李婭莉律師

 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的是由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。

     因此，買房人未能獲得銀行貸款能否解除合同，需區(qū)分情況來看。按照上述規(guī)定，如因開發(fā)商原因致使買房人未能獲得貸款的，例如項目手續(xù)不齊全、存在違規(guī)開發(fā)等不符合銀行發(fā)放貸款的標準，買房人可以解除合同；如因買房人的原因，例如買房人沒有積極辦理貸款，或者沒有向銀行提供相應的資信證明等情況，買房人則不能要求解除合同，同時還需承擔未能按時支付購房款的違約責任；但如果是因銀行政策變化，例如銀行原要求首付款需達到購房總價的20%即可批準貸款，而當買房人按此要求申請貸款后，銀行將首付款標準提高為購房總價的30%,致使買房人未能獲得銀行貸款的，則未能訂立貸款合同不可歸責于買房人和開發(fā)商任何一方，買房人有權解除合同，并且無須承擔違約責任。

    在實踐中，因為銀行對于貸款人的貸款資質評級較低，而導致貸款合同無法訂立的情況屢見不鮮，雖然表面上看這屬于因買房人的原因未能訂立合同，但買房人不是信貸專業(yè)人員，不可能了解銀行發(fā)放貸款的標準，故應將此種情況認定為不可歸責于雙方當事人的原因，買受人有權解除合同，出賣人應該返還本金及利息給買受人。然而在顯示生活中，當發(fā)生前述情況是，開發(fā)商和買房人往往會對無法簽訂貸款合同的責任歸屬發(fā)生爭議。為保險起見，買房人在簽訂合同是應想銀行詳細咨詢有關貸款的標準，做到心中有數(shù)，同時最好在合同中約定：“如經(jīng)銀行審核不同意向買房人發(fā)放貸款的，買房人可以解除合同并無須承擔違約責任。