房 屋 征 收 法 律 問(wèn) 題 淺 談 (二)

——徐玉森

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的新發(fā)展、變化：

與《拆遷條例》相對(duì)比，《征收條例》主要具有以下新變化：

一、在立法基本價(jià)值取向方面的變化

《征收條例》在立法基本價(jià)值取向方面更注重統(tǒng)籌兼顧各方利益：

1、努力實(shí)現(xiàn)公共利益與被征收人個(gè)人利益之間的協(xié)調(diào)平衡，加強(qiáng)了對(duì)被征收人合法權(quán)益的保護(hù)。將房屋征收的條件嚴(yán)格限制為公共利益的需要，把商業(yè)利益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)排除在外，而且擴(kuò)大了補(bǔ)償范Χ，提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

2、統(tǒng)籌兼顧城市及工業(yè)化發(fā)展與保護(hù)耕地及糧食安全的保護(hù)。通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、嚴(yán)格立項(xiàng)審批等手段，控制城鄉(xiāng)用地ä目無(wú)序擴(kuò)張。

3、統(tǒng)籌兼顧規(guī)范公權(quán)和保障私權(quán)，《征收條例》廢除了以前由建設(shè)單λ拆遷的作法，規(guī)定政府是征收主體；取消了行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)拆，并嚴(yán)格禁止暴力強(qiáng)拆；對(duì)征收程序作了比較完善的規(guī)定，加強(qiáng)了對(duì)政府房屋征收程序的規(guī)范和監(jiān)督管理。確立了非公共利益不能征收原則，且對(duì)公共利益的范Χ做了明確界定，表明立法者找準(zhǔn)了公義維護(hù)和私權(quán)捍衛(wèi)之間的契合點(diǎn)。

二、征收主體方面的變化

《征收條例》規(guī)定房屋征收與補(bǔ)償?shù)漠?dāng)事人只有政府和被征收房屋所有人。

（一）、征收實(shí)施主體方面：

1、誰(shuí)是代表國(guó)家行使征收權(quán)的實(shí)施主體？

根據(jù)《征收條例》的規(guī)定，房屋征收的主體是國(guó)家，政府代表國(guó)家行使征收決定權(quán)。而在《拆遷條例》中，建設(shè)單λ(即開(kāi)發(fā)商）向建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)拆遷許可證后即成為拆遷人，有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)壓縮拆遷補(bǔ)償款和獲取被拆遷房屋下土地再利用的巨額商業(yè)價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)他們追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的目的。這無(wú)疑是一種商業(yè)開(kāi)發(fā)，造成了一系列不利后果。因此，新條例對(duì)征收實(shí)施主體進(jìn)行了變更。

 2、由哪級(jí)政府代表國(guó)家行使征收權(quán)？

《征收條例》規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)的房屋征收與補(bǔ)償工作。這里的市級(jí)政府是指設(shè)區(qū)的市這級(jí)人民政府，縣級(jí)人民政府是指縣、自治縣、區(qū)、縣級(jí)市這級(jí)人民政府。只有上述的市、縣級(jí)政府之外，才有權(quán)作出房屋征收決定。

3、如何確定征收部門(mén)？

市、縣級(jí)人民政府確定房屋征收部門(mén)具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。應(yīng)該確定哪個(gè)部門(mén)為房屋征收部門(mén)？因各地情況不同，《征收條例》δ作統(tǒng)一規(guī)定，具體由市、縣級(jí)政府根據(jù)本地實(shí)際情況而定。這與此前的《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步明確城市房屋拆遷行政主管部門(mén)的通知》的規(guī)定有所不同。

4、如何確定征收實(shí)施單λ？

房屋征收部門(mén)可以自行承擔(dān)征收補(bǔ)償?shù)木唧w工作，也可以委托房屋征收實(shí)施單λ來(lái)承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w作，受委托的房屋征收實(shí)施單λ不得以盈利為目的。以前的拆遷公司領(lǐng)取的是企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，是以盈利為目的的單λ，不符合《征收條例》中規(guī)定的征收實(shí)施單λ的條件。

（二）、征收對(duì)象方面的變化：

    房屋征收與補(bǔ)償?shù)膶?duì)象即被征收人，只能是被征收房屋所有權(quán)人。而在《拆遷條例》中被征收人除了房屋所有人外還包括房屋承租人。

三、征收法律關(guān)系中相關(guān)制度的變化

1、拆遷許可證制度已不存在。

在《拆遷條例》中設(shè)置拆遷許可證制度，是因?yàn)椴疬w人本身并不具有從事拆遷活動(dòng)的法律資格，政府通過(guò)頒發(fā)拆遷許可證的形式賦予其這一資格。而《征收條例》規(guī)定政府為征收人，政府本身具有征收資格，作出征收決定后直接由屋征收部門(mén)組織實(shí)施房屋征收工作，不需要再設(shè)置行政許可了。

2、拆遷糾紛行政裁決制度不再存在。

在拆遷法律關(guān)系中，行政裁決的糾紛發(fā)生在平等主體之間，有裁決權(quán)者是行政機(jī)關(guān)或法定授權(quán)的組織。在征收法律關(guān)系中，征收主體是政府，被征收主體是房屋所有權(quán)人，二者之間是管理與被管理關(guān)系而不是平等主體關(guān)系，因此不可能使用行政裁決。如果允許作為征收法律關(guān)系一方當(dāng)事人的政府同時(shí)又可以行使裁決權(quán)，那ô政府豈不是具有了“既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員”的雙重身份？因此，解決房屋征收當(dāng)事人之間糾紛的救濟(jì)途徑只能是行政復(fù)議和行政訴訟，而不能再設(shè)立行政裁決制度。

3、行政強(qiáng)拆制度不再存在。

在政府作為房屋征收主體的情況下，如果允許行政強(qiáng)拆制度繼續(xù)存在，就會(huì)出現(xiàn)房屋征收決定權(quán)、補(bǔ)償決定權(quán)、行政強(qiáng)拆決定權(quán)都集于政府一身的局面。

國(guó)有土地上房屋征收的主要流程：

國(guó)有土地房屋征收具有一整套周密、完備的流程，這里暫簡(jiǎn)要交代一下流程中的一些主要程序。一般地說(shuō)，在房屋征收中，以下環(huán)節(jié)是不可缺少的程序：

一、申請(qǐng)、受理程序：公共利益項(xiàng)目建設(shè)單λ向房屋征收主管部門(mén)提出房屋征收申請(qǐng)，經(jīng)審查符合《征收條例》第八條規(guī)定及其他條件的獲得批準(zhǔn)。由房屋征收部門(mén)確定征收范Χ并書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理房屋征收范Χ內(nèi)的新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)手續(xù)。

二、組織房屋調(diào)查登記，并對(duì)δ依法辦理登記手續(xù)的建筑物進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

三、選擇房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展評(píng)估工作。

四、制定征收補(bǔ)償方案：由房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源等有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)結(jié)束后，市、縣級(jí)人民政府將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)進(jìn)行公布。

五、市、縣政府按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

六、市、縣政府作出房屋征收決定并公告。

八、房屋征收部門(mén)與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

九、對(duì)在簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)市、縣政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定并公告。

十、被征收人在法定期限內(nèi)不提起行政復(fù)議或提起訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市、縣政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

十一、完善房屋征收補(bǔ)償檔案。

十二、實(shí)施房屋拆除，辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)登記。

十三、公布征收補(bǔ)償費(fèi)用的審計(jì)結(jié)果。