鄺憲平律師

小區(qū)架空層屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主？

文/鄺憲平

編者按：房屋設(shè)計架空層，不僅因為其獨特的視覺效果增加了建筑的美感，還能夠提高建筑的防潮性能，改善通風(fēng)效果，進(jìn)而提高居住的舒適度。架空層，是指建筑物中通過柱子或墻體支撐，與地面保持一定懸空高度，不直接接觸地面的一層或多層空間。那么，小區(qū)架空層的歸屬權(quán)究竟屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主？我為您講述一起有關(guān)小區(qū)架空層的物權(quán)糾紛真實案例。

基本案情

2010年1月25日，某公司（以下簡稱開發(fā)商）取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其中載明在其開發(fā)的項目中，房屋分層平面圖案涉的商業(yè)街A、B棟第二層均為架空休閑層，C棟第二層為公共休閑層。項目建成后，開發(fā)商未經(jīng)全體業(yè)主同意便擅自將上述架空層改造為停車位進(jìn)行出售。

該小區(qū)的業(yè)主委員會認(rèn)為，開發(fā)商侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，遂將開發(fā)商訴至法院，訴訟請求為確認(rèn)架空層歸全體業(yè)主所有，并要求開發(fā)商將架空層恢復(fù)原狀。

開發(fā)商則辯稱，案涉的架空層未計算在建筑公攤面積內(nèi)，不屬于全體業(yè)主共同所有，因而改造架空層的行為是其對自己財產(chǎn)的處置，無需經(jīng)過業(yè)主同意。

庭審查明，案涉項目《商品房買賣合同》第十四條約定，該商品房所在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外)、占用全體業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務(wù)費用歸全體業(yè)主共有。建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分歸全體業(yè)主共有。

法院裁判

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，小區(qū)A、B、C棟二層并未單獨進(jìn)行權(quán)利登記，依附于主體建筑而存在。根據(jù)《民法典》第273條、第274條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條之規(guī)定可知，架空層應(yīng)屬于建筑物結(jié)構(gòu)部分，屬于全體業(yè)主共有，因其系由業(yè)主和使用人共同使用的公共設(shè)施，與小區(qū)道路、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同，其依附于主體建筑而存在，并非獨立的房屋主體。當(dāng)開發(fā)商將新建住宅全部出售之后，公共設(shè)施的權(quán)屬亦應(yīng)隨房屋主體轉(zhuǎn)移并歸屬于業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)單獨保留架空層的使用權(quán)。本案中，A、B、C棟二層被規(guī)劃為架空休閑層和公共休閑層，開發(fā)商并未提供證據(jù)證明該規(guī)劃已被修改，故對小區(qū)業(yè)主委員會要求確認(rèn)A、B、C棟二層架空層為全體業(yè)主所有的訴訟請求，法院予以支持。

關(guān)于開發(fā)商辯稱架空層面積未納入每戶房屋的建筑面積分?jǐn)?，不?yīng)歸屬于全體業(yè)主共有的主張，法院認(rèn)為，建筑面積是否計入公攤面積，不是判斷架空層權(quán)屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)，《民法典》第274條并未將是否列入公攤面積作為判斷是否屬于業(yè)主共有的標(biāo)準(zhǔn)。同時，開發(fā)商售出房屋時，在合同中亦未就架空層歸開發(fā)商所有作出明確約定，架空層權(quán)屬應(yīng)隨房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即歸屬于業(yè)主所有。因此，對開發(fā)商的辯稱意見法院不予支持。

據(jù)此，一審法院判決：小區(qū)A、B、C棟二層歸全體業(yè)主共有；開發(fā)商在判決生效之日起三十日內(nèi)將A、B、C棟二層恢復(fù)原狀。

一審法院宣判后，開發(fā)商不服上訴至二審法院。二審法院經(jīng)審理后作出駁回上訴，維持原判的終審判決。

律師說法

本案的爭議焦點有兩個，一是小區(qū)架空層歸屬權(quán)屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主？二是架空層未計算在建筑公攤面積內(nèi)屬不屬于全體業(yè)主？

對于小區(qū)架空層歸屬權(quán)屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主問題。根據(jù)《民法典》第274條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條之規(guī)定，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，屬于業(yè)主共有。架空層，是指建筑物中通過柱子或墻體支撐，與地面保持一定懸空高度，不直接接觸地面的一層或多層空間，即架空層并不是獨立的房屋主體，屬于建筑物結(jié)構(gòu)部分，本案中的A、B、C棟二層并沒有進(jìn)行單獨的產(chǎn)權(quán)登記，屬于依附于建筑物主體而存在，按照業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》第十四條約定，該結(jié)構(gòu)部分屬于全體業(yè)主共有。另外，開發(fā)商亦未提供證據(jù)證明《建設(shè)規(guī)劃許可證》進(jìn)行過變更。因此，小區(qū)架空層歸屬權(quán)屬于全體業(yè)主共有。法院也是依據(jù)行政主管部門的規(guī)劃許可，以及開發(fā)商與業(yè)主之間的房屋買賣合同來進(jìn)行判斷A、B、C棟二層架空層歸屬權(quán)屬于開發(fā)商還是全體業(yè)主，最終判決架空層屬于全體業(yè)主。

對于架空層未計算在建筑公攤面積內(nèi)屬不屬于全體業(yè)主問題。根據(jù)《民法典》第274條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”規(guī)定，法律并未將是否列入公攤面積作為判斷是否屬于業(yè)主共有的標(biāo)準(zhǔn)。因此，建筑面積是否計入公攤面積，不是判斷架空層權(quán)屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)。法院最終未支持開發(fā)商主張架空層面積未納入每戶房屋的建筑面積分?jǐn)?，不?yīng)歸屬于全體業(yè)主的抗辯理由。

本案小區(qū)A、B、C棟二層的建筑物架空層為建筑物的共有部分，業(yè)主依法對此享有共有和共同管理的權(quán)利。改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)依法由業(yè)主共同決定。開發(fā)商擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行其他經(jīng)營活動，業(yè)主委員會作為業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)請求法院確認(rèn)架空層歸全體業(yè)主所有，并要求開發(fā)商將架空層恢復(fù)原狀。

綜上，開發(fā)商擅自占用業(yè)主共有的架空層，改造為停車位進(jìn)行出售的行為，違反了我國民法典建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，因此，一、二審法院均判決支持了小區(qū)業(yè)主委員會要求確認(rèn)架空層歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商將擅自改建的架空層恢復(fù)原狀的訴訟請求。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十三條　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條  除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。