1、房地產(chǎn)開發(fā)行政審批的流程是怎樣的？

答：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立→房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)管理→項目立項→建設(shè)用地使用權(quán)的取得（招拍掛）→選址定點意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證領(lǐng)取→建設(shè)用地使用權(quán)證書核發(fā)→工程設(shè)計方案審查→施工圖審查→建設(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)放→施工許可證領(lǐng)取和施工準(zhǔn)備階段→施工過程管理→建設(shè)工程竣工和驗收備案→商品房銷售與初始登記→物業(yè)管理

2、合作開發(fā)房地產(chǎn)有哪些方式？合作開發(fā)房地產(chǎn)有什么注意事項？

答：合作開發(fā)房地產(chǎn)作為民事主體的聯(lián)合經(jīng)營，其方式有合伙型聯(lián)營和法人型聯(lián)營，而是否成立項目公司是二者的主要區(qū)別。合伙型聯(lián)營對外要承擔(dān)連帶責(zé)任，而法人型聯(lián)營只以我國公司法規(guī)定的股東以注冊資本為限承擔(dān)有限責(zé)任。

以合伙方式建房，合作開發(fā)各方都應(yīng)該注意，在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及其它證照和批文上，應(yīng)該列明合作各方的名稱，以取得準(zhǔn)確無誤的權(quán)益憑證，其重要性如同結(jié)婚證。以合伙方式建房，一定要注意在合同中約定分配樓房的幢室號以及得房樓層，不能只約定雙方得樓的面積。

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，任何意外的情況都可能出現(xiàn)，合作各方還應(yīng)該約定合同解除的條件以及違約責(zé)任（或者損失計算方法）。另外，事先還應(yīng)該約定開發(fā)過程中在追加投資時雙方的出資比例。

3、聯(lián)建各方先簽訂合作協(xié)議，約定分配事項；后又成立項目公司，改變了原來的分配事項。雙方發(fā)生爭議，原約定是否有效？

答:原來的約定無效。項目公司成立后，為法人型聯(lián)合體，聯(lián)建各方的權(quán)利義務(wù)包括利益分配取決于公司章程的規(guī)定。聯(lián)建各方簽訂合作協(xié)議后各方支出的費用，在成立項目公司時，應(yīng)該針對這些費用另外達(dá)成處理協(xié)議，發(fā)生爭議，以合作對方為被告，另案起訴處理。

4、合作開發(fā)房地產(chǎn)，雙方簽訂的合同因未取得土地使用證而無效，一方超過兩年起訴要求返還投資款項，是否受兩年起訴時效的限制？

答：《民法通則》第58條規(guī)定：“無效的民事行為，從行為開始就沒有法律約束力?！敝挥泻贤环ㄔ捍_認(rèn)無效，一方才能夠知道自己的權(quán)利是否被侵害，而訴訟時效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道時開始，因此在行為是否被確認(rèn)無效之前，時效并未開始。所以一旦合同被確認(rèn)無效，無效行為從一開始就無效，一開始就沒有約束力，因此不存在訴訟時效起始時間，不受兩年起訴時效的限制。

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的條件有哪些？

答：（1）轉(zhuǎn)讓方與受讓方均應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

（2）轉(zhuǎn)讓方具有既存之開發(fā)項目，并已獲得立項批準(zhǔn)和土地使用權(quán)。

（3）轉(zhuǎn)讓項目已完成一定量的投資，項目轉(zhuǎn)讓時尚未完成動拆遷工作的，動拆遷義務(wù)因項目轉(zhuǎn)讓而隨之轉(zhuǎn)讓。

（4）項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

6、房地產(chǎn)開發(fā)公司作為股東在成立項目公司后，應(yīng)該辦理哪些相應(yīng)手續(xù)，項目公司才能夠成為獨立的法人主體？否則，應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？

答：房地產(chǎn)開發(fā)公司作為股東在成立項目公司后，應(yīng)該以股東的身份把立項手續(xù)以及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等項目開發(fā)的合法手續(xù)轉(zhuǎn)移給項目公司，并且辦理備案手續(xù)。否則，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司與建筑公司發(fā)生工程款等糾紛時，其仍然要承擔(dān)連帶責(zé)任，因為項目公司雖然是一個獨立法人，但是，由于股東公司并未辦理項目權(quán)屬的變更手續(xù)，工程發(fā)包的主體資格人仍為房地產(chǎn)開發(fā)公司，項目開發(fā)權(quán)益尚未轉(zhuǎn)移，所以項目公司只能作為股東的代理人或者共同權(quán)益人。對發(fā)包的工程具有共同權(quán)益就應(yīng)當(dāng)對享有的共同權(quán)益負(fù)有支付對價的義務(wù)?；诖耍?dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司與建筑公司發(fā)生工程款等糾紛時，其仍然要承擔(dān)連帶責(zé)任。

7、《房屋買賣合同》中的相關(guān)條款是否可以理解為格式條款，從而在發(fā)生爭議時作出對開發(fā)商不利的解釋？

答：《合同法》第三十九條第二款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款?！薄?/span>合同法》第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！逗贤ā返谑l第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！?/span>

格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。用格式條款簽訂的合同也是人們常稱的格式合同，又稱定式合同。格式條款一般是由具有壟斷地位或交易優(yōu)勢的一方或行業(yè)組織，在未與對方協(xié)商的情況下，預(yù)先設(shè)計制訂的文本。

合同示范文本，它是由工商行政管理機(jī)關(guān)和業(yè)務(wù)主管部門根據(jù)長期實踐，反復(fù)優(yōu)選、評審、經(jīng)過法定程序而正式規(guī)定下來的合同文書格式。合同示范文本是對合同文本的程序框架的充分規(guī)定，不涉及交易談判的具體內(nèi)容，基本上屬于填空式的或者選擇式的，當(dāng)事人在填充內(nèi)容或者選擇項目時是有一定的自由度。《房屋買賣合同》是經(jīng)過工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門聯(lián)合發(fā)布的文件，其中很多內(nèi)容都是填充式或者選擇的，比如框架結(jié)構(gòu)還是混轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)、一次性付款還是分期付款等，雙方當(dāng)事人都可以協(xié)商選擇或者填充其中的內(nèi)容，所以《房屋買賣合同》屬于合同示范文本，不屬于格式合同，不存在對有關(guān)條款發(fā)生爭議時作出對哪一方不利的解釋問題。當(dāng)然如果買房人如果能夠舉證在購房過程中，有些條款開發(fā)商不允許自己協(xié)商，而這些條款又是印制好的非選擇性條款或者填充式條款，雙方對這些固定文字的意義在理解時發(fā)生爭議，應(yīng)該做出對開發(fā)商不利的解釋。

（注:文章為本人整理的原創(chuàng)作品，他人轉(zhuǎn)載須經(jīng)過本人同意。）

作者：山東金尊律師事務(wù)所 潘順律師