李婭莉律師

【重點提示】

    出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，該合同應(yīng)當被認定為無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，該合同可以被認定為有效。合同因此被認定無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。

【案件概述】

    2021年1月18日，王某與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《某商品房優(yōu)惠權(quán)及房源確認書》。2021年1月26日，王某與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《某商品房首期分期付款協(xié)議書》：約定由王某購買房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于A市B區(qū)C路001號某小區(qū)棟0001房，約定房屋折后總價343908元。該協(xié)議還約定：乙方（即王某）可分期按時向甲方（即房地產(chǎn)開發(fā)公司）支付首期購房款1003908元，最遲在2021年8月份前付清即可。協(xié)議簽訂當日，王某支付了20萬元。2021年5月8日，王某支付了492720元。房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的收款收據(jù)上注明該筆系房源定金,但在收取該筆資金時沒有取得《商品房預(yù)售許可證》。后王某詢問房屋預(yù)售許可證的情況，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有回復(fù)，但未再通知王某繳納后期款項和簽訂商品房買賣合同。雙方對合同的履行發(fā)生爭議，王某作為原告起訴房地產(chǎn)開發(fā)公司，要求退還購房款首付的定金。

    原告訴求：

    1.解除原告和被告簽訂的《某商品房優(yōu)惠權(quán)及房源確認書》和《 某商品房首期分期付款協(xié)議書》；被告退還原告購房款人民幣69272元及逾期返還購房款的利息；

    2.被告承擔已付購房款一倍即692720元的賠償責任。

    被告答辯：

    1.房源確認書和分期付款協(xié)議書，兩份協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)均屬于雙方就房屋買賣達成的初步意向性文件，對于上述兩份文件約定的事宜，雙方仍處于履行狀態(tài)中，被告并沒有構(gòu)成違約。

    2.分期付款協(xié)議只說了所謂首期房款，也就是房源確認書上的房源定金，對此以外，并沒有更多實際約定。按照法律規(guī)定，定金無須退還。

【法院審判】

    法院歸納本案焦點：

    1.《某商品房優(yōu)惠權(quán)及房源確認書》和《首期分期付款協(xié)議書》是否有效。

    2.原告能否要求被告給予已付購房款一倍的賠償。

    法院認為：

    1.原、被告雙方簽訂的《首期分期付款協(xié)議書》約定了房屋的具體位置、房號、總價、分期付款的時間和金額，其主要內(nèi)容基本符合商品房買賣合同的主要內(nèi)容。根據(jù)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當被認定為無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以被認定為有效。雖然被告出具給原告的收款收據(jù)上注明該筆系房源定金，但綜合雙方簽訂的協(xié)議書名稱為首期分期付款協(xié)議書和該筆資金的數(shù)額分析，該692720元實際為首期購房款而不是被告辯稱的房源定金。且即便是定金，因被告在與原告簽訂《首期分期付款協(xié)議書》并收取原告首期購房款時并沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，且在庭審結(jié)束前也沒有能提交相關(guān)證據(jù)證明已經(jīng)取得預(yù)售許可。因此，原告和被告之間訂立的確認書、協(xié)議書應(yīng)屬于無效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。

    2.被告沒有取得預(yù)售許可證是事實，但原告未提交證據(jù)證明被告存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明或者被告提供了虛假的預(yù)售許可證明的事實，雙方簽訂的協(xié)議書未就損失賠償進行約定，且合同無效定金不需要雙倍返還。因此，對于原告要求被告給予已付購房款一倍的賠償?shù)脑V訟請求本院不予支持，但被告應(yīng)當支付占用該筆購房款期間的利息。

【律師評析】

    王某要求“被告承擔已付購房款一倍即692720元的賠償責任”的訴求，既主張適用定金罰則又主張被告存在欺詐，法院為何不支持呢？

    1. 合同無效，定金條款也無效，可以要求返還定金，但不是適用雙倍返還定金罰則的情形，所以不需要雙倍返還定金。要雙倍返還定金的前提條件是，定金合同有效。合同無效的，收取定金的一方只需要返還定金。如果合同無效是一方或者雙方造成的，造成合同當事人損失的，要依據(jù)實際情況進行賠償。因此，本案中，對于原告主張適用定金罰則，即要求被告給予已付購房款一倍的賠償?shù)脑V訟請求，法院沒有支持。

    2.開發(fā)商在起訴前仍未取得房屋預(yù)售許可證明，且與買受人簽訂合同時如果開發(fā)商故意隱瞞沒有取得房屋許可證的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中，法院未支持王某要求房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給予已付購房款一倍的賠償?shù)恼埱?，是因為王某未能完成舉證責任，即未提供證據(jù)證明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司故意隱瞞未取得房屋預(yù)售證明的事實。因此，律師建議：在簽訂相關(guān)的購房合同時，注意詢問房產(chǎn)的情況并注意保留過程中的溝通情況。取證方式可以是多樣的，可以是電話錄音，可以是微信詢問等。錄音在未侵犯他人隱私的情況下，此類證據(jù)均可被法院采納。

【法律依據(jù)】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

    第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

    第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

    （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 

    （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

    （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。