李婭莉律師

房產(chǎn)買賣合同中賣方毀約，買方可否要求繼續(xù)履行

導(dǎo)讀: 房產(chǎn)買賣合同中賣方毀約，買家若不同意賣家交違約金了事，可要求賣方繼續(xù)履行合同。二手房交易中，有時會遇到賣方簽訂合同后卻不想賣的情況。如本案中的方先生夫婦就希望以支付違約金的方式停止交易。但近日法院的判決卻使方先生夫婦大跌眼鏡。根據(jù)判決，雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》仍需繼續(xù)履行。

　　買家簽好合同只等交易

    去年12月下旬，經(jīng)房屋中介介紹，方先生夫婦與許先生簽署了二手房買賣合同，約定方先生夫婦把自己名下的一套房屋，以108萬元的價款轉(zhuǎn)讓給許先生。付款方式是在簽約當(dāng)日，許先生支付部分房款，暫存于中介公司，在中介公司查實該房屋無查封狀況后，3日內(nèi)由中介公司把錢款轉(zhuǎn)交給方先生夫婦。同時，方先生夫婦同意將該房地產(chǎn)權(quán)證原件及相關(guān)交易資料交給中介公司。許先生則承諾在15日內(nèi)支付房款32.4萬元，余款待辦理完購房貸款手續(xù)后，由銀行劃入方先生賬戶。

    雙方在合同中還約定，若方先生夫婦反悔，應(yīng)向許先生支付違約金，違約金按已付款日萬分之五計算。若方先生夫婦逾期超過15日，仍未交付房地產(chǎn)權(quán)證及資料的，許先生有權(quán)單方解除合同，書面通知方先生夫婦，由方先生夫婦賠償房屋總價款的10%。

　　賣家突然反悔欲交違約金

    今年1月10日之前，許先生分兩次支付了共計32.4萬元，由中介公司轉(zhuǎn)交給了方先生夫婦，但方先生夫婦卻沒有把房地產(chǎn)權(quán)證交到中介公司。經(jīng)許先生催辦，方先生夫婦表示反悔，不愿再履行原簽署的房屋買賣合同。而許先生則認為此舉不僅有失誠信，而且耽誤了自己的購房時間，眼見婚期越來越近，房子卻沒了著落。

　　2月初，許先生向法院起訴，要求雙方房屋買賣合同繼續(xù)履行。許先生認為，方先生夫婦已收到自己支付的房款32.4萬元，卻在沒有理由的情況下拒絕履行合同，違反了誠信原則，毀約是故意行為，理應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。方先生夫婦提出愿意承擔(dān)違約金來解除合同是無法律根據(jù)的，因為這是合同賦予自己的權(quán)利，而非方先生夫婦的權(quán)利。

　　方先生夫婦辯稱，雙方合同簽訂后，房屋并未轉(zhuǎn)交給對方。根據(jù)雙方的約定，自己可以退回已收房款，并付給對方違約金作補償。所以對方只有對違約金、賠償金的請求權(quán)。

　　法院判雙方繼續(xù)履行合同

　　最后，法院認定，方先生夫婦和許先生簽訂的房地產(chǎn)房屋買賣合同，屬雙方真實意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方均不得擅自變更或者解除?，F(xiàn)方先生夫婦不按合同約定全面履行義務(wù)，屬于違約行為。許先生可以按照合同的約定行使解除權(quán)，也可以不行使解除權(quán)，而要求方先生夫婦繼續(xù)履行合同，這是合同賦予許先生的權(quán)利。法院對此案作出一審判決，雙方的房屋買賣合同繼續(xù)履行，辦理該房屋的過戶手續(xù)。

　　方先生夫婦本想交違約金了事，沒想到遇上了愛較真的許先生，最后不得不按照原合同把房屋賣給了許先生。

　　■律師解析

　　賣家若能繼續(xù)履行，法院會支持買家；買家也可要求賣家賠償違約金。

　　在簽訂房屋買賣合同后，賣方主動毀約時，買方既可以要求解除雙方訂立的買賣合同，要求賣方支付合同中約定的違約金，也可以要求賣方繼續(xù)履行該合同。

　　一方面，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第93條第2款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權(quán)人可以解除合同。第97條規(guī)定，合同解除后，已履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，買賣雙方在合同中對解除合同的條件已做出了約定。

　　另一方面，根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。第110條同時規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或履行非金錢債務(wù)不符合約定的，除法律或事實上不能履行、強制履行費用過高等情形外，對方仍可要求繼續(xù)履行。

　　本案中方先生作為房屋出售方，其應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付相關(guān)證件材料并按時交付房屋的義務(wù)，很明顯，此義務(wù)為非金錢義務(wù)。作為買方的許先生并沒有按照約定行使解除權(quán)，而是選擇了要求方先生繼續(xù)履行房屋買賣合同，此舉符合法律規(guī)定，在方先生存在繼續(xù)履行的條件時，法院當(dāng)然會支持許先生的訴訟請求。