1、工程發(fā)包方、總承包方和分包分如何簽訂三方合同？

           答：《建筑法》第二十九條規(guī)定：建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負(fù)責(zé)?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。工程分包簽訂三方合同，可以解決工程不規(guī)范分包和非法轉(zhuǎn)包的弊病，確保工程質(zhì)量。在簽訂三方合同時，總包方作為甲方，分包分作為乙方，建設(shè)方作為丙方。重要建材和設(shè)備合同也可以簽訂三方合同，建設(shè)方作為甲方，供應(yīng)商作為乙方，總包方作為丙方。

            2、律師接受政府部門委托，如何為不予理睬拆遷判決集體上訪等群體性矛盾出具法律意見書？

            答：（1）對已經(jīng)生效的法律文書，應(yīng)該毫不含糊地維護(hù)其嚴(yán)肅性。在一般情況下，不能夠在履行或執(zhí)行過程中隨意讓步，尤其是各訴訟案件相互關(guān)聯(lián)，一個案件的讓步必然引起連鎖反應(yīng)；再則，個案讓步并不解決群體問題。

（2）案中和案外和解，不宜與原安置補償方案有過大的差距。在被拆遷的居民當(dāng)中，不論是否訴訟，是否上訪，應(yīng)該總體上做到公平，不宜人為的厚此薄彼，否則會引起負(fù)面反映，將不利于今后的工作。

（3）在人民法院訴訟的案件，除依法中止審理的以外，人民法院應(yīng)該在不違背法律程序的前提下盡快審判，盡快以司法程序確認(rèn)各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。

（4）各級人民政府的信訪工作，應(yīng)該按照《信訪條例》保護(hù)信訪人的合法權(quán)益。屬于政府部門受理的工作轉(zhuǎn)交政府部門，不屬于行政機(jī)關(guān)信訪機(jī)構(gòu)受理的信訪事項，明確告知其向法院提出。

3、律師在舊城改造拆遷過程中，應(yīng)該本著哪些原則參與調(diào)處群體性矛盾？

答:(1)依法服務(wù)原則。律師在辦理訴訟或者非訴群體性案件時，必須堅持依法辦案，不說出格的話，不辦理有違法律或者政策的事情。要立足依法服人和以理服人，力爭協(xié)商解決問題，防止感情用事和激化矛盾。在接受委托后，要充分了解有關(guān)人員真實性請求的內(nèi)容，運用專業(yè)知識，分析其合法性，力爭實現(xiàn)其合理性要求。對其不合理要求，則必須做好說服工作，不得助長其非法要求。在接受委托后，承辦律師發(fā)現(xiàn)委托人堅持追求律師認(rèn)為無法實現(xiàn)甚至非法的目的，或者發(fā)現(xiàn)委托人提供的證據(jù)不具有客觀真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性，甚至涉嫌偽證的，應(yīng)及時與委托人解除委托手續(xù)。

（2）集體辦案原則。在辦理舊城改造拆遷等群體性案件時，對于案件辦理方案、工作計劃、重要協(xié)議草案，主辦律師都應(yīng)該和專業(yè)研習(xí)該領(lǐng)域的其他律師進(jìn)行充分討論，在研究分析后確定。

（3）教育疏導(dǎo)原則。律師在辦理舊城改造拆遷等群體性案件中，要積極宣傳法制，堅持做耐心的教育疏導(dǎo)工作，緩解群眾情緒，化解雙方矛盾，切忌火上澆油、推波助瀾。在談判協(xié)商過程中，要根據(jù)事先經(jīng)過集體討論擬定的方案，通過交談和交流，努力尋找共同點，及時抓住已經(jīng)取得的共識，逐步擴(kuò)大成果，以求達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

（4）細(xì)致入微原則。在接待來訪時，律師要仔細(xì)聽取爭議事實，請求目的、群眾人數(shù)、思想動態(tài)。若準(zhǔn)備接受委托，應(yīng)該核實代表人或者委托人主體資格，查看主要證據(jù)，明確委托事項，分析利弊，告知風(fēng)險。在辦案準(zhǔn)備階段，要詳細(xì)了解案情，包括爭議的發(fā)展過程、目前的激化程度、雙方當(dāng)事人的態(tài)度、有否和解的可能、委托人欲達(dá)到的目的。要注意收集證據(jù)，并且了解進(jìn)一步收集證據(jù)的途徑和方法。另外，律師在辦理舊城改造拆遷等群體性案件時，從接待、收案、報告、調(diào)查證據(jù)、與委托人談話、集體討論、出庭直至結(jié)案的全過程，律師均應(yīng)該制作詳細(xì)的記錄。

4、公攤面積群體糾紛發(fā)生的原因一般是怎樣的？怎樣才能夠妥善解決？

答：按照規(guī)定，商品房的銷售面積為套內(nèi)建筑面積加上公攤的公用建筑面積。套內(nèi)建筑面積由三部分組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積由兩部分構(gòu)成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整幢建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房，其建筑面積由各產(chǎn)權(quán)人按照比例分?jǐn)偅?/span>2、套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體按照水平投影面積的一半計算分?jǐn)偯娣e。購房合同中的建筑面積有暫測面積和實測面積之分。實測面積被多估并在辦理證件時要求補繳款項，極有可能導(dǎo)致公攤面積群體糾紛。公攤面積之所以出現(xiàn)錯誤，可能在于發(fā)證機(jī)關(guān)在測量時把本不應(yīng)該由業(yè)主分?jǐn)偟牟糠址謹(jǐn)傊翗I(yè)主身上。根據(jù)《建筑面積計算規(guī)則》，凡已作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。

由于造成面積差異的原因復(fù)雜，如果律師代理業(yè)主貿(mào)然提起訴訟，必然會涉及到重新測繪和重新鑒定的程序問題，案件往往曠日持久，同時訴訟、鑒定還會發(fā)生費用。與此相比，非訴訟協(xié)調(diào)辦法則是一個穩(wěn)妥、快速、經(jīng)濟(jì)的解決爭議的方法。律師在調(diào)取竣工圖等方式查證確認(rèn)實測面積發(fā)生錯誤，可以與發(fā)證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)公司有理有據(jù)地進(jìn)行協(xié)調(diào)達(dá)成共識，要求重新頒發(fā)證件并予以退款，從而妥善解決矛盾。

5、律師如何為房地產(chǎn)公司受讓被拍賣的爛尾樓工程出謀劃策？

答：律師可以為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供如下兩種建議，并做好相應(yīng)的服務(wù)。

（1）以在建工程轉(zhuǎn)讓方式操作。經(jīng)拍賣取得爛尾樓工程的出讓人極有可能尚未取得新的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證等，故律師可以建議雙方先簽訂轉(zhuǎn)讓意向書，由開發(fā)公司向出讓方支付一筆定金，約定一個辦出所有證件的期限，并且明確規(guī)定，當(dāng)條件具備時，雙方必須簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同，否則可以沒收定金或者雙倍返還定金，并且應(yīng)事先擬定在建工程轉(zhuǎn)讓合同的文本作為意向書的附件，以避免雙方日后就正式的轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容不能夠達(dá)成一致。

（2）以股權(quán)方式操作。開發(fā)公司若以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，不必再設(shè)立新的項目公司，也不必辦理有關(guān)土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證等的更名手續(xù)，所以受讓股權(quán)也是一種不錯的轉(zhuǎn)讓方式。律師在擬定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)該注意考慮細(xì)節(jié)問題并對如何處理作出明確約定，包括已支付的費用清單、已購買的設(shè)備清單、尚未支付的配套費用或者貨款、所有的設(shè)備購買合同和隨附資料、工程圖紙、工程進(jìn)度等。此外，還要考慮到一些已經(jīng)處分的房地產(chǎn)權(quán)益，包括是否存有預(yù)售、預(yù)租情況等。在轉(zhuǎn)讓合同中，律師設(shè)計付款方式時須注意，除了第一筆定金外，之后的每一期付款均應(yīng)該以股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的某一環(huán)節(jié)的手續(xù)完成為付款前提，以降低受讓方的風(fēng)險；同時在簽約后即由受讓方向出讓方出具銀行保函，證明其具有付款能力并且承諾在合同中的每一期付款條件具備后即予以付款。引入了銀行信用，使雙方風(fēng)險均降至最低。對于可能出現(xiàn)的未了債權(quán)債務(wù)，律師在合同中應(yīng)該注意明確約定，凡此類債權(quán)債務(wù)均應(yīng)該由出讓方承擔(dān)。為界定未了債權(quán)債務(wù)，合同還應(yīng)該設(shè)定公司全部印章的銷毀更換程序。基于原公司印章所產(chǎn)生的所有未了債權(quán)債務(wù)關(guān)系均由出讓方承擔(dān)，而基于新公司印章所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系則與出讓方無關(guān)。

（注:文章為本人整理的原創(chuàng)作品，他人轉(zhuǎn)載須經(jīng)過本人同意。）

作者： 潘順律師