李婭莉律師

最高人民法院：能否在同一個(gè)合同中約定違約金和定金？

裁判要點(diǎn)：

在同一個(gè)合同中，當(dāng)事人可以在合同中針對(duì)不同的標(biāo)的物分別約定違約金和定金。若當(dāng)事人在合同中對(duì)不同標(biāo)的物分別約定了違約金和定金，守約方就違約方的違約事由針對(duì)不同標(biāo)的物分別主張對(duì)應(yīng)的違約金及雙倍返還定金的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這與“違約金與定金不能同時(shí)適用”并不矛盾，因此，如果在同一合同中有不同的標(biāo)的物時(shí)，對(duì)不同的標(biāo)的物約定不同的違約后果或者責(zé)任，可以最大程度維護(hù)守約方的利益。
 

案件簡(jiǎn)介： 陜西AA有限公司（下稱“AA公司”、馬某等人房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案[（2018）最高法民終576號(hào)] 

陜西省西安市**區(qū)科技路82號(hào)都市**小區(qū)18某樓、19某樓為AA公司和高**地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2011年4月28日，AA公司與馬某等人就19＃樓簽訂《房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》，所售房產(chǎn)包括“可售房產(chǎn)”和“可售房產(chǎn)”兩部分，其中“可售房產(chǎn)”面積4000平方米，均價(jià)14800元/平方米，裝修、設(shè)施設(shè)備等費(fèi)用2300萬(wàn)元，總價(jià)為8220萬(wàn)元；“可售房產(chǎn)”面積1200平方米，總價(jià)2500萬(wàn)元。

在《房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》中，關(guān)于“可售房產(chǎn)”部分雙方約定：AA公司保證在收到購(gòu)房款兩日內(nèi)，按照馬某等人指定人員分割辦理相應(yīng)比例的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記（建筑面積約2880平方米）網(wǎng)簽手續(xù)；AA公司承諾在前列網(wǎng)簽手續(xù)完成后四個(gè)月內(nèi)，負(fù)責(zé)將相應(yīng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證分別辦理完畢，否則除應(yīng)繼續(xù)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)外，還應(yīng)按照該次馬某等人付款數(shù)額以每日萬(wàn)分之二，向馬某等人承擔(dān)逾期辦證違約金。

在《房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》中，關(guān)于“回購(gòu)房產(chǎn)”部分雙方約定：AA公司將在本協(xié)議簽訂后一年內(nèi)，將已售房產(chǎn)（建筑面積約1200平方米）全部回購(gòu)，并將房產(chǎn)更名至馬某等人指定人員名下；為促成AA公司回購(gòu)成功，馬某等人應(yīng)在可售房產(chǎn)部分約定的首次網(wǎng)簽手續(xù)辦理完畢十日內(nèi)，向AA公司支付定金300萬(wàn)元；一年內(nèi)若AA公司回購(gòu)成功，馬某等人將在一年期滿辦理網(wǎng)簽手續(xù)前三日內(nèi)一次性向AA公司支付清剩余購(gòu)房款；一年期滿如AA公司仍未成功回購(gòu)視為違約，除應(yīng)立即辦理有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)租手續(xù)，已收取定金應(yīng)依法雙倍返還。

案件爭(zhēng)議點(diǎn)：

AA公司提出本案中違約金與定金不能一并主張。

最高人民法院認(rèn)為：
 

AA公司上訴提出本案中違約金與定金不能一并主張，一審判決適用法律錯(cuò)誤的問(wèn)題。因雙方簽訂的《房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)》中，違約金條款與定金條款是分別對(duì)“可售房產(chǎn)”部分和“回購(gòu)房產(chǎn)”部分作出的約定，馬某等三人也是針對(duì)“可售房產(chǎn)”部分及“回購(gòu)房產(chǎn)”部分向AA公司分別主張的違約金及雙倍返還定金。根據(jù)已經(jīng)查明的案件事實(shí)，AA公司既未履行“可售房產(chǎn)”產(chǎn)權(quán)證的辦理義務(wù)，也未履行“回購(gòu)房產(chǎn)”的回購(gòu)義務(wù)，均構(gòu)成違約。因此，馬某等三人同時(shí)主張“可售房產(chǎn)”逾期辦證的違約金及雙倍返還“回購(gòu)房產(chǎn)”的定金，具有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。AA公司提出兩者不能同時(shí)主張的抗辯理由不能成立，不予采納。