李婭莉律師

       隨著深圳樓市限購政策相繼出臺，且越來越嚴(yán)，導(dǎo)致許多被限購限貸的購房者"借名買房"，限購者即購房者是借名人，符合購房資格的房產(chǎn)登記人是名義買房人。但該借名買房行為存在許多法律風(fēng)險：例如，在房價上漲的誘惑下，名義買房人拒不承認借名買房事實的法律風(fēng)險；名義買房人若發(fā)生離婚糾紛，名義買房人的配偶可能會以夫妻共同財產(chǎn)之名要求分割該房屋的法律風(fēng)險；名義買房人利用不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信力擅自處分該房產(chǎn)（出賣或抵押），借名人將面臨喪失房屋所有權(quán)的法律風(fēng)險等。今天我們分享的案例就是名義買房人擅自出賣房產(chǎn)，導(dǎo)致借名人喪失房屋所有權(quán)。

基本案情：

因深圳限購，王某沒有深圳戶口社保未滿3年，雖然有錢，但是在深圳買不了房子，王某找了符合深圳購房條件的上班族李表弟。王某付了首期款，買了深圳市龍華區(qū)的一套價值300萬的房產(chǎn)，登記在李表弟名下，并以李表弟的名義貸款還房貸。對此，王某與李表弟簽訂協(xié)議，王某愿意支付5萬元給李表弟作為借名買房的傭金。其后，深圳房價瘋漲，不到半年時間，該房產(chǎn)價值過600萬。李表弟要求王某增加10萬元傭金。李表弟與王某因此產(chǎn)生矛盾。李表弟私自將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給漆某。漆某購買了登記在李表弟名下的房產(chǎn)，支付了定金，并對首期款做了資金監(jiān)管，取得了銀行的貸款承諾函。后背王某發(fā)現(xiàn)，要求李表弟終止交易，并愿意再增加10萬元給李表弟。李表弟遂對與漆某的交易表示反悔，稱其不是房產(chǎn)的實際產(chǎn)權(quán)人，王某才是。該事件引起兩宗訴訟。

訴訟1：漆某起訴李表弟，要求法院支持其訴求：繼續(xù)履行與李表弟的購房合同，強制過戶，并查封了該房產(chǎn)。

訴訟2：王某知道后，王某也對李表弟提起訴訟，請求法院判決該房產(chǎn)歸其所有并要求李表弟配合辦理過戶手續(xù)，并提供相關(guān)借名買房的證據(jù)，證明其才是真實產(chǎn)權(quán)人。漆某以第三人的身份參加訴訟，向法庭主張，法院不應(yīng)確認該房產(chǎn)屬于王某所有。并提供了在訴訟1中提供的證據(jù)。

法院判決：

訴訟2：法院經(jīng)審理認為，王某因限購委托李表弟購房，雙方實際上市借名買房的委托關(guān)系。但根據(jù)物法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。該房產(chǎn)登記在李表弟名下，所有權(quán)不能依據(jù)王某和李表弟簽訂的借名買房的協(xié)議直接發(fā)生變動，雙方直接其實是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不具有物權(quán)效力。且本案訴訟前，已經(jīng)發(fā)生訴訟1，漆某起訴李表弟繼續(xù)履行合同，在這種情況下，漆某基于購買合同所享有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的性質(zhì),與王某基于借名合同所享有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的性質(zhì)是一致的，但漆某基于的是不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信力且為善意第三人，而王某實際不符合過戶條件，為保護交易安全，本案中不宜對房產(chǎn)物權(quán)歸屬進行確權(quán)，駁回王某的訴求。

       訴訟1：在訴訟2勝訴后，該案雖然還未出判決，但判決結(jié)果顯而易見。