李婭莉律師

小產(chǎn)權(quán)房租賃合同屬于無效合同

案例：深圳市某村委建造一棟工業(yè)廠房，建廠房時(shí)，經(jīng)多次申報(bào)而未能獲批。廠房建好后，申報(bào)了歷史遺留違法建筑，取得了《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)》、《建筑工程竣工驗(yàn)收消費(fèi)備案表》。該工業(yè)廠竣工并投入使用，事實(shí)上是將該工業(yè)廠房租賃給了深圳某電子公司作生產(chǎn)用房，租賃期限為十年，租金每月6萬元，并約定了交付保證金20萬元，如深圳某電子公司違約，則深圳市某村委可以將其交付的保證金作為違約金沒收。后深圳某電子公司未按約定按時(shí)交付每月租金，深圳市某村委將深圳某電子公司告上深圳市寶安區(qū)人民法院，要求其支付拖欠的租金12萬元，并主張將其保證金20萬元作為違約金沒收。深圳某電子公司則主張，租賃合同無效，深圳市某村委應(yīng)將其保證金退還。

法院判決：深圳市寶安區(qū)人民法院支持了深圳某電子公司的主張，認(rèn)定租賃合同無效，深圳市某村委應(yīng)將保證金退還給深圳市某電子公司；深圳市某電子公司實(shí)際使用了該租賃廠房，應(yīng)參照租賃合同的租金約定支付12萬元的房屋占有使用費(fèi)給深圳市某村委。

法律依據(jù)：根據(jù)《最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第2條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?span lang="EN-US">

而現(xiàn)實(shí)生活中用于出租的小產(chǎn)權(quán)房，大多數(shù)屬于違法建筑是未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的、不得交付使用的房屋。有的雖有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未能依建設(shè)工程規(guī)劃許可證建房，而是超建（超層或超面積）以至不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收。有的則根本沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證而是違建與偷建，根本就不可能進(jìn)行竣工驗(yàn)收。本案中，涉案的房屋雖然取得了《深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留建筑普查申報(bào)收件回執(zhí)》、《建筑工程竣工驗(yàn)收消費(fèi)備案表》，但依舊是屬于沒有合法產(chǎn)權(quán)證明的房屋，也沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故此，結(jié)合《城市房屋租賃管理辦法》第6條“屬于違法建筑的房屋不得出租”之規(guī)定，以及我國《民法通則》第58條和《合同法》第52條的規(guī)定，這類小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閷儆谶`法建筑而未經(jīng)竣工驗(yàn)收，違法國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其租賃合同依法自始無效，相互取得的財(cái)產(chǎn)各自返回，因此租賃保證金應(yīng)返回給深圳市某電子公司，而深圳市某電子公司僅支付房屋使用費(fèi)，無需承擔(dān)任何的違約責(zé)任。

　　 綜合以上分析，小產(chǎn)權(quán)房租賃合同屬于無效合同。