楊學(xué)春團隊 The lawyer team

近年來，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的逐步深入，商品房銷售市場競爭日益激烈。開發(fā)商或房地產(chǎn)代理機構(gòu)就樓盤銷售策略費盡心血，為了突出銷售賣點，不惜通過各類銷售廣告手段進行促銷。銷售廣告的眾多信息中不乏存在著違法虛假的宣傳內(nèi)容。這些虛假宣傳的廣告內(nèi)容包括教育資源、交通配套、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展等。由于宣傳承諾內(nèi)容涉及到購房者自身重大利益的實現(xiàn)，故現(xiàn)實處理中出現(xiàn)所購商品房與銷售廣告不符時，勢必會發(fā)生矛盾和法律糾紛。本文借一案例介紹其中虛假宣傳的認定及法律責(zé)任。

　　案件簡介

　　2017年3月，王某與南京開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定王某購買位于南京市某區(qū)房屋一套，房屋面積：85平方米，房屋總價人民幣235萬元。另雙方簽訂《商品房預(yù)售合同補充協(xié)議》，其中約定:乙方(指王某)已經(jīng)熟知該房屋所在小區(qū)及周邊的環(huán)境、通風(fēng)、采光、道路、交通、教育、公共配套設(shè)施以及其他非該房屋本身事項之現(xiàn)狀，乙方不得就此向甲方(指開發(fā)商)提出這些方面的要求或主張;甲方雇傭的任何人員(包括銷售人員)所出具或簽署的與本合同有關(guān)的任何文件，均應(yīng)在甲方予以書面授權(quán)或確認的情況下對甲方具有約束力，甲方所作的售樓廣告、售樓書、宣傳資料、樣板房、模型的畫片、數(shù)據(jù)、照片、文字或其他與該房屋及/或該房屋所在樓盤有關(guān)的資料僅作為宣傳目的而設(shè)立或提供，不列為該合同的附件或組成部分，乙方不得援引其中任何內(nèi)容或信息以解釋任何事項，或據(jù)以提出任何主張或要求。

　　2017年1月，開發(fā)商在當(dāng)?shù)仉娨暦慨a(chǎn)節(jié)目中，其銷售人員在節(jié)目中反復(fù)宣傳該樓盤屬于某師范大學(xué)附屬小學(xué)和中學(xué)學(xué)區(qū)，學(xué)校優(yōu)質(zhì)資源突出。2017年5月，當(dāng)?shù)毓ど滩块T就開發(fā)商虛假宣傳廣告行為進行調(diào)查并予以查處。王某得知后將開發(fā)商訴訟至法院，要求賠償經(jīng)濟損失。

　　當(dāng)事人訴辯及法院裁決

　　原告訴請：開發(fā)商在銷售商品房時通過虛假廣告宣傳方式，介紹與實際不符的學(xué)校資源，誘使其作出錯誤商業(yè)買房判斷，請求法院判決開發(fā)商賠償經(jīng)濟損失50萬元。

　　被告抗辯：關(guān)于電視宣傳中配套教育資源的內(nèi)容是銷售人員的自主陳述，不是公司的意思表示。并且上述宣傳廣告內(nèi)容并未對涉案房屋銷售價格產(chǎn)生實際影響，且廣告宣傳為要約邀請，公司的行為并未構(gòu)成違約，請求駁回原告全部訴訟請求。

　　法院裁決：開發(fā)商電視廣告宣傳中關(guān)于涉案小區(qū)學(xué)校的內(nèi)容構(gòu)成具體確定的說明和允諾，并且對王某購買涉案房屋并簽訂商品房預(yù)售合同的決策具有重大影響，開發(fā)商的宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約。在涉案小區(qū)無法對口某師范大附屬學(xué)校的情況下，開發(fā)商的行為構(gòu)成違約。最終判決開發(fā)商賠償王某20萬元經(jīng)濟損失。

　　律師案件解析

　　筆者認為：本案開發(fā)商在電視節(jié)目中虛假宣傳學(xué)校資源內(nèi)容已導(dǎo)致客戶或消費者誤解，并且作出錯誤商業(yè)判斷。開發(fā)商的上述行為實際已違反誠實信用原則，也違反商業(yè)準則，是嚴重的不正當(dāng)競爭行為。筆者結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)簡要介紹認定其法律責(zé)任的依據(jù)和違約賠償?shù)恼J定：

　　一、《商品房預(yù)售合同補充協(xié)議》中免責(zé)條款的效力及責(zé)任。

　　雖然開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同補充協(xié)議》中的對有關(guān)售樓廣告、宣傳資料及銷售人員的廣告宣傳內(nèi)容約定不作為合同的附件或組成部分的陳述，但筆者認為，該約定明顯是開發(fā)商利用自身優(yōu)勢地位而設(shè)定旨在保護其獨立權(quán)利的格式條款內(nèi)容。上述免除其自身責(zé)任而排除對方主要權(quán)利的條款，應(yīng)為無效。

　　索引法律條款——我國《合同法》第四十條：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

　　二、本案開發(fā)商電視節(jié)目廣告宣傳屬于要約，具備法律約束力。

　　商品房銷售廣告原則上應(yīng)視為要約邀請，是針對不特定的對象發(fā)出要約的意思表示。但如符合如下條件將視為要約：1、商品房銷售廣告是針對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。2、該說明和允諾明確具體。3、對買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

　　本案開發(fā)商銷售人員在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)節(jié)目介紹宣傳樓盤項目時，明確說明項目樓盤屬于某師范大學(xué)附屬小學(xué)和中學(xué)學(xué)區(qū)，其內(nèi)容的宣傳誘使購房者王某對該樓盤作出購買價值判斷，促成雙方簽訂商品房買賣合同。因此，開發(fā)商銷售人員的節(jié)目宣傳符合房屋買賣的要約條件和內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　索引法律依據(jù)：《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條： 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　三、虛假廣告宣傳的法律責(zé)任認定及違約賠償依據(jù)。

　　我國《廣告法》第三條和第四條規(guī)定：廣告應(yīng)當(dāng)真實、合法，廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第三條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準確，符合社會主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。

　　上述法律法規(guī)的內(nèi)容對虛假廣告宣傳的認定提供了相應(yīng)的依據(jù)。本案實際處理中，開發(fā)商電視節(jié)目宣傳廣告內(nèi)容已被當(dāng)?shù)匦姓O(jiān)督管理部門查處，該處罰的記錄作為法院認定其虛假廣告宣傳的事實證據(jù)符合法律規(guī)定，其應(yīng)當(dāng)就不實宣傳內(nèi)容向購房者承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　本案王某向開發(fā)商提出經(jīng)濟賠償50萬元，但法院在具體裁量違約金額時，依照公平原則運用自主裁量權(quán)給予20萬元經(jīng)濟賠償。筆者認為法院的裁量是適當(dāng)?shù)?，我國《合同法》?guī)定的主要違約責(zé)任形式：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等。

　　鑒于王某在本案中提出賠償損失訴請，應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國《合同法》第一百一十三條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案實際處理中，由于王某對賠償損失的具體金額沒有提供依據(jù)，法院根據(jù)案件實際情況結(jié)合虛假廣告宣傳內(nèi)容所造成的影響，自由裁量給予20萬元賠償保障了購房者的利益。

　　綜上，購房者作為市場的弱勢群體，在自身權(quán)利受到不法侵害時，應(yīng)敢于面對失信開發(fā)商維護自身權(quán)益，同時今后也應(yīng)當(dāng)增強法律意識避免作出錯誤商業(yè)判斷。