房 屋 征 收 法 律 問 題 淺 談 (三)

——徐玉森

房屋征收實(shí)踐中幾個(gè)容易混淆的問題：

1、被征收房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間

被征收房屋的所有權(quán)從何時(shí)起由被征收人轉(zhuǎn)移給征收人？許多人認(rèn)為是雙方簽定了《征收補(bǔ)償協(xié)議》且被征收人得到了補(bǔ)償款后，被征收人將房屋交付給征收人這一時(shí)間點(diǎn)為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。其實(shí)這樣理解是不正確的。正確的理解應(yīng)是：國有土地上房屋征收，應(yīng)自市、縣級人民政府的征收決定生效時(shí)，被征收房屋的所有權(quán)就發(fā)生轉(zhuǎn)移。不論此時(shí)被征收人是否已拿到了補(bǔ)償款，也不論被征收人是否同意將房屋交付，甚至不論被征收人是否同意房屋被征收，這些都不影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其法律依據(jù)是《物權(quán)法》第二十八條關(guān)于：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定。從以上規(guī)定我們可以看出房屋征收與房屋買賣之間具有本質(zhì)的區(qū)別，也可以理解《征收條例》突出強(qiáng)調(diào)要重點(diǎn)保護(hù)被征收人合法權(quán)益的原因。

2、對被征收房屋下土地的價(jià)值是否補(bǔ)償？

   同樣的房屋，因其坐落的區(qū)λ不同，其價(jià)格也截然不同。如，坐落在首都繁華地段的房屋與做坐落在偏僻小鎮(zhèn)的房屋，盡管其結(jié)構(gòu)、面積等都相同，其價(jià)格也會相差甚遠(yuǎn)；坐落在不同性質(zhì)土地上的房屋的價(jià)格也不相同。因此，許多被拆遷人要求補(bǔ)償“地價(jià)”。那ô，除了對被征收房屋補(bǔ)償外，是否還要對房屋下土地的價(jià)值進(jìn)行單獨(dú)補(bǔ)償呢？正確做法是：只對被征收房屋進(jìn)行進(jìn)行補(bǔ)償，而不再單獨(dú)對房屋下土地的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。但房屋下土地的價(jià)值會對確定房屋補(bǔ)償價(jià)格產(chǎn)生重要影響。“只對房屋進(jìn)行補(bǔ)償而不對房下土地進(jìn)行補(bǔ)償”這一觀點(diǎn)的依據(jù)是國務(wù)院法制局《對<關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補(bǔ)償問題的函>的復(fù)函》（國法函【1995】65號）中關(guān)于：“拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并按照規(guī)定對拆遷的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償”的規(guī)定?！暗貎r(jià)影響房價(jià)”這一觀點(diǎn)的依據(jù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2011年6月3日公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條“　被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)λ、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素”。這里的“區(qū)λ”就是“地價(jià)”的體現(xiàn)。

3、經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡稱經(jīng)房）是否是屬于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋？享受經(jīng)房待遇能否作為享受征收臨時(shí)安置費(fèi)的件？

享受經(jīng)房待遇者是否應(yīng)象享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋者一樣享受征收臨時(shí)安置費(fèi)？許多人都認(rèn)為，經(jīng)房屬于用于安置被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的一種，享受經(jīng)房者應(yīng)和享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房者一樣享受征收臨時(shí)安置費(fèi)待遇。其實(shí)這樣理解是不正確的。經(jīng)房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。享受經(jīng)房待遇的前提條件是必須符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十條規(guī)定住房保障條件。經(jīng)房申請條件不涉及房屋征收，由此可見，經(jīng)房并不屬于房屋征收中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，用于安置被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋也不應(yīng)稱其為經(jīng)房。故不能把享受經(jīng)房待遇作為享受征收臨時(shí)安置費(fèi)的條件。被征收人與經(jīng)房之間的關(guān)系應(yīng)依據(jù)《征收條例》第十八條關(guān)于：“征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障”的規(guī)定來確定。即被征收人只有在符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第十二條規(guī)定條件的前提下才能享有經(jīng)房，被征收人所享有的只是比符合經(jīng)房條件的其他非被征收人“優(yōu)先”的權(quán)權(quán)。也就是說，不符合住房保障條件的被征收人是無權(quán)享受經(jīng)房待遇的。綜上所述，經(jīng)房不同于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，房屋被征收人并不必然享受經(jīng)房待遇，不能把享受經(jīng)房待遇作為享受征收臨時(shí)安置費(fèi)的條件。

被征收人如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？

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