李婭莉律師

離婚時(shí)，一人出資的房產(chǎn)，如何分割？

1、結(jié)婚前一人出資，且取得房產(chǎn)證，落戶于出資人名下的，并還清貸款或者全款買房的，房屋屬于出資人個(gè)人房產(chǎn)。

2、結(jié)婚前一人出資，且婚前已還清全部貸款，但因?yàn)槟承┰蚧楹蟛湃〉梅慨a(chǎn)證的，落戶于出資人名下的，仍認(rèn)定為出資人個(gè)人房產(chǎn)，不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。

3、結(jié)婚前一人出資首付款，并以出資人的名義向銀行申請(qǐng)貸款，取得房產(chǎn)證（房產(chǎn)證是婚前還是婚后取得，無(wú)影響），落戶于出資人自己名下，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，司法實(shí)踐中將該房產(chǎn)認(rèn)定為出資人/產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人房產(chǎn)，而夫妻共同還貸支付的款項(xiàng)以及房屋向?qū)?yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分由雙方平分；而尚未償還的銀行貸款則認(rèn)定為出資人/產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人債務(wù)。

      結(jié)婚前一人出資首付款，并以出資人的名義向銀行申請(qǐng)貸款，婚前取得房產(chǎn)證，落戶于出資人自己名下，屬于出資人/產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人房產(chǎn)，比較容易理解。但為何婚后才取得房產(chǎn)證的，仍屬于出資人/產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人房產(chǎn)，而不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這個(gè)很多人不能理解。

原因是，在婚前簽訂的房屋買賣契約，已交付首付，買賣雙方即形成了一個(gè)合同關(guān)系，雙方相互交付房屋和房屋價(jià)款的行為表明買賣雙方均按約實(shí)際履行。由于我國(guó)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移制度決定了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不是以交付標(biāo)的物即房屋為生效要件，而是以到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、登記作為房屋所有權(quán)變更轉(zhuǎn)移的生效要件，否則房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，房屋在未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，房屋出讓方的房屋交付轉(zhuǎn)移義務(wù)尚未履行完畢，購(gòu)房者對(duì)房屋尚不具有所有權(quán)。這樣在房屋出讓人與房屋買受人之間就形成了一個(gè)合同之債，即買方因?qū)⒎课輧r(jià)款按約給付房屋出讓人而成為債權(quán)人，對(duì)房屋出讓人享有債權(quán)，房屋出讓人因房屋所有權(quán)尚未按約轉(zhuǎn)移至買方名下而成為債務(wù)人，對(duì)買方負(fù)有債務(wù)。一方在其婚后取得了房屋所有權(quán)，其債權(quán)因得到滿足而消滅。因此，一方在婚后所取得的房屋所有權(quán)是基于婚前債權(quán)的受償而取得的。

根據(jù)婚姻法第十八條的理解，個(gè)人的婚前債權(quán)是個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）的第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外?！边@是對(duì)《婚姻法》第十八條進(jìn)一步的釋明。上述條款中的“財(cái)產(chǎn)” 在民法理論中是個(gè)屬概念，其包括物和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，以給付貨幣或物為清償內(nèi)容的債權(quán)也是一種財(cái)產(chǎn)。因此，婚前個(gè)人債權(quán)是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)毋庸置疑。故，結(jié)婚前一人出資首付款，并以出資人的名義向銀行申請(qǐng)貸款（婚前個(gè)人債權(quán)），婚后取得房產(chǎn)證落戶于出資人自己名下，婚后雖然用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，司法實(shí)踐中仍將該房產(chǎn)認(rèn)定為出資人/產(chǎn)權(quán)登記人的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

4、結(jié)婚前一人出資首付款，并以對(duì)方的名義簽訂合同、向銀行申請(qǐng)貸款，取得房產(chǎn)證（房產(chǎn)證是婚前還是婚后取得，無(wú)影響），落戶在對(duì)方名下的，如果沒(méi)有特殊情況，多會(huì)視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與，視為對(duì)方/ 產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人房產(chǎn)。而夫妻共同還貸支付的款項(xiàng)以及房屋向?qū)?yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分由雙方平分；而尚未償還的銀行貸款則認(rèn)定為對(duì)方/產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人債務(wù)。

    結(jié)婚前一人出資首付款，并以對(duì)方的名義簽訂合同、向銀行申請(qǐng)貸款，婚前取得房產(chǎn)證，落戶于對(duì)方名下，屬于對(duì)方/產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人房產(chǎn)，比較容易理解。但為何婚后才取得房產(chǎn)證的，仍屬于對(duì)方/產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人房產(chǎn)，而不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這個(gè)很多人不能理解。

原因是，在婚前簽訂的房屋買賣契約，已交付首付，買賣雙方即形成了一個(gè)合同關(guān)系，雙方相互交付房屋和房屋價(jià)款的行為表明買賣雙方均按約實(shí)際履行。由于我國(guó)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移制度決定了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不是以交付標(biāo)的物即房屋為生效要件，而是以到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、登記作為房屋所有權(quán)變更轉(zhuǎn)移的生效要件，否則房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，房屋在未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，房屋出讓方的房屋交付轉(zhuǎn)移義務(wù)尚未履行完畢，購(gòu)房者對(duì)房屋尚不具有所有權(quán)。這樣在房屋出讓人與房屋買受人之間就形成了一個(gè)合同之債，即買方因?qū)⒎课輧r(jià)款按約給付房屋出讓人而成為債權(quán)人，對(duì)房屋出讓人享有債權(quán)，房屋出讓人因房屋所有權(quán)尚未按約轉(zhuǎn)移至買方名下而成為債務(wù)人，對(duì)買方負(fù)有債務(wù)。一方在其婚后取得了房屋所有權(quán)，其債權(quán)因得到滿足而消滅。因此，一方在婚后所取得的房屋所有權(quán)是基于婚前債權(quán)的受償而取得的。

根據(jù)婚姻法第十八條的理解，個(gè)人的婚前債權(quán)是個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）的第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外?！边@是對(duì)《婚姻法》第十八條進(jìn)一步的釋明。上述條款中的“財(cái)產(chǎn)” 在民法理論中是個(gè)屬概念，其包括物和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，以給付貨幣或物為清償內(nèi)容的債權(quán)也是一種財(cái)產(chǎn)。因此，婚前個(gè)人債權(quán)是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)毋庸置疑。故，結(jié)婚前一人出資首付款，并以對(duì)方的名義簽訂購(gòu)房合同，向銀行申請(qǐng)貸款（婚前個(gè)人債權(quán)），婚后取得房產(chǎn)證落戶于對(duì)方/產(chǎn)權(quán)登記人自己名下，婚后雖然用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，司法實(shí)踐中仍將該房產(chǎn)認(rèn)定為對(duì)方/產(chǎn)權(quán)登記人的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

5、一人出資，房產(chǎn)落在雙方名下，房屋算夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不考慮出資狀況，平分處理。