當(dāng)實(shí)際交易價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致時(shí)，承租人不能要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)




——李某與高某優(yōu)先購買權(quán)糾紛上訴案注釋5










　　最高人民法院民一庭


　　裁判主旨：


　　房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思來認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。


　　關(guān)鍵詞：房屋租賃合同；優(yōu)先購買權(quán)；真實(shí)交易價(jià)格


　　一、案情簡介


　　2007年8月，李某委托中介公司出售自有房屋一套，價(jià)格為111.5萬元。高某看房后嫌價(jià)格太高，提出租房。房主李某亦同意暫時(shí)出租，遇到合適買房者再賣，雙方遂簽訂《房屋租賃合同》，租賃期3年。合同簽訂后，高某按約定入住該房屋。2007年10月，張某看好此房欲買，李某與張某又簽訂了《房產(chǎn)認(rèn)購合同》，約定李某將房屋出售給張某，含車庫實(shí)際交易價(jià)格為123萬元。雙方為避稅，在向房產(chǎn)交易中心備案時(shí)又簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》一份，約定合同價(jià)款為66.2萬元，雙方按66.2萬元交納契稅。高某知道后，以李某和張某侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)為由向法院起訴，要求法院判斷李某和張某之間的購房協(xié)議無效，其愿以66.2萬元價(jià)格購買涉案房屋。


　　二、法院裁判情況


　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，高某與李某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約定或法律規(guī)定履行各自的義務(wù)。依照《合同法》第230條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定，高某作為承租人，對(duì)爭(zhēng)議房屋享有優(yōu)先購買的權(quán)利。李某在出售爭(zhēng)議房屋時(shí)已經(jīng)履行了告知義務(wù)，并未侵犯高某的優(yōu)先購買權(quán)利。因此，高某以李某侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由請(qǐng)求人民法院確認(rèn)李某與張某簽訂的買賣合同無效、要求以同等條件（價(jià)款為66.2萬元）購買承租房屋的訴訟請(qǐng)求，不予支持。據(jù)此判決：（1）駁回高某要求確認(rèn)李某與張某簽訂的房地產(chǎn)買賣契約無效的訴訟請(qǐng)求；（2）駁回高某要求按照李某與張某交易的同等條件（66.2萬元）購買房屋的訴訟請(qǐng)求。


　　高某不服一審判決，以一審判決認(rèn)定事實(shí)、適用法律均有錯(cuò)誤為由提起上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，支持其在一審中的訴訟請(qǐng)求。


　　李某與張某答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院依法維持一審判決。


　　二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，高某與李某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。根據(jù)法律規(guī)定，李某出賣該租賃房屋應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人高某，高某在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。因高某知道其承租的房屋系中介要出售房屋的事實(shí)，其因房屋報(bào)價(jià)太高而不愿購買，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定李某履行了通知義務(wù)。李某主張其以123萬元的價(jià)格將該房屋賣給張某并提交了雙方簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購合同》，張某亦提交中介費(fèi)及房款收據(jù)、中介公司蓋章的協(xié)議書等材料證明實(shí)際交易價(jià)格為123萬元，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案房屋實(shí)際交易價(jià)格為123萬元?，F(xiàn)高某要求以備案價(jià)格66.2萬元作為同等條件購買本案爭(zhēng)議房屋，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。綜上，高某明知本案爭(zhēng)議房屋為出售房屋，其在承租該房屋時(shí)已經(jīng)放棄了購買的權(quán)利，李某以同等價(jià)格將該房屋賣給張某，該行為并未侵犯高某的優(yōu)先購買權(quán)。高某的上訴理由不成立。一審判決并無不當(dāng)，予以維持。依照《民事訴訟法》第153條第1款第1項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。


　　三、主要觀點(diǎn)及理由


　　本案的焦點(diǎn)問題是房主李某出賣租賃房屋的行為是否侵犯了承租人高某的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，判斷承租人優(yōu)先購買權(quán)是否受到侵犯，標(biāo)準(zhǔn)主要有兩點(diǎn)：（1）出租人出賣房屋之前是否履行了通知義務(wù)。（2）承租人在同等條件下是否愿意購買房屋。二者不可或缺。


　　關(guān)于出租人李某是否履行通知義務(wù)的問題，本案很明確，承租人高某在尋找房屋即與中介機(jī)構(gòu)簽訂《房屋需求看房協(xié)議》時(shí)就已經(jīng)知道了涉案房屋出售報(bào)價(jià)為111.5萬元，這早于其與房主李某簽訂《房屋租賃合同》的時(shí)間。說明高某是知道房主李某是有出賣房屋的意思表示，只是因?yàn)閮r(jià)格太高，超出了其買受能力。否則，如果高某愿意并有能力購買的話，其在看房時(shí)就可以買下，而不必與房主再簽訂《房屋租賃合同》。因此，可以判斷房主李某在出賣房屋之前已經(jīng)履行了通知的義務(wù)。


　　本案的關(guān)鍵是認(rèn)定同等條件的價(jià)格是以實(shí)際交易價(jià)格123萬元為依據(jù)還是以備案合同價(jià)格66.2萬元為依據(jù)，實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)。


　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以備案合同價(jià)格66.2萬元作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。理由是備案合同價(jià)格是房地產(chǎn)交易中心用于辦理房產(chǎn)證和交納契稅的依據(jù)，具有公示效力，且以備案價(jià)格作為認(rèn)定依據(jù)，也有利于懲罰當(dāng)事人的規(guī)避稅費(fèi)的行為。


　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交易價(jià)格123萬元作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。理由是實(shí)際交易價(jià)格是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)予以尊重。至于備案合同價(jià)格，則是當(dāng)事人的避稅行為，與本案并非同一法律關(guān)系，本案可不予處理。


　　我們認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)是正確的。


　　承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋承租人基于房屋租賃關(guān)系，依法于所有人出賣房屋時(shí)享有在同等條件下優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)具有法定性，一般由法律來規(guī)定，而不能由當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)。目前我國現(xiàn)行立法中對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)作出明確規(guī)定的主要是《合同法》第230條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?br />

　　從上述規(guī)定可以看出，同等條件是優(yōu)先購買權(quán)的核心。優(yōu)先購買權(quán)作為承租人所享有的一項(xiàng)權(quán)利，是對(duì)出租人（出賣人）處分出租房屋時(shí)處分權(quán)的一種限制和約束。它必須建立在“同等條件”下行使這一限制條件的基礎(chǔ)上，離開“同等條件”這一限制條件來探討優(yōu)先購買權(quán)的種種相關(guān)問題便失去了意義。同等條件應(yīng)理解為主要指出賣房屋的價(jià)格條件，即房主告知享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人的房價(jià)必須等同于其賣給第三人的房價(jià)，而不能是高于賣給第三人的房價(jià)。這里房主告知的價(jià)格必須是其真實(shí)意思表示，不能與第三人串通后故意抬高房價(jià)，繼而變相提高同等條件，然后房主再暗地里以更低的房價(jià)賣給第三人。本案中高某以在房地產(chǎn)交易中心的備案合同價(jià)格66.2萬元來主張優(yōu)先購買權(quán)沒有法律依據(jù)，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以實(shí)際交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。房主李某實(shí)際上是以123萬元的價(jià)格將房屋賣給張某，而非以66.2萬元。李某與張某雖然簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》中約定的房價(jià)是66.2萬元，但這并非雙方的真實(shí)意思表示。


　　司法實(shí)踐中，當(dāng)事人雙方為追求利益最大化，達(dá)到少交或不交房屋契稅和個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的目的，往往約定較低的房價(jià)到房產(chǎn)交易中心備案，出賣人和買受人雙方再另行簽訂并履行一個(gè)能體現(xiàn)真實(shí)交易價(jià)格的合同。由于備案合同價(jià)格往往低于實(shí)際交易價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是以合法形式掩蓋避稅的非法目的，損害了國家利益，應(yīng)當(dāng)為無效合同，作為同等條件的判斷，應(yīng)當(dāng)以房主李某與張某的實(shí)際交易價(jià)格123萬元為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以合同備案價(jià)格66.2萬元為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說承租人主張的同等條件與出賣人主張的同等條件并不等同，在同等條件不一致的情況下，承租人高某的主張顯然不具備優(yōu)先購買權(quán)的要件。因此，即便是房主李某沒有提前通知承租人，高某亦無權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)，除非其愿意以123萬元的價(jià)格購買。當(dāng)然，對(duì)于當(dāng)事人的避稅行為，與本案并非同一法律關(guān)系，本案可不予處理，法院可向有關(guān)部門進(jìn)行司法建議，但不影響本案的處理。


　　四、最高人民法院民一庭意見


　　真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如價(jià)格、付款方式等與真實(shí)的約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思來認(rèn)定，而逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。