某抗辯，A中介公司《房地產出售獨家委托協(xié)議》是由A中介公司事先準備的格式合同，締約時亦未對相關格式條款進行標識、釋明，且約定張某在委托期限內未經A中介公司同意不得將系爭房屋自行出售或交由其他第三方居間、代理出售，否則構成違約，該約定限制了張某的任意解除權，加重張某責任，應屬無效。

【法院審理】

法院經查明，2021年5月15日，張某與B中介公司簽署《出租／出售委托協(xié)議》，委托事項為出售系爭房屋，委托期限自合同簽訂之日起至系爭房屋出售為止；委托方式為非獨家委托。2021年7月23日，通過B中介公司，張某與案外人就買賣系爭房屋進行網上合同信息備案。涉案房屋互聯網推廣系A中介公司接受張某的獨家委托后進行的，B中介公司的工作人員曾聯系A中介公司，要求A中介公司協(xié)助其客戶看房。

案件經法院一審、二審審理，支持了A中介公司的訴求，判決張某按照房屋實際成交總價的2％向A中介公司違約金。

【案例分析】

本案爭議焦點為：一、《房地產出售獨家委托協(xié)議》中的獨家委托等相關條款是否為格式文本，是否應為無效。二、雙方當事人在獨家委托期間是否履行了合同義務，A中介公司所主張的違約金數額是否過高。

首先，關于《房地產出售獨家委托協(xié)議》的效力問題。本案中，《房地產出售獨家委托協(xié)議》由A中介公司提供，且約定張某在六個月的委托期限內不得自行或另行委托除A中介公司外的第三方完成系爭房屋的出售，在相應期限內確實限制了張某另行通過其他中介完成交易的權利，但即使《房地產出售獨家委托協(xié)議》中的獨家委托條款屬于格式條款，也不能當然認定存在排除張某權利、加重其責任而無效的情形。獨家委托的期限僅為六個月，即《房地產出售獨家委托協(xié)議》并沒有完全排除張某自由締約的權利。且《房地產出售獨家委托協(xié)議》名稱中即有“獨家委托”字樣，協(xié)議中亦有多項約定涉及委托期內不得自行或另行委托第三方出售系爭房屋的內容，張某作為完全民事行為能力人，在簽署《房地產出售獨家委托協(xié)議》之前應對協(xié)議名稱及內容作出必要了解，且A中介公司較張某而言，在締約時并不當然地具有優(yōu)勢地位，雙方在整個交易過程中系平等的民事主體，相關內容均系雙方協(xié)商達成一致。另，協(xié)議中并未約定張某在委托期限內不得解除該協(xié)議，張某的任意解除權并未受到限制，因此，《房地產出售獨家委托協(xié)議》系雙方真實意思表示，委托方式及相關約定并未違反相關法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效。

其次，關于雙方在獨家委托期間的合同義務履行問題及約定違約金的標準問題。根據法律規(guī)定，當事人在履約中應遵循誠實信用原則，按照約定全面履行己方義務。A中介公司接受委托后，對系爭房屋進行清理保潔，通過微信公眾號、微博進行宣傳推廣，同時與其他中介形成聯動，擴大推介范圍，安排客戶看房、詢價議價，其間均與張某保持溝通。反觀張某，在已經與案外人簽署買賣合同并完成備案的情況下，不僅未及時告知A中介公司，甚至還在詢問A中介公司工作進展、接受議價，顯然違背誠實信用原則。在《房地產出售獨家委托協(xié)議》未被解除之前，張某在獨家委托期限內通過案外人將系爭房屋予以出售的行為，構成違約，應承擔違約責任。根據法律規(guī)定，違約金兼具賠償性與懲罰性的雙重屬性，應符合補償性為主，兼具懲罰性的原則。本案中，《房地產出售獨家委托協(xié)議》約定如系爭房屋通過A中介公司居間成功，其可獲得的傭金金額為成交價的2％，同時約定如張某在委托期限內未經A中介公司同意將系爭房屋自行出售或交由其他第三方居間、代理出售的，視為張某違約，張某應承擔違約責任，應向A中介公司支付相當于委托房價款的2％作為違約金。結合上述分析及《房地產出售獨家委托協(xié)議》的履約情況，違約金數額尚屬合理。

案例二

【裁判要點】

房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。

【案情概述】

2008年11月27日，某中介公司與陶某某簽訂了《房地產求購確認書》。其中，協(xié)議中約定：陶某某愿意委托某中介公司居間求購涉案房屋；陶某某在驗看過該房地產后六個月內，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某某有關聯的人與出賣方達成買賣交易或者利用了某中介公司提供的信息、機會等條件但未通過某中介公司而與第三方達成買賣交易的，陶某某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%向某中介公司支付違約金，某中介公司保留向陶某某追究其他損失的權利。2009年2月，某中介公司從行業(yè)內信息得知，陶某某通過其他中介公司居間與賣家簽訂房屋買賣合同取得系爭房屋的所有權。某中介公司認為陶某某的行為屬于跳單，根據成交價格及《房地產求購確認書》中關于違約金的約定，某中介公司起訴陶某某支付違約金13,800元。

【法院審理】

原審法院另查明，2008年11月30日，陶某某與出賣方通過案外某某公司就系爭房屋簽訂《房地產買賣合同》。2009年2月1日，陶某某取得系爭房屋的所有權。原審法院認為，依法成立的合同受法律保護。某中介公司與陶某某于2008年11月27日簽訂的《房地產求購確認書》系雙方當事人真實意思表示，與法無悖，應為合法有效。陶某某應于判決生效之日起十日內向某中介公司支付違約金13,800元。

原審法院判決后，陶某某不服，向二審法院提起上訴。陶某某認為，其并未違約，《房地產求購確認書》的性質為看房單，并非合同；涉案房屋原產權人曾委托多家中介公司賣房，該房源信息為公共信息，某中介公司并非獨家掌握該信息，亦非獨家代理。因某中介公司報價高于案外某某公司報價，上訴人有權選擇低價成交，后經案外某某公司中介，涉案房屋以138萬元的價格成交，其已向案外某某公司全額支付了傭金。請求二審法院撤銷原審判決，改判駁回某中介公司一審訴訟請求。二審法院經審理后：撤銷原審民事判決；某中介公司要求陶某某支付違約金的訴訟請求，不予支持。

【案例分析】

某中介公司與陶某某簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某某并沒有利用某中介公司的信息、機會，故不構成違約，對某中介公司的訴訟請求不予支持。

【相關法律法規(guī)】

《民法典》第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗

《民法典》第九百六十三條：中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

《民法典》第九百六十五條  委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。