近年來，隨著二手房買賣和房屋租賃交易日趨頻繁，買賣雙方更愿意在專業(yè)

的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下進(jìn)行交易，以最大限度規(guī)避風(fēng)險。但即便有房地產(chǎn)經(jīng)

紀(jì)公司，房屋買賣合同或房屋租賃合同沒能順利達(dá)成的情況仍然屢見不鮮，在此

情況下，委托方是否還應(yīng)支付中介服務(wù)費，存在爭議，房地產(chǎn)中介公司將委托人

訴至法院的情況時有發(fā)生。

【基本案情】

2019年9月26日，吳英通過鏈路房地產(chǎn)公司與房主崔雄簽訂《北京市

存量房屋買賣合同》，房屋成交價為1900萬元。三方約定居間代理費114400

元，由吳英承擔(dān)。一個月后，因房屋過戶存在問題，三方簽訂《解除協(xié)議

書》，吳英不再購買崔雄的房屋，鏈路房地產(chǎn)公司將居間費退還給吳英。

2020年1月鏈路房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)吳英和崔雄自行就上述房屋辦理了網(wǎng)簽和

過戶手續(xù)，因此鏈路房地產(chǎn)公司將吳英訴至法院，要求支付居間服務(wù)費

114400元。吳英辯稱，涉案房屋的信息不是鏈路房地產(chǎn)公司獨家代理的，

在其他中介機構(gòu)均有該房屋信息，我方是通過其他中介又與出賣方達(dá)成了

買賣協(xié)議，并且支付了中介費，并不是通過鏈路房地產(chǎn)公司提供的信息私

下進(jìn)行交易的。

【法院審理】

法院認(rèn)為，雙方爭議焦點為吳英通過其他途徑購買案涉房屋是否屬于

惡意“跳單”的違約行為。判定是否構(gòu)成惡意“跳單”，不僅要看客觀上

買受人吳英是否利用了鏈路房地產(chǎn)公司提供的房源信息，還要從主觀上考

察他是否具有逃避支付傭金的故意。首先，鏈路房地產(chǎn)公司并沒有提供證

據(jù)證明案涉房屋的房源屬于獨家掌握，所以不能得出吳英重新簽訂案涉房

屋買賣合同并完成交易是利用了鏈路房地產(chǎn)公司提供的信息和服務(wù)的結(jié)

論；其次，吳英與鏈路房地產(chǎn)公司達(dá)成《解約協(xié)議書》，沒能完成購房的

責(zé)任不在吳英，吳英并非故意逃避支付傭金。因此吳英的行為不構(gòu)成惡意

“跳單”，鏈路房地產(chǎn)公司的訴訟請求于法無據(jù)，法院駁回了鏈

房地產(chǎn)公司的全部訴訟請求。宣判后，雙方均未上訴。

【法官說法】

“跳單”行為也稱為“跳中介”，是指購房人或賣房人已經(jīng)與房產(chǎn)中

介（或公司）簽署了看房確認(rèn)書、委托購房或賣房協(xié)議，房產(chǎn)中介公司已

經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨家房源信息并帶領(lǐng)看房、促使房屋買賣雙方見面

洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，房屋買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約

定履行向房產(chǎn)中介交付中介費的義務(wù)，跳過房產(chǎn)中介而私自簽訂房屋買賣

合同的行為。

《中華人民共和國民法典》第965條亦規(guī)定了委托人接受中介服務(wù)后

繞開中介人直接與合同相對人訂立合同的情形（也就是關(guān)于“跳單”的新

規(guī)定）?！疤鴨巍边`約行為的認(rèn)定應(yīng)滿足四個條件：（1）中介公司的委托

權(quán)限應(yīng)為獨家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或成交機會，并且

積極履行媒介服務(wù)；（3）委托人是否利用該信息、機會與出賣方私下成交

或另行委托他人居間成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）

傭金的惡意。本案中，鏈路房地產(chǎn)公司并沒有獲得涉案房屋的獨家代理，

多家中介公司也可查詢到同一房源信息，吳英并非利用鏈路房地產(chǎn)公司提

供的房源信息完成交易且不存在逃避支付傭金義務(wù)的不正當(dāng)目的，因此吳

英不構(gòu)成惡意“跳單”。

（文中均為化名）

聲明：本文來源“北京海淀法院”，在此致謝！