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          潘順律師

          潘順

          律師
          服務(wù)地區(qū):山東-棗莊

          擅長:債權(quán)債務(wù),婚姻家庭,建筑工程,勞動(dòng)糾紛

          房地產(chǎn)開發(fā)法律問答(一)

          來源:潘順律師
          發(fā)布時(shí)間:2013-01-04
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          1、房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性表現(xiàn)在哪些方面?

          答:(1)房地產(chǎn)開發(fā)的主體是具有資質(zhì)依法經(jīng)過核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)公司或者其他經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)公司又分為綜合開發(fā)公司或項(xiàng)目公司。資質(zhì)要求和房地產(chǎn)開發(fā)公司的分類決定了主體的復(fù)雜性。

          2)房地產(chǎn)開發(fā)的客體分為住宅和非住宅兩大類。非住宅的房地產(chǎn)有工業(yè)、商業(yè)、辦公、旅游、娛樂等。房地產(chǎn)開發(fā)的用地許可必須獲得規(guī)劃的批準(zhǔn),并按批準(zhǔn)的使用性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)。樓層等技術(shù)參數(shù)也列入規(guī)劃,違者辦理證件時(shí)將要受到影響。

          3)房地產(chǎn)開發(fā)的過程包括地產(chǎn)開發(fā)(土地取得、動(dòng)拆遷、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè))、施工營建(從設(shè)計(jì)和施工招投標(biāo)、房屋施工建設(shè)直至竣工驗(yàn)收)、物業(yè)銷售(預(yù)售、銷售、租賃、抵押、物業(yè)管理)的復(fù)雜過程,期間的權(quán)利義務(wù)復(fù)雜而廣泛。

          4)房地產(chǎn)開發(fā)的方式有單獨(dú)開發(fā)與合作開發(fā)的區(qū)別。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要具備開發(fā)用地、建設(shè)資金、開發(fā)資質(zhì)等多方面的條件,房地產(chǎn)開發(fā)形式往往采取多個(gè)企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織甚至自然人之間的合作開發(fā),開發(fā)主體不僅僅是單個(gè)綜合公司或項(xiàng)目公司,往往由具有開發(fā)資質(zhì)和不具有資質(zhì)、缺乏建設(shè)資金的土地方和沒有土地的投資者之間,以及其他合作者之間采用聯(lián)合經(jīng)營方式組成共同體,使得法律關(guān)系變得非常復(fù)雜。

          以上土地、資質(zhì)、資金構(gòu)成的種種復(fù)雜性,決定了房地產(chǎn)律師的服務(wù)對象包括土地方、開發(fā)商、投資商、承包商、政府、銀行、拆遷雙方、購房人(或租賃商)等。

          2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中律師可以提供哪些非訴法律服務(wù)?

          答:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,不同階段律師提供的非訴法律服務(wù)是不同的。

          (1)在項(xiàng)目土地前期開發(fā)期間,為委托人提供的法律服務(wù)包括:

          ①修改、完善地塊前期開發(fā)合同,起草土地接收協(xié)議書等有關(guān)法律文件,配合委托人接收土地;

          ②根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程為甲方起草、修改前期開發(fā)的有關(guān)房屋拆遷的法律文件,參與解決與拆遷有關(guān)的糾紛;

          ③參與市政配套合同的洽談、起草、審查,并協(xié)助處理合同履行過程中的問題;

          ④修改、審查有關(guān)公建配套合同,委托代辦公建配套協(xié)議;

          ⑤對前期開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)的地下文物、埋藏物、障礙物等,協(xié)助委托人處理并起草相應(yīng)的法律文件;

          2)在項(xiàng)目建設(shè)期間,為委托人提供的法律服務(wù)包括:

          ①參與本項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、工程施工招標(biāo)文件的制定,督促設(shè)計(jì)單位明確建筑物的合理使用壽命,協(xié)助委托人審查投標(biāo)文件并為評標(biāo)、決標(biāo)提供法律意見;

          ②審查修改項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同、項(xiàng)目施工監(jiān)理合同、委托測繪合同、委托勘察合同;

          ③與工程承包方洽談并草擬、修改工程承包合同;

          ④協(xié)助審查工程分包單位的資質(zhì),確定工程分包合同,并監(jiān)督工程總承包單位協(xié)調(diào)與分包單位的管理工作;

          ⑤協(xié)助委托人依約履行工程承包合同、設(shè)備采購安裝合同及對履約、反索賠資料的積累與保管;

          ⑥協(xié)助審查工程分部分項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收資料,協(xié)助處理因工程質(zhì)量引起的爭議,協(xié)調(diào)委托人與工程質(zhì)量監(jiān)督部門的聯(lián)系;

          ⑦協(xié)助控制工程造價(jià),審查工程量增減的簽證依據(jù)。協(xié)助處理因工程造價(jià)引起的爭議,協(xié)調(diào)委托人與政府工程造價(jià)管理部門的聯(lián)系;

          ⑧協(xié)助委托人辦理工程保險(xiǎn),提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和效果,確保工程施工的正常進(jìn)行;

          ⑨協(xié)助委托人建立切實(shí)有效的工程保修體系,妥善設(shè)定各分部分項(xiàng)工程的最低保修期限,以保證工程在合理使用壽命期限內(nèi)的正常使用;

          ⑩參與委托人對工程竣工的驗(yàn)收工作,對驗(yàn)收工作提出法律意見,并協(xié)助委托人確定工程最終造價(jià)。

                3)在項(xiàng)目經(jīng)營期間,為委托人提供的法律服務(wù)包括:

          ①參與委托人與銷售代理商關(guān)于代理銷售事宜的談判,審查修改委托人與代理商的銷售協(xié)議書;

          ②協(xié)助委托人審查有關(guān)樓宇預(yù)售、銷售的廣告內(nèi)容;

          ③協(xié)助委托人起草、修改《購房須知》、《訂購書》、《預(yù)售合同》及補(bǔ)充條款、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等相關(guān)法律文件。

          ④參與委托人與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判,審查有關(guān)商品房抵押貸款的法律文件;

          ⑤協(xié)助委托人根據(jù)具體情況設(shè)定物業(yè)管理模式,并起草、修改物業(yè)管理相關(guān)的法律文書。

          3、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較長的情況下,如何對法律服務(wù)及時(shí)更新?

          答:(1)在新的法律和規(guī)范頒布之后,及時(shí)向當(dāng)事人提供信息,并對已經(jīng)提供的法律文本進(jìn)行更新;

          2)對于合同履行期將跨越新頒法律規(guī)范生效日前后的情況,及時(shí)建議委托人與合同相對人簽署補(bǔ)充合同來防范和減輕新的法律規(guī)范可能對委托人利益帶來的不利影響;

          3)深入委托人的項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)場,對委托人與合同相對人履行合同的情況進(jìn)行定期審查,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)向委托人提供法律意見或者建議,防微杜漸,協(xié)助委托人最大限度地防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

          4、房地產(chǎn)開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些?如何健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制?

          答:房地產(chǎn)開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)有:

          1)時(shí)效性風(fēng)險(xiǎn)。由于目前國家還沒有制定一部涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程的比較完善、嚴(yán)密、可操作的法律,這種房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的超前與立法的滯后必然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來滯后性的風(fēng)險(xiǎn)。而且,由于土地是國家的重要資源,為了保護(hù)國家利益,在涉及土地資源立法問題上立法者往往規(guī)定出臺的法律規(guī)范要溯前使用。

          2)差異性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國地域廣闊,各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和管理的情況也不盡相同,這就造成了各地政府頒布的地方性文件的不一致。

          3)政策性風(fēng)險(xiǎn)。該種風(fēng)險(xiǎn)包括地方政府意志變化造成的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場變化而引起的政府管理行為變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中承受著雙重管轄:國家統(tǒng)一意志管轄和地方政府意志管轄,國家利益和地方政府利益以及考慮問題的出發(fā)點(diǎn)和著眼點(diǎn)的不同造成了房地產(chǎn)開發(fā)的政策變化。此外,政策性風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中因金融政策變化資金籌措困難而導(dǎo)致資金鏈斷裂,或者因隨時(shí)可能增加費(fèi)用而難以把握投資方向,如市政配套費(fèi)用。

          4)管理性風(fēng)險(xiǎn)。管理性風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生這樣兩種情況:一種情形是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資較大,而許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部大量的業(yè)務(wù)均為非標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作,某些投機(jī)分子便會(huì)利用企業(yè)內(nèi)部管理上的薄弱環(huán)節(jié),利用合同侵吞企業(yè)的利益。另一種情形是緣于房地產(chǎn)業(yè)涉及面的寬廣,從土地取得、工程施工、市政配套、設(shè)備采購直至房產(chǎn)銷售,涉及到各種類型的合同,有一些合同反映的權(quán)利義務(wù)關(guān)系又是政府行為與企業(yè)行為交織在一起的復(fù)雜關(guān)系。如果缺乏專業(yè)知識,合同簽訂不嚴(yán)格不嚴(yán)密,發(fā)生問題后企業(yè)的合法利益就難以得到保障,甚至?xí)榇烁冻龈哌_(dá)幾百萬、幾千萬的學(xué)費(fèi)。

          化解房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該建立完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制:

          1)企業(yè)工作人員特別是中高層管理人員應(yīng)該強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識。認(rèn)真學(xué)習(xí)、研究與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件,時(shí)刻關(guān)注新的法律法規(guī)和規(guī)范性文件的頒布,組織學(xué)習(xí)新出臺的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。

          2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立以合同為中心的內(nèi)部管理控制體系,而且做到管理人員、機(jī)構(gòu)、制度三落實(shí)。從某種意義上說,房地產(chǎn)企業(yè)防范法律風(fēng)險(xiǎn)最有效的途徑是在設(shè)定民事行為的過程中通過嚴(yán)密的合同條款來預(yù)先避免法律疏漏和失誤,目前房地產(chǎn)企業(yè)最常見的法律風(fēng)險(xiǎn)仍然來自于合同的不完備、不嚴(yán)密、不規(guī)范。所以,從合同的談判、起草、簽約、執(zhí)行都必須要有專人管理,人員要落實(shí)在相應(yīng)的機(jī)構(gòu)里,而且必須要建立有針對性的管理制度。

          3)房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇懂行的律師提供專業(yè)對口的法律服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)是專業(yè)性極強(qiáng)的行業(yè),并不是只要有律師執(zhí)業(yè)證的律師就能夠從事房地產(chǎn)法律服務(wù),必須是對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)深有鉆研的律師才能夠勝任。

          4)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮律師在合同管理體系中的重要作用,讓律師參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程。律師從土地的取得直到房地產(chǎn)銷售、租賃,包括重要合同的談判、文件的起草、合同的簽訂、合作對象資信調(diào)查、各種證照的審核等全程參與,可以有效地避免合同的失誤和疏漏。即使以后產(chǎn)生訴訟,律師也能夠成竹在胸勝券在握。

          5、律師如何為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供合同系統(tǒng)管理專項(xiàng)法律服務(wù)?

          答:(1)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況將企業(yè)的日常行為細(xì)化,從土地前期開發(fā)到房屋建成銷售,從合同管理和印章管理都制定細(xì)則,形成一系列的制度。

          2)根據(jù)法律法規(guī),結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)的實(shí)際需要,逐一制定動(dòng)拆遷、市政配套合同;建設(shè)施工承發(fā)包、總分包合同;設(shè)備材料采購合同、委托監(jiān)理(包括工程監(jiān)理、財(cái)務(wù)監(jiān)理)合同;房地產(chǎn)預(yù)售、出售、租賃合同及其他需要制作的格式合同。在制作這些格式合同時(shí),一定要根據(jù)法律仔細(xì)推敲,同時(shí)確保文字含義精確,不產(chǎn)生歧義。

          3)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員進(jìn)行合同簽訂和履約管理的專業(yè)培訓(xùn)。包括向有關(guān)人員講解與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建設(shè)工程合同管理有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件;說明企業(yè)自用的格式合同文本的使用方法;分析合同系統(tǒng)管理制度的具體內(nèi)容;并且針對房地產(chǎn)、建設(shè)工程合同管理中突出的問題,召開專題研討會(huì),幫助企業(yè)的管理人員加深對合同系統(tǒng)管理的理解。

          4)建立企業(yè)預(yù)防有關(guān)人員利用合同謀求私利的監(jiān)督、保護(hù)機(jī)制和辦法。明確合同管理經(jīng)辦人、審查人、批準(zhǔn)人各個(gè)環(huán)節(jié)的職責(zé),建立分工負(fù)責(zé)的動(dòng)態(tài)合同流程程序;對內(nèi)建立合同管理人員廉政責(zé)任狀及其相應(yīng)的違規(guī)處罰辦法;對外建立合同關(guān)系對方的廉政監(jiān)督機(jī)制及其相應(yīng)的處罰辦法。確保合同系統(tǒng)管理得以有效施行。

          (注:文章為本人整理的原創(chuàng)作品,他人轉(zhuǎn)載須經(jīng)過本人同意。)

          作者:山東金尊律師事務(wù)所 潘順律師




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          • 律師姓名:潘順
          • 執(zhí)業(yè)律所:山東龍頭律師事務(wù)所
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          • 執(zhí)業(yè)證號:13704*********3450
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