李婭莉律師

簽了購房合同之后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有取得房屋預售許可證，能不能要求退首付？

【重點提示】

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。合同因此被認定無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還。

【案件概述】

1、2014年1月18日，錢老板與H房地產開發(fā)公司簽訂了《 X X X商品房優(yōu)惠權及房源確認書》。2014年1月26日，錢老板與H房地產開發(fā)有限公司簽訂《 X X X首期分期付款協(xié)議書》。約定由錢老板購買被告開發(fā)的位于A市B區(qū)C路001號某小區(qū)棟0001房，約定房屋折后總價343908元。該協(xié)議還約定：乙方（即錢老板）必須按約定分期按時向甲方（即H房地產開發(fā)公司）支付首期購房款103908元；首期購房款第一期付款20000元于2014年1月24日前支付；首期購房款第二期付款49272元于2014年4月23日前支付；首期購房款第三期付款34636元于甲方通知交款之日起7日內支付。協(xié)議簽訂后，2014年1月26日，錢老板向被告支付了20000元。2014年5月8日，錢老板向被告支付49272元。2014年5月8日，被告向錢老板出具了收款收據(jù)，該收款收據(jù)注明：“今收到錢老板XXX房源保證金49272元?！?/span>H房地產開發(fā)公司在收取錢老板交付的該筆資金時沒有取得《商品房預售許可證》。H房地產開發(fā)公司在收取錢老板上述款項后，也沒有再通知錢老板繳納第三期付款和簽訂商品房買賣合同。雙方對合同的履行發(fā)生爭議，遂訴。

2、錢老板為原告，以被告在與原告簽訂《 X X X首期分期付款協(xié)議書》并收取原告首期購房款時并沒有取得《商品房預售許可證》，且在庭審結束前也沒有能提交相關證據(jù)證明已經(jīng)取得預售許可為由，主張原告和被告之間訂立的《 X X X商品房優(yōu)惠權及房源確認書》和《 X X X首期分期付款協(xié)議書》應屬于無效。在法院訴求解除與被告H房地產開發(fā)公司簽訂的《 X X X商品房優(yōu)惠權及房源確認書》和《 X X X首付分期付款協(xié)議書》；被告退還原告購房款人民幣69272元及利息；被告承擔已付購房款一倍即69272元的賠償責任等。

3、被告答辯認為：

（1）房源確認書和分期付款協(xié)議書，兩份協(xié)議的性質應均屬于雙方就房屋買賣達成的初步意向性文件，上述兩份文件約定的事宜雙方仍處于履行狀態(tài)中，被告并沒有構成違約。

（2）分期付款協(xié)議只說了所謂首期房款，也就是房源確認書上的保證金，對于以外的實際沒有更多約定。被告在沒有取得預售許可證的情況下與原告簽訂意向性文件，不違反法律的相關規(guī)定。

【法院審判】

1、《 X X X商品房優(yōu)惠權及房源確認書》和《 X X X首期分期付款協(xié)議書》應屬于無效。合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。

雖然被告出具給原告的收款收據(jù)上注明該筆系房源保證金，但綜合雙方簽訂的協(xié)議書名稱為首期分期付款協(xié)議書和該筆資金的數(shù)額分析，該69272元實際為首期購房款而不是被告辯稱的房源保證金。且原、被告雙方簽訂的《 X X X首期分期付款協(xié)議書》約定了房屋的具體位置、房號、總價、分期付款的時間和金額，其主要內容基本符合商品房買賣合同的主要內容。根據(jù)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。經(jīng)查明，被告在與原告簽訂《 X X X首期分期付款協(xié)議書》并收取原告首期購房款時并沒有取得《商品房預售許可證》，且在庭審結束前也沒有能提交相關證據(jù)證明已經(jīng)取得預售許可。因此，原告和被告之間訂立的《 X X X商品房優(yōu)惠權及房源確認書》和《 X X X首期分期付款協(xié)議書》應屬于無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。

2、原告要求被告給予已付購房款一倍的賠償欠缺事實依據(jù)。

被告沒有取得預售許可證是事實，但原告未提交證據(jù)證明被告存在故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明或者被告提供了虛假的預售許可證明的事實，雙方簽訂的協(xié)議書未就損失賠償進行約定，原告也未就自己的損失提交任何證據(jù)予以證明。因此，對于原告要求被告給予已付購房款一倍的賠償?shù)脑V訟請求本院不予支持。但被告應當支付占用該筆購房款期間的利息（按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算，從2014年5月9日起至全部款項還清之日止）。

【律師評析】

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果同時出賣人故意隱瞞沒有取得房屋許可證的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中，錢老板未提供證據(jù)證明H房地產開發(fā)有限公司故意隱瞞未取得房屋預售證明的證據(jù)，故法院未支持錢老板要求H房地產開發(fā)有限公司給予已付購房款一倍的賠償的請求。建議買受人在與出賣人的溝通中，注意取證，取證包括合法的錄音錄像等。

【法律依據(jù)】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； 

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 

《中華人民共和國合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： 

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； 

（三）以合法形式掩蓋非法目的； 

（四）（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。