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          鐘曉律師

          鐘曉

          律師
          服務(wù)地區(qū):廣東-佛山

          擅長(zhǎng):損害賠償,債權(quán)債務(wù),公司企業(yè),刑事案件

          房產(chǎn)證登記別人名字 產(chǎn)權(quán)人能否要回房子

          來(lái)源:鐘曉律師
          發(fā)布時(shí)間:2013-04-10
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            家住北京市崇文區(qū)東四塊玉北街的宋某、王某是一對(duì)年近八旬的老夫婦。1992年,宋某一家原租住的崇文區(qū)東四塊玉北街的兩間公房遇拆遷,按政策規(guī)定,兩原告與被告(兩原告之女)三人一起被安置到崇文區(qū)東四塊玉北街1號(hào)樓的一套房屋內(nèi),并領(lǐng)取了相應(yīng)的搬家補(bǔ)助、周轉(zhuǎn)房費(fèi)用等。之后原告宋某一家繳納了回遷購(gòu)房款、補(bǔ)交款以及公共維修基金,取得了準(zhǔn)住證明。在辦理回遷房屋產(chǎn)權(quán)登記過程中,由于兩原告的單位均不提供供暖費(fèi),而被告的單位能解決供暖費(fèi),經(jīng)三人協(xié)商后向崇文區(qū)房管局申請(qǐng)將原登記的產(chǎn)權(quán)人宋某變更為被告?,F(xiàn)兩原告認(rèn)為被告沒有盡到贍養(yǎng)義務(wù),雙方發(fā)生矛盾。因兩原告年事已高、體弱多病,為能“以房養(yǎng)病”,遂將女兒起訴至崇文區(qū)法院要求確認(rèn)上述訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)為兩原告和被告三人共同所有。
            法院判決:
            崇文區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法第33條、34條規(guī)定,判決訴爭(zhēng)房屋由原告宋某、王某與被告三人共同所有。
            法官點(diǎn)評(píng):
            本案實(shí)際涉及到我國(guó)物權(quán)法中的兩個(gè)很重要的問題。
            其一,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記制度。按照物權(quán)法的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記才發(fā)生效力,未經(jīng)登記則不發(fā)生法律效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。這就是所謂的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的“登記制度”。
            本案審理中,原告提交了1992730日其與崇文區(qū)房管局簽訂的《四塊玉危改小區(qū)居民回遷購(gòu)房協(xié)議》、交納購(gòu)房款項(xiàng)的收據(jù)原件、準(zhǔn)住證等相關(guān)證據(jù)材料,證明這個(gè)房屋在入住之前都是以宋某的名義辦理繳納費(fèi)用等相關(guān)手續(xù)。另外,原告還提交了1997215日,其向崇文區(qū)房管局出具的因其單位無(wú)力支付供暖費(fèi),要求將訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在共居人被告名下的“更名申請(qǐng)”,證明原告確實(shí)是為了生活的便利才進(jìn)行更名,而并非主動(dòng)放棄了房屋的產(chǎn)權(quán)或者將房屋贈(zèng)送給被告。而被告認(rèn)為“該房是經(jīng)過原告自愿同意、有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)確認(rèn)登記在她的名下,因此她已經(jīng)合法取得房屋的所有權(quán)”。綜合考量原告出具的證據(jù),法院認(rèn)為這些證據(jù)足以證明原、被告雙方共同對(duì)訴爭(zhēng)房屋擁有所有權(quán)的事實(shí),故現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋登記在被告名下,損害了原告對(duì)該房的合法權(quán)益,原告要求將該房確認(rèn)為原、被告三人共有的主張,理由正當(dāng),應(yīng)當(dāng)支持。
            其二,行政行為和司法行為的效力問題。被告代理人在代理意見中指出,被告持有的訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證是崇文區(qū)房管局依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)辦理的,這是具有法律效力的行政行為,不能通過民事訴訟的途徑解決。法院認(rèn)為,行政行為具有法定效力(如先定力、公信力等)無(wú)疑,但是本案訴爭(zhēng)的標(biāo)的是房屋確權(quán)糾紛,屬于民事案件,并非行政案件。另外,物權(quán)法第12條也確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中以形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的原則。只進(jìn)行形式審查可能會(huì)損害到利害關(guān)系人,但是如果利害關(guān)系人沒有適時(shí)提出異議,登記機(jī)關(guān)是很難進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的。同時(shí),行政是要講效率的,過多的實(shí)質(zhì)審查只會(huì)降低行政效率而提高行政成本。所以,物權(quán)法又同時(shí)規(guī)定,如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤,利害關(guān)系人可以啟動(dòng)行政更正登記程序或者司法程序進(jìn)行救濟(jì)。然而,公正和效率是司法的兩翼,兩者都不能偏廢。因此,若利害關(guān)系人于事后向法院提起確權(quán)訴訟,那么法院必須在形式審查的基礎(chǔ)上對(duì)該登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。如果判決認(rèn)為登記錯(cuò)誤,當(dāng)事人可據(jù)此向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記,如果行政機(jī)構(gòu)不更正登記,則可另行提起行政訴訟。
            法官提示:
            長(zhǎng)期以來(lái),由于我國(guó)物權(quán)法律法規(guī)的不健全(比如我國(guó)目前房屋權(quán)屬登記制度的操作規(guī)程和習(xí)慣往往是把夫妻共有房產(chǎn)登記在男方或女方一方名下,僅從房屋權(quán)屬證書的記載中無(wú)法獲知房屋實(shí)際處于夫妻共有狀態(tài))和公民權(quán)利意識(shí)的淡薄,存在著很多共有不動(dòng)產(chǎn)只登記在其中一個(gè)共有人名下的現(xiàn)象。因?yàn)楣灿嘘P(guān)系,不管按份共有還是共同共有,基本上都基于某種特定關(guān)系,比如人身依附關(guān)系、家庭婚姻關(guān)系等而形成的。因此,其他共有人(指未登記的共有人)往往不會(huì)刻意要求將不動(dòng)產(chǎn)登記在他的或者共同的名下,更多的還是通過民間“分家析產(chǎn)”的傳統(tǒng)道德規(guī)范進(jìn)行制約。特別是我國(guó)落實(shí)私房政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)后,這種現(xiàn)象更是層出不窮。
            然而,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,特別是不動(dòng)產(chǎn)(主要是房屋)價(jià)值的急劇飆升,加上物權(quán)法律法規(guī)的不斷完善,人們?cè)絹?lái)越重視不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。實(shí)際上,新通過的物權(quán)法也是將“登記”作為不動(dòng)產(chǎn)唯一的產(chǎn)權(quán)標(biāo)記,除非有確鑿的證據(jù)證明相反。這樣規(guī)定,在實(shí)踐當(dāng)中便于操作,這也許就是立法者的意圖所在。因此,作為法官,我們建議:不動(dòng)產(chǎn)的共有人在辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記時(shí),為避免將來(lái)潛在的訴訟風(fēng)險(xiǎn),還是在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記薄上都進(jìn)行登記,共有人可以同時(shí)辦理主產(chǎn)權(quán)證和共有權(quán)證(共有執(zhí)照)。
            雖然,物權(quán)法第17條給我們提供了處理這類案件的法律依據(jù),如本案中法院通過實(shí)質(zhì)審查維護(hù)了原告的權(quán)益。但是,不排除在某些案件中,由于年代久遠(yuǎn),其他共有人的很多實(shí)體證據(jù)已經(jīng)滅失,在這種情況下很難再獲得法院的支持。另外,一定不要因?yàn)樨澮粫r(shí)的小便宜或者規(guī)避法律,而將房屋所有權(quán)登記在他人名下,造成不必要的糾紛。雖然本案中最終法院支持了原告的訴請(qǐng),但是如果當(dāng)初兩原告不是因?yàn)樨潏D小額供暖費(fèi)的心理,也不至于最終鬧到與女兒對(duì)簿公堂的結(jié)局。
            當(dāng)然,物權(quán)法第19條規(guī)定,利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,也可以先向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記,如果順利變更的話,就可以避免訴累。如果權(quán)利人(原登記人)不同意更正,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。要特別注意的是,一旦進(jìn)行異議登記,15天內(nèi)一定要起訴,否則異議登記失效。






              8年前,從事醫(yī)療職業(yè)的李某擔(dān)心房產(chǎn)登記用自己名字會(huì)有風(fēng)險(xiǎn),便把自己的房產(chǎn)用朋友的名字登記。8年后,為了拿回自己的房產(chǎn),李某不得不將朋友告上法庭。昨日(915),記者從荊州區(qū)法院獲悉,該院最終判決李某為房產(chǎn)的主人。

              經(jīng)審理查明,李某一直在荊州區(qū)租房從事醫(yī)療服務(wù),2001,李某以60余萬(wàn)元的價(jià)格,競(jìng)購(gòu)到原荊州市政建設(shè)工程公司位于荊南路的一套房產(chǎn),并分3次交清了全部購(gòu)房款。

              為規(guī)避醫(yī)療風(fēng)險(xiǎn)以防牽涉不動(dòng)產(chǎn),李與朋友文某協(xié)商后,于同年628日簽訂了《協(xié)議書》,約定借用文某的名字上戶,李可以隨時(shí)要求產(chǎn)權(quán)歸還。次日,李便借用文某之名與原市政公司簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同,辦理了產(chǎn)權(quán)登記。

              盡管手握協(xié)議,房產(chǎn)登記在他人名下總歸讓人心慌。在此期間,文某家庭發(fā)生了變故。20051,李欲為房產(chǎn)“正名”,卻被房產(chǎn)管理部門告知,該房產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)因故被凍結(jié),需法院作出權(quán)屬認(rèn)定后方能辦理。李不得已,在隨后幾年內(nèi)兩度向有關(guān)部門主張自己的要求無(wú)果,于今年將朋友文某列為被告“請(qǐng)”上法庭。

              日前,荊州區(qū)法院審理認(rèn)為,李某當(dāng)時(shí)為逃避所從事醫(yī)療職業(yè)應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),與被告簽訂《協(xié)議書》,其目的有損第三人利益,違反相應(yīng)法律規(guī)定,擾亂了房產(chǎn)登記管理秩序,該《協(xié)議書》應(yīng)屬無(wú)效。李某出資購(gòu)買該房產(chǎn)事實(shí)清楚,其友也對(duì)事實(shí)無(wú)異議,法院最終確認(rèn)李某為該房產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人。

          房產(chǎn)登記在他人名下有隱憂

              何女士咨詢:前年家里買房子,為了圖方便,房產(chǎn)證登記在丈夫姐姐的名下了?,F(xiàn)在看到國(guó)家頒布的《物權(quán)法》上說:不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人是誰(shuí),就證明不動(dòng)產(chǎn)歸誰(shuí)所有。現(xiàn)在我們一大家子人都和和睦睦的,倒沒什么可擔(dān)心的??扇f(wàn)一將來(lái)鬧矛盾了,大姑子不認(rèn)帳怎么辦,我買的房子就成了她的了?

              解答:《物權(quán)法》今年101日就要實(shí)施了?!段餀?quán)法》有一項(xiàng)基本原則叫做公示原則。什么是公示原則呢?《物權(quán)法》第六條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?!庇纱艘?guī)定可見,所謂公示,就是應(yīng)當(dāng)將物權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)移等事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開,使第三人知道,否則不發(fā)生法律效力。例如,房屋轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立等,就要進(jìn)行登記,不登記就不具法律效力,就不得對(duì)抗第三人?!段餀?quán)法》第十四條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?!比绻罁?jù)一定的公示方法公示以后(比如房屋產(chǎn)權(quán)登記),人們對(duì)于公示出來(lái)的權(quán)利狀況產(chǎn)生了一種信賴,對(duì)這種信賴保護(hù)就是物權(quán)的公信問題。

              需要注意的是:公示原則是針對(duì)第三人的,是對(duì)外的效力;而你與你的大姑子之間,是對(duì)內(nèi)關(guān)系,是確權(quán)法律關(guān)系,不能生搬硬套公示原則。只要你能拿出證據(jù)證明該房屋原系你購(gòu)買,如家庭協(xié)議或聲明、打款憑證、證人證言等,則法院應(yīng)將房產(chǎn)判給你;反之,你只有承擔(dān)不利的法律后果。這是要說明,公示原則所確定的權(quán)利人,實(shí)為推定的權(quán)利人,未必是真正的權(quán)利人。

          但這不等于說你有證據(jù)就可以高枕無(wú)憂了,假設(shè)你的大姑子私下將房子賣與外人,那么根據(jù)物權(quán)公示原則,第三人就有理由相信這套房子是你大姑子的,要是他購(gòu)買了這房子,那《物權(quán)法》就會(huì)保護(hù)這一交易行為。你雖是這套房子的隱形權(quán)利人,卻不得向購(gòu)房人主張任何權(quán)利?!段餀?quán)法》確立物權(quán)公示原則是為了適應(yīng)市場(chǎng)交易安全便捷的需要,最大限度地滿足保護(hù)權(quán)利人的要求。

          雙方訴爭(zhēng)焦點(diǎn)是如何確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人。谷勝利主張購(gòu)房款是自己交給谷明利的,谷明利否認(rèn),谷勝利不能舉證證明自己的主張。谷成英主張購(gòu)房款是其交給谷明利的,由谷明利代其與王成先簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。谷成英提供了證人證言,房屋買賣契約,房屋所有權(quán)證,從其提供的上述證據(jù)及谷成英多年來(lái)一直居住訴爭(zhēng)房的事實(shí),可以形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈條,并且相互印證。另外,當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人谷明利及中間人尹恩昌的證言也能夠?qū)瘸捎⒌闹鲝埰鸬阶C明作用。房屋所有權(quán)的歸屬,一般應(yīng)以政府的房屋確權(quán)登記為準(zhǔn),但有相反證據(jù)證明該房屋產(chǎn)權(quán)確屬他人所有的,人民法院應(yīng)作出相應(yīng)的認(rèn)定和裁判。

           黃某與盧某系親屬。黃某欲購(gòu)買房屋,但無(wú)能力全額付清,因黃某不符合按揭購(gòu)房貸款的條件,經(jīng)與盧某協(xié)商,黃某委托盧某辦理按揭購(gòu)房貸款。盧某遂與農(nóng)業(yè)銀行簽訂了按揭合同,并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及房屋他項(xiàng)權(quán)利證。黃某在該銀行辦理了用以還貸的署名為盧某的儲(chǔ)蓄存款存折,并按月還貸。盧某書寫了一份聲明書。聲明買房及歸還貸款與己無(wú)關(guān),后雙方為房屋產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生糾紛,黃某訴至法院,要求盧某歸還房屋。

           

              分析:

           

              本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人發(fā)生沖突時(shí),應(yīng)如何認(rèn)定房屋歸屬。

           

              黃某與盧某簽訂的聲明書系雙方真實(shí)意思表示,根據(jù)該聲明書的內(nèi)容可以認(rèn)定黃某委托盧某購(gòu)房并貸款的事實(shí)成立,雙方形成委托合同關(guān)系,黃某是房屋登記時(shí)的實(shí)際權(quán)利人。只是因各種原因,未在房屋登記機(jī)關(guān)登記為權(quán)利人。按照《物權(quán)法》的立法本意,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的有力證據(jù),但不能據(jù)此認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“絕對(duì)”的證據(jù)力。作為證據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿,只有“推定的證據(jù)效力”。法院首先把不動(dòng)產(chǎn)登記簿當(dāng)作真實(shí)的來(lái)對(duì)待,對(duì)方如果有異議就責(zé)令對(duì)方提出反證,如果異議方舉出反證,證明登記簿上的記載確有錯(cuò)誤,登記簿上的記載就被推翻,應(yīng)根據(jù)反證認(rèn)定爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)的物權(quán)歸屬。本案盧某書寫的聲明書已證實(shí)黃某為實(shí)際權(quán)利人,所以本案應(yīng)認(rèn)定黃某享有房屋所有權(quán)。

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          • 律師姓名:鐘曉
          • 執(zhí)業(yè)律所:廣東禪信律師事務(wù)所
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