家住北京市崇文區(qū)東四塊玉北街的宋某、王某是一對(duì)年近八旬的老夫婦。1992年，宋某一家原租住的崇文區(qū)東四塊玉北街的兩間公房遇拆遷，按政策規(guī)定，兩原告與被告（兩原告之女）三人一起被安置到崇文區(qū)東四塊玉北街1號(hào)樓的一套房屋內(nèi)，并領(lǐng)取了相應(yīng)的搬家補(bǔ)助、周轉(zhuǎn)房費(fèi)用等。之后原告宋某一家繳納了回遷購(gòu)房款、補(bǔ)交款以及公共維修基金，取得了準(zhǔn)住證明。在辦理回遷房屋產(chǎn)權(quán)登記過程中，由于兩原告的單位均不提供供暖費(fèi)，而被告的單位能解決供暖費(fèi)，經(jīng)三人協(xié)商后向崇文區(qū)房管局申請(qǐng)將原登記的產(chǎn)權(quán)人宋某變更為被告?，F(xiàn)兩原告認(rèn)為被告沒有盡到贍養(yǎng)義務(wù)，雙方發(fā)生矛盾。因兩原告年事已高、體弱多病，為能“以房養(yǎng)病”，遂將女兒起訴至崇文區(qū)法院要求確認(rèn)上述訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)為兩原告和被告三人共同所有。
　　法院判決：
　　崇文區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法第33條、34條規(guī)定，判決訴爭(zhēng)房屋由原告宋某、王某與被告三人共同所有。
　　法官點(diǎn)評(píng)：
　　本案實(shí)際涉及到我國(guó)物權(quán)法中的兩個(gè)很重要的問題。
　　其一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記制度。按照物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，未經(jīng)登記則不發(fā)生法律效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。這就是所謂的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的“登記制度”。
　　本案審理中，原告提交了1992年7月30日其與崇文區(qū)房管局簽訂的《四塊玉危改小區(qū)居民回遷購(gòu)房協(xié)議》、交納購(gòu)房款項(xiàng)的收據(jù)原件、準(zhǔn)住證等相關(guān)證據(jù)材料，證明這個(gè)房屋在入住之前都是以宋某的名義辦理繳納費(fèi)用等相關(guān)手續(xù)。另外，原告還提交了1997年2月15日，其向崇文區(qū)房管局出具的因其單位無(wú)力支付供暖費(fèi)，要求將訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在共居人被告名下的“更名申請(qǐng)”，證明原告確實(shí)是為了生活的便利才進(jìn)行更名，而并非主動(dòng)放棄了房屋的產(chǎn)權(quán)或者將房屋贈(zèng)送給被告。而被告認(rèn)為“該房是經(jīng)過原告自愿同意、有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)確認(rèn)登記在她的名下，因此她已經(jīng)合法取得房屋的所有權(quán)”。綜合考量原告出具的證據(jù)，法院認(rèn)為這些證據(jù)足以證明原、被告雙方共同對(duì)訴爭(zhēng)房屋擁有所有權(quán)的事實(shí)，故現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋登記在被告名下，損害了原告對(duì)該房的合法權(quán)益，原告要求將該房確認(rèn)為原、被告三人共有的主張，理由正當(dāng)，應(yīng)當(dāng)支持。
　　其二，行政行為和司法行為的效力問題。被告代理人在代理意見中指出，被告持有的訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證是崇文區(qū)房管局依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)辦理的，這是具有法律效力的行政行為，不能通過民事訴訟的途徑解決。法院認(rèn)為，行政行為具有法定效力（如先定力、公信力等）無(wú)疑，但是本案訴爭(zhēng)的標(biāo)的是房屋確權(quán)糾紛，屬于民事案件，并非行政案件。另外，物權(quán)法第12條也確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的原則。只進(jìn)行形式審查可能會(huì)損害到利害關(guān)系人，但是如果利害關(guān)系人沒有適時(shí)提出異議，登記機(jī)關(guān)是很難進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的。同時(shí)，行政是要講效率的，過多的實(shí)質(zhì)審查只會(huì)降低行政效率而提高行政成本。所以，物權(quán)法又同時(shí)規(guī)定，如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，利害關(guān)系人可以啟動(dòng)行政更正登記程序或者司法程序進(jìn)行救濟(jì)。然而，公正和效率是司法的兩翼，兩者都不能偏廢。因此，若利害關(guān)系人于事后向法院提起確權(quán)訴訟，那么法院必須在形式審查的基礎(chǔ)上對(duì)該登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。如果判決認(rèn)為登記錯(cuò)誤，當(dāng)事人可據(jù)此向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記，如果行政機(jī)構(gòu)不更正登記，則可另行提起行政訴訟。
　　法官提示：
　　長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)物權(quán)法律法規(guī)的不健全（比如我國(guó)目前房屋權(quán)屬登記制度的操作規(guī)程和習(xí)慣往往是把夫妻共有房產(chǎn)登記在男方或女方一方名下，僅從房屋權(quán)屬證書的記載中無(wú)法獲知房屋實(shí)際處于夫妻共有狀態(tài)）和公民權(quán)利意識(shí)的淡薄，存在著很多共有不動(dòng)產(chǎn)只登記在其中一個(gè)共有人名下的現(xiàn)象。因?yàn)楣灿嘘P(guān)系，不管按份共有還是共同共有，基本上都基于某種特定關(guān)系，比如人身依附關(guān)系、家庭婚姻關(guān)系等而形成的。因此，其他共有人（指未登記的共有人）往往不會(huì)刻意要求將不動(dòng)產(chǎn)登記在他的或者共同的名下，更多的還是通過民間“分家析產(chǎn)”的傳統(tǒng)道德規(guī)范進(jìn)行制約。特別是我國(guó)落實(shí)私房政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)后，這種現(xiàn)象更是層出不窮。
　　然而，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是不動(dòng)產(chǎn)（主要是房屋）價(jià)值的急劇飆升，加上物權(quán)法律法規(guī)的不斷完善，人們?cè)絹?lái)越重視不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。實(shí)際上，新通過的物權(quán)法也是將“登記”作為不動(dòng)產(chǎn)唯一的產(chǎn)權(quán)標(biāo)記，除非有確鑿的證據(jù)證明相反。這樣規(guī)定，在實(shí)踐當(dāng)中便于操作，這也許就是立法者的意圖所在。因此，作為法官，我們建議：不動(dòng)產(chǎn)的共有人在辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記時(shí)，為避免將來(lái)潛在的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，還是在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記薄上都進(jìn)行登記，共有人可以同時(shí)辦理主產(chǎn)權(quán)證和共有權(quán)證（共有執(zhí)照）。
　　雖然，物權(quán)法第17條給我們提供了處理這類案件的法律依據(jù)，如本案中法院通過實(shí)質(zhì)審查維護(hù)了原告的權(quán)益。但是，不排除在某些案件中，由于年代久遠(yuǎn)，其他共有人的很多實(shí)體證據(jù)已經(jīng)滅失，在這種情況下很難再獲得法院的支持。另外，一定不要因?yàn)樨澮粫r(shí)的小便宜或者規(guī)避法律，而將房屋所有權(quán)登記在他人名下，造成不必要的糾紛。雖然本案中最終法院支持了原告的訴請(qǐng)，但是如果當(dāng)初兩原告不是因?yàn)樨潏D小額供暖費(fèi)的心理，也不至于最終鬧到與女兒對(duì)簿公堂的結(jié)局。
　　當(dāng)然，物權(quán)法第19條規(guī)定，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，也可以先向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記，如果順利變更的話，就可以避免訴累。如果權(quán)利人（原登記人）不同意更正，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。要特別注意的是，一旦進(jìn)行異議登記，15天內(nèi)一定要起訴，否則異議登記失效。