李婭莉律師

房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權(quán)利，也應(yīng)了解自己的義務(wù)。具體來說，房屋租賃合同應(yīng)包括以下條款：
1、雙方當(dāng)事人的情況
合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。
2、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室；住房面積；住房裝修情況，簡(jiǎn)要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設(shè)施和設(shè)備，簡(jiǎn)要列舉住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等；住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。
3、住房用途主要說明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。
4、租賃期限
由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。
6、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。
7、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。
8、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。
9、違約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。
10、租賃合同的變更和終止如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協(xié)商對(duì)合同進(jìn)行變更。如果承租人由于工作等的變動(dòng)需要與他人互換住房，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對(duì)方，并按照合同約定或協(xié)商給予對(duì)方一定的補(bǔ)償。如果合同到期，那么該合同自然終止。
租房的注意點(diǎn)
1、 書面合同：
房屋租賃，要簽書面合同，以保障當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。首先，根據(jù)《合同法》二百一十五條關(guān)于租賃合同的規(guī)定：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。如果，當(dāng)事人沒有簽訂書面的租賃合同，并且租期在六個(gè)月以上的，那么該租賃關(guān)系視為不定期租賃，出租人可以隨時(shí)提出解除租賃合同，勢(shì)必造成承租人的權(quán)利處于不確定狀態(tài)。其次，沒有簽訂書面合同，一旦涉及爭(zhēng)議，那么當(dāng)事人很難保障自己的權(quán)利義務(wù)得到法律的支持。
2、 房屋出租人資格：
出租人應(yīng)該是房屋所有權(quán)人；合法授權(quán)委托出租房屋的受托人；在合同約定范圍和期限內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租權(quán)利人。在材料上體現(xiàn)為，房屋產(chǎn)權(quán)證書、委托書、或者帶有同意轉(zhuǎn)租約定內(nèi)容的租賃合同等。如果是房屋所有權(quán)人作為出租人跟承租人簽訂的租賃合同，法律關(guān)系相對(duì)直接明了，但是如果房屋中介參與房屋租賃關(guān)系，那么要分清房屋中介機(jī)構(gòu)在房屋租賃關(guān)系中法律地位：
轉(zhuǎn)租人：
這里有兩個(gè)法律關(guān)系，一是房屋所有人與中介的房屋租賃關(guān)系；二是中介與房客的房屋租賃關(guān)系，在此類法律關(guān)系中，一般中介是有合法的轉(zhuǎn)租權(quán)利的，那么需要注意的是第二個(gè)租賃關(guān)系是否在第一個(gè)租賃關(guān)系約束的范圍之內(nèi)，比如租期、租金標(biāo)準(zhǔn)等,如果第二租賃中的出租期限超出第一個(gè)租賃的出租期限，那么超出的部分是無效的。
代理人：
中介作為房屋所有權(quán)人的代理人情況在實(shí)務(wù)中比較普遍，中介作為作為完全民法意義上的代理人，即享有與房客簽署房屋租賃協(xié)議，代表房屋所有人行駛出租人權(quán)利義務(wù)的主體，這里要注意的地方是房屋所有人的授權(quán)是否存在及合法性，還有授權(quán)的期限，授權(quán)不合法的，租賃合同無效，超出授權(quán)期限的，超出的部分無效。
居間人：
中介雖然在名義上是代理服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是只提供在民法性質(zhì)為居間合同的服務(wù)，即只負(fù)責(zé)提供房屋所有人和房客信息，為二者促成交易提供信息和咨詢服務(wù)，房屋租賃關(guān)系在房屋所有人和房客之間直接建立。在這種服務(wù)中，注意在租賃合同中，出租人是否為真正房屋所有人。不是房屋所有人作為出租人的租賃合同是無效的。但是，有時(shí)代理服務(wù)和居間服務(wù)并不是分的很清楚，所以要綜合定性、具體考量。
3、 承租人主體問題：
一般情況下，在合同承租人簽字的只有一個(gè)人，而房屋合租或者合住的情況下，在房屋居住的人可能不止在房屋租賃合同中簽字的承租人，但是，一般房屋租賃合同中會(huì)約定房屋租賃使用限于承租人。所以出現(xiàn)的問題是，這為出租人解除合同或者提出承租人違約提供依據(jù)，使得承租人的利益處于不利的狀態(tài)。如：在房屋作為公司宿舍使用等，一人簽約多人居住，但是不是同屬一個(gè)家庭使用的情況，比較常見，所以在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)該明確房屋用途，居住人員構(gòu)成等情況。如果，一人作為出租人簽字，而不明確房屋房屋居住人的構(gòu)成及人數(shù)的話，在法律上有可能會(huì)被認(rèn)定為部分轉(zhuǎn)租，根據(jù)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
那么上述情況出租人有權(quán)解除合同，使得承租人出于及其不利的處境。
4、 房屋可以出租的條件：
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》下列有情況之一的，房屋不能出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的； 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；屬于違法建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。上述房屋出租的，房屋租賃合同無效。
房屋取得預(yù)售資格后的預(yù)租或者預(yù)售合同簽訂后，即使沒有取得房產(chǎn)證書，也是可以出租的。除非未取得房產(chǎn)證書是由于違章違法等情況存在。
5、 備案：
根據(jù)?！薄?span style="margin:0px;padding:0px;">中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案
和《城市房屋租賃管理辦法》第十三條，　房屋租賃實(shí)行登記備案制度。
簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃合同簽訂后，要到房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)，實(shí)際上很少有當(dāng)事人會(huì)去備案，那么沒有備案的房屋租賃合同是否影響其效力？
根據(jù)　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（一）第九條　依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
可見，合同是否備案不影響租賃合同的效力。
6、 與房屋有關(guān)費(fèi)用承擔(dān)：
在合同中一定約定清楚，房屋租金中包含費(fèi)用是什么？除此費(fèi)用外其他費(fèi)用由誰來承擔(dān)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等。
7、 房屋設(shè)備、設(shè)施清單：
一定將房屋物品做成清單，作為合同的附件，清單中不但詳細(xì)記錄物品的名稱、數(shù)量，而且還要寫名物品狀況，最好將房屋物品逐一照相，然后讓雙方當(dāng)事人在照片上簽署名字，作為合同附件。
8、 轉(zhuǎn)租：
根據(jù)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
如果承租人考慮自己的情況，可能在將來的租期內(nèi)將房屋交由其他人來使用，那么，要注意在合同中約定可以轉(zhuǎn)租的條款。否則，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除房屋租賃合同，追究承租人的違約責(zé)任，比如扣繳押金、剩余租金、屋內(nèi)生活用品等，當(dāng)然，基于法律合理的扣押行為必須以承租人為履行的義務(wù)范圍之內(nèi)的，對(duì)于義務(wù)范圍之外的出租人是無權(quán)扣押的。
9、 房屋修繕義務(wù)：
根據(jù)《合同法》第二百二十條　出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第二百二十一條　承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。房屋修繕義務(wù)主要的問題是修繕的期限問題，要使權(quán)利義務(wù)的保障落實(shí)到實(shí)處，那么起碼要注意兩點(diǎn)：一，在合同中約定出租人應(yīng)該在承租人發(fā)出通知的多少日內(nèi)，修繕完畢，二，如果預(yù)感出租人會(huì)不履行修繕義務(wù)，那么盡量用書面的方式向出租人發(fā)出。如有必要，應(yīng)該進(jìn)行公證方式送達(dá)，一般這樣的公證，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是1000-2000元左右（具體費(fèi)用還要依照公證時(shí)公證機(jī)關(guān)出具的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)）。
10、房屋質(zhì)量問題：
根據(jù)《合同法》第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。因此遇有危機(jī)承租人安全和健康的情況，承租人可以解除合同。當(dāng)然，在承租過程中，房屋質(zhì)量問題大部分是一些非結(jié)構(gòu)性的問題，比如漏水、墻面脫落，出現(xiàn)上述情況的，因?yàn)楹贤梢?guī)定，承租人法定解除權(quán)利限于危害健康或者安全的情況出現(xiàn)，但是在現(xiàn)實(shí)中，房子可能因?yàn)楦鞣N原因出現(xiàn)一些不影響健康、不危及安全的小問題，但是有些小問題的出現(xiàn)，足以讓承租人心里上產(chǎn)生一定的陰影，不愿意繼續(xù)承租此房屋，此時(shí)如果合同里沒有這樣的約定，或者對(duì)于出租人修繕義務(wù)履行期限過長(zhǎng)，后者沒有約定解除合同的權(quán)利的話，對(duì)承租人來說，是很不利的。因此，建議在合同里具體約定，一些房屋問題出現(xiàn)的，承租人有權(quán)解除合同，或者約定出租人在多長(zhǎng)的期限內(nèi)沒有履行修繕義務(wù)，那么承租人可以解除合同。
11、爭(zhēng)議解決方式：
涉外的租賃合同中，由于外籍人員對(duì)我們的司法體制存在一種顧慮，所以中介在制定合同時(shí)，參考了國(guó)際商事活動(dòng)中約定仲裁解決爭(zhēng)議的做法，一些中介機(jī)構(gòu)將仲裁約定為爭(zhēng)議解決方式在合同中進(jìn)行規(guī)定，一般都指向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，而且，一般中介的合同都是統(tǒng)一的合同，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)，對(duì)于爭(zhēng)議解決方式的條款一般都不是很注意，即使注意到了是中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易成仲裁委員會(huì)仲裁，也覺得這種方式是正當(dāng)?shù)?，可是一般?dāng)事人都不了解中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁費(fèi)用和受理費(fèi)用是相對(duì)很高，無論案件標(biāo)的額大小，涉外案件最低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2萬人民幣，一般房屋租賃案件涉及的爭(zhēng)議不大，多數(shù)的是押金返還或者請(qǐng)求支付租金的糾紛，這些請(qǐng)求的數(shù)額大多不會(huì)高于2萬元人民幣，所以，當(dāng)事人一般不會(huì)選擇去仲裁，因?yàn)閿≡V后的承擔(dān)的仲裁費(fèi)用會(huì)很高。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，依照法律規(guī)定，雙方當(dāng)事人對(duì)合同糾紛自愿達(dá)成書面仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁、不得向人民法院起訴的，告知原告向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；可見，該種情況，法院是受理的。所以，當(dāng)事人如果在簽約時(shí)一定仔細(xì)查看爭(zhēng)議解決方式，如果是仲裁條款的，盡量改為法院管轄，而且，中國(guó)法院也完全可以實(shí)現(xiàn)公正、公平的審判。
12、優(yōu)先承租權(quán)：
在合同里約定承租人的優(yōu)先承租的權(quán)利，是對(duì)承租人有利無害的一項(xiàng)約定，但這只是一項(xiàng)約定的權(quán)利，如果沒有約定的話，承租人就沒有優(yōu)先權(quán)利。
13、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：
合同法第二百三十條規(guī)定，　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。指出租人出賣該房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先的購(gòu)買權(quán)利，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利是法律規(guī)定的一項(xiàng)權(quán)利，即便是合同沒有這方面的約定，那么，條件成熟的，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不受有無約定的影響。如果出租人未通知承租人的，其買賣合同無效。
14、不可抗力、意外事故約定：
合同法第九十四條規(guī)定　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
不可抗力雖然是合同解除的條件之一，在法律上是能得到支持，但是對(duì)不可抗力到底包括什么內(nèi)容，法律規(guī)定不是很明確，當(dāng)事人可以根據(jù)情況約定，只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人的約定也是有效的。對(duì)于意外事故，盡管意外事故和不可抗力容易混淆使用，但是一般認(rèn)為二者是存在著區(qū)別的，中國(guó)法律規(guī)定不可抗力是免責(zé)事由，但沒有意外事故方面的免責(zé)規(guī)定，但是當(dāng)事人自行約定應(yīng)該是為法律所承認(rèn)的。約定一些事件為意外事故從而取得合同解除權(quán)利的，可以更有效保障當(dāng)事人的權(quán)益。
15、押金：
押金方面出現(xiàn)的問題大多為返還時(shí)的糾紛，表現(xiàn)為租期屆滿后，出租人以各種理由扣留押金，不返還或者不足額返還出租人的押金，這是一個(gè)與法律無關(guān)的問題，但是在在合同中也是能夠規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)的，比如：約定在租期屆滿最后一個(gè)月，承租人可以選擇放棄押金充抵一個(gè)月的房屋，或者放棄押金將租期延長(zhǎng)一個(gè)月等。
16、租金支付方式：
租金支付可以以現(xiàn)金或者轉(zhuǎn)帳等任何方式進(jìn)行，但無論以何種方式支付房屋租金，都要取得并留存書面的支付憑證，如收據(jù)、銀行匯款單等。
17、納稅問題：
個(gè)人出租房屋并取得收入，依法以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅。納稅的義務(wù)主體是出租人，所以注意租賃合同中是否有關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)的約定。但是，由于大多出租房屋沒有到房產(chǎn)部門辦理登記手續(xù)，所以導(dǎo)致稅務(wù)部門對(duì)實(shí)際上出租房屋稅收征管無法進(jìn)行，但是這不代表出租房屋可以不納稅。
18、房屋對(duì)第三人的損害：
根據(jù)《民法通則》規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、 懸掛物發(fā)生倒塌、 脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。那么出租房屋的發(fā)生的上述損失由誰來承擔(dān)責(zé)任？法律上沒有規(guī)定，由誰承擔(dān)責(zé)任時(shí)存在一定的爭(zhēng)議，因此建議在合同中詳細(xì)規(guī)定，由誰承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。
19、租期規(guī)定:
合同法規(guī)定，租期不能超過二十年，超過的部分無效，那么對(duì)于有些商業(yè)性用房，為了經(jīng)營(yíng)可能需要簽訂超過二十年租期的合同，但是由于法律規(guī)定超過的部分無效，因此，可以在合同中約定優(yōu)先承租權(quán)利，續(xù)展或者續(xù)訂的約定來滿足長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的需要。
租賃應(yīng)辦理登記手續(xù)。出租房屋，適用登記備案制度，租賃雙方應(yīng)該在簽訂租賃合同30天內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門租賃應(yīng)辦理登記手續(xù)。出租房屋，適用登記備案制度，租賃雙方應(yīng)該在簽訂租賃合同30天內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記手續(xù)，這是一個(gè)法定程序，只有辦完了登記手續(xù)，才算履行了有效的程序，租賃行為才算在法律上有效，租賃合同才受到法律保護(hù)。就是轉(zhuǎn)租的租賃合同也要再次到房管部門辦理登記手續(xù)。
1 不能提供產(chǎn)權(quán)(原件)的房主勿信
2 產(chǎn)權(quán)證與身份證不對(duì)號(hào)的勿信
3 向住所公安局確認(rèn)身份證號(hào)碼
4 向居委會(huì)(或鄰居)了解房東情況，查看描述是否與房主相同。
5 如果房主要求一年一付房租或者要求付大筆的訂金，這樣情況就要特別小心。
 
辦理租賃登記手續(xù)，這是一個(gè)法定程序，只有辦完了登記手續(xù)，才算履行了有效的程序，租賃行為才算在法律上有效，租賃合同才受到法律保護(hù)。就是轉(zhuǎn)租的租賃合同也要再次到房管部門辦理登記手續(xù)。
你可以參考一下下面的合同范本，希望對(duì)你能有幫助。
房屋租賃合同范本
編號(hào)：
本合同當(dāng)事人
出租方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：
承租方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。
第一條 甲方保證所出租的房屋符合國(guó)家對(duì)租賃房屋的有關(guān)規(guī)定。
第二條 房屋的坐落、面積、裝修、設(shè)施情況
1、甲方出租給乙方的房屋位于 （省、市）(區(qū)、縣) ；門牌號(hào)為
2、出租房屋面積共 平方米（建筑面積/使用面積/套內(nèi)面積）。
3、該房屋現(xiàn)有裝修及設(shè)施、設(shè)備情況詳見合同附件。
該附件作為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。
第三條 甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證（或具有出租權(quán)的有效證明）、身份證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）等文件，乙方應(yīng)提供身份證明文件。雙方驗(yàn)證后可復(fù)印對(duì)方文件備存。所有復(fù)印件僅供本次租賃使用。
第四條 租賃期限、用途
1、該房屋租賃期共 個(gè)月。自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為 使用。
3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。
乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿 個(gè)月之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
第五條 租金及支付方式
1、 該房屋每月租金為 元（大寫 萬 仟 佰 拾 元整）。
租金總額為 元（大寫 萬 仟 佰 拾 元整）。
2、 房屋租金支付方式如下：
甲方收款后應(yīng)提供給乙方有效的收款憑證。
第六條 租賃期間相關(guān)費(fèi)用及稅金
1、 甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用：
（1）租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由甲方依法交納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同中未列出項(xiàng)目但與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)。
（2） 。
2、乙方交納以下費(fèi)用：
（1）乙方應(yīng)按時(shí)交納自行負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。
（2）甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費(fèi)用。
第七條 房屋修繕與使用
1、在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任除雙方在本合同及補(bǔ)充條款中約定外，均由甲方負(fù)責(zé)（乙方使用不當(dāng)除外）。
甲方提出進(jìn)行維修須提前 日書面通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。
乙方向甲方提出維修請(qǐng)求后，甲方應(yīng)及時(shí)提供維修服務(wù)。
對(duì)乙方的裝修裝飾部分甲方不負(fù)有修繕的義務(wù)。
2、乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟(jì)賠償。
乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。租賃期滿后或因乙方責(zé)任導(dǎo)致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權(quán)選擇以下權(quán)利中的一種：
（1）依附于房屋的裝修歸甲方所有。
（2）要求乙方恢復(fù)原狀。
（3）向乙方收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。
第八條 房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租
1、租賃期間，甲方有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓該出租的房屋，轉(zhuǎn)讓后，本合同對(duì)新的房屋所有人和乙方繼續(xù)有效。
2、 未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
3、甲方出售房屋，須在 個(gè)月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第九條 合同的變更、解除與終止
1、雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。
2、甲方有以下行為之一的，乙方有權(quán)解除合同：
（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴(yán)重影響居住。
（2）甲方未盡房屋修繕義務(wù)，嚴(yán)重影響居住的。
3、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋；
（1）未經(jīng)甲方書面同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
（2）未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)。
（3）損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復(fù)的。
（4）未經(jīng)甲方書面同意，改變本合同約定的房屋租賃用途。
（5）利用承租房屋存放危險(xiǎn)物品或進(jìn)行違法活動(dòng)。
（6）逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項(xiàng)費(fèi)用，已經(jīng)給甲方造成嚴(yán)重?fù)p害的。
（7）拖欠房租累計(jì) 個(gè)月以上。
4、租賃期滿前，乙方要繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿 個(gè)月前書面通知甲方。如甲方在租期屆滿后仍要對(duì)外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。
5、租賃期滿合同自然終止。
6、因不可抗力因素導(dǎo)致合同無法履行的，合同終止。
第十條 房屋交付及收回的驗(yàn)收
1、甲方應(yīng)保證租賃房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備處于能夠正常使用狀態(tài)。
2、驗(yàn)收時(shí)雙方共同參與，如對(duì)裝修、器物等硬件設(shè)施、設(shè)備有異議應(yīng)當(dāng)場(chǎng)提出。當(dāng)場(chǎng)難以檢測(cè)判斷的，應(yīng)于 日內(nèi)向?qū)Ψ街鲝垺?br /> 3、乙方應(yīng)于房屋租賃期滿后，將承租房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備交還甲方。
4、乙方交還甲方房屋應(yīng)當(dāng)保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對(duì)未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。
第十一條 甲方違約責(zé)任處理規(guī)定
1、甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付乙方本合同租金總額 %的違約金。甲方除應(yīng)按約定支付違約金外，還應(yīng)對(duì)超出違約金以外的損失進(jìn)行賠償。
2、如乙方要求甲方繼續(xù)履行合同的，甲方每逾期交房一日，則每日應(yīng)向乙方支付日租金 倍的滯納金。甲方還應(yīng)承擔(dān)因逾期交付給乙方造成的損失。
3、由于甲方怠于履行維修義務(wù)或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應(yīng)支付乙方費(fèi)用或折抵租金，但乙方應(yīng)提供有效憑證。
4、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應(yīng)按照合同總租金的 %向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。
5、甲方因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租房屋而導(dǎo)致本合同無效時(shí)，甲方應(yīng)賠償乙方損失。
第十二條 乙方違約責(zé)任
1、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方應(yīng)按照合同總租金的 %向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止。
（1）未經(jīng)甲方書面同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用的；
（2）未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋；
（3）改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；
（4）拖欠房租累計(jì) 個(gè)月以上的。
2、在租賃期內(nèi)，乙方逾期交納本合同約定應(yīng)由乙方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用的，每逾期一天，則應(yīng)按上述費(fèi)用總額的 %支付甲方滯納金。
3、在租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應(yīng)該按合同總租金 %的額度向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,則乙方須按日租金的 倍支付滯納金。
5、租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期一日應(yīng)向甲方支付原日租金 倍的滯納金。乙方還應(yīng)承擔(dān)因逾期歸還給甲方造成的損失。
第十三條 免責(zé)條件
1、因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
2、因國(guó)家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。
3、因上述原因而終止合同的，租金按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，不足整月的按天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
4、不可抗力系指 “ 不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況 ” 。
第十四條 本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。補(bǔ)充條款及附件均為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第十五條 爭(zhēng)議解決
本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第 種方式解決（以下兩種方式只能選擇一種）：
1、提請(qǐng) 仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第十六條 其他約定事項(xiàng)

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