投資建設(shè)他人劃撥土地上立項的房屋并承租建成后房屋的合同性質(zhì)和效力




——解放軍某部隊與張某房屋租賃合同糾紛上訴案注釋4










　　最高人民法院民一庭


　　裁判主旨：


　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，認定為房屋租賃合同。


　　關(guān)鍵詞：聯(lián)合建房合同；房屋租賃合同；合同的效力


　　一、案情簡介


　　1997年8月29日，解放軍某部隊與張某簽訂合同，約定張某投資建設(shè)某部隊劃撥土地上立項的商業(yè)大廈。大廈建成后產(chǎn)權(quán)歸某部隊所有，張某租用該大廈12年（從1998年1月1日起至2009年12月31日止），每年交納租金82萬元。合同期滿后，張某按照市場價格享有優(yōu)先承租權(quán)。大廈于1998年竣工，某部隊取得房屋所有權(quán)證并將房屋交付張某承租經(jīng)營。后因張某拖欠房屋租金，雙方簽訂《處理意見》，約定張某分兩次付清拖欠的租金，若在2002年12月31日前不付清租金，某部隊將無條件收回房屋?！短幚硪庖姟泛炗喓?，張某未能按約支付拖欠租金。2003年12月25日，某部隊向人民法院提起訴訟，請求解除與張某簽訂的合同，張某支付尚欠的租金。


　　張某提出反訴，請求判令某部隊返還建房投資700余萬元。


　　一審法院委托鑒定部門對商業(yè)大廈的工程造價和大廈現(xiàn)值進行鑒定，鑒定結(jié)論為：（1）商業(yè)大廈的造價為4?182?812?47元。（2）商業(yè)大廈在2003年12月25日的市場價值為1?937?317?90元。


　　二、法院裁判情況


　　一審法院經(jīng)審理認為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的合同中沒有約定共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險的條款，不具備聯(lián)營的基本特征，應(yīng)認定為租賃關(guān)系。雙方所簽訂的合同和《處理意見》合法有效。張某未按約交納租金構(gòu)成違約，某部隊享有解除合同的權(quán)利。張某應(yīng)支付拖欠的租金并將房屋返還某部隊，某部隊返還張某投資。鑒定結(jié)論認定商業(yè)大廈2003年12月25日市場價值為1，937，317?90元，某部隊?wèi)?yīng)按照上述鑒定結(jié)論確定的商業(yè)大廈現(xiàn)值返還張某的投資。判決：（1）解除雙方當(dāng)事人簽訂的合同；（2）某部隊補償張某損失1，937，317?90元；（3）張某支付拖欠租金168?428萬元。


　　張某不服一審判決，提起上訴。


　　二審法院經(jīng)審理認為，雙方當(dāng)事人簽訂的合同合法有效。張某拖欠房屋租金，經(jīng)某部隊催告后仍未支付，某部隊請求解除雙方簽訂的合同，理據(jù)充分，應(yīng)予支持。從雙方合同約定和履行情況看，商業(yè)大廈為張某投資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸某部隊所有，按照《合同法》規(guī)定的合同解除處理原則，張某應(yīng)將商業(yè)大廈返還某部隊。張某建設(shè)商業(yè)大廈的投資作為預(yù)付租金，按照商業(yè)大廈的造價數(shù)額予以認定，未履行期間的預(yù)付租金，應(yīng)由某部隊返還張某。一審判決認定某部隊按照商業(yè)大廈的市場價格補償張某，與雙方當(dāng)事人對商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)歸屬的約定不符，予以糾正。據(jù)此判決：（1）維持一審判決第1項、第3項；（2）變更一審判決第2項為：某部隊返還張某預(yù)付租金2，091，406.24元。


　　三、主要觀點及理由


　　本案所涉合同的性質(zhì)和效力是本案探討的主要法律適用問題。


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　　對于本案所涉合同的性質(zhì)，實踐中有三種觀點。第一種觀點認為，合同約定一方出地、一方出資，雙方共同投資，出地方取得房屋所有權(quán)，出資方在一定期限內(nèi)使用房屋，雙方共享建成后房屋利益，符合共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的聯(lián)合建房的法律特征，合同應(yīng)定性為聯(lián)合建房合同。第二種觀點認為，合同雖然約定一方出地，一方出資，但所建房屋的所有權(quán)歸出地方所有，出資人只取得約定期限內(nèi)建成房屋的占有使用權(quán)。這一使用權(quán)的取得以其預(yù)付租金（對工程建設(shè)的投資）作為前提，這樣的約定更符合一方交付房屋給對方當(dāng)事人使用、收益，對方當(dāng)事人給付租金并于約定使用期限屆滿后返還房屋的房屋租賃合同特征，合同應(yīng)定性為房屋租賃合同。第三種觀點認為，此類合同內(nèi)容包含聯(lián)合建房和房屋租賃雙重法律關(guān)系。就聯(lián)合建房法律關(guān)系而言，房屋建成后，土地提供者取得房屋的所有權(quán)，出資建設(shè)者占有房屋使用權(quán)，利潤分配完畢，聯(lián)合建房合同即履行完畢，但因為雙方約定以房屋租賃的方式分配利潤，故房屋所有權(quán)人要保證將房屋交付出資方承租使用，并按照租賃的要求，使租賃物在承租期內(nèi)滿足出資方的使用。聯(lián)合建房的約定雖然履行完畢，但是作為利潤分配方式的房屋租賃約定還在繼續(xù)履行，聯(lián)合建房的約定無法吸收雙方對于房屋租賃的約定，因此，合同的性質(zhì)應(yīng)確定為聯(lián)合建房、房屋租賃合同。


　　筆者同意上述第二種觀點。認定合同性質(zhì)應(yīng)當(dāng)探求合同當(dāng)事人的意思表示和締約目的。從《合同》約定內(nèi)容看，張某簽約的真實意思表示并不是與土地使用權(quán)人就合作進行利益分配，而是在一定期限內(nèi)租賃建成后的房屋。其締約目的最終落實在對所建房屋的租賃上。張某的投資建設(shè)行為，是其租賃建成后房屋的對價。因此，不論雙方是否約定張某使用建成的房屋應(yīng)支付租金，張某對建成房屋的使用都已經(jīng)支付了對價。因為張某不分配利益，當(dāng)然不會承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。某部隊簽約的真實意思表示是通過預(yù)先收取租金，以完成房屋的建設(shè)并將房屋出租獲取收益，其締約目的落實在通過租賃房屋獲取租金收益上。提前收取承租人的租金并由承租人進行房屋建設(shè)，是其完成房屋建設(shè)的一種手段，或者說是其融資建設(shè)房屋的一種方式。租賃合同是出租人提供房屋給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其本質(zhì)特征是以租賃物的使用、收益和租金的收取為目的?！逗贤肪喖s雙方的真實意思表示符合租賃合同的法律特征。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋租賃合同?！北景杆妗逗贤芳s定內(nèi)容符合司法解釋規(guī)定情形，應(yīng)當(dāng)依照司法解釋規(guī)定認定合同性質(zhì)為房屋租賃。但本文中的《合同》與一般房屋租賃合同相比，具有特殊性，一是合同簽訂時租賃房屋尚未建成；二是承租人對租賃房屋支付的對價包括承擔(dān)房屋的建設(shè)。因此，相對于一般房屋租賃合同而言，本文所涉合同中，承租人支付租賃房屋的建設(shè)資金并承擔(dān)租賃房屋的建設(shè)，完成房屋建設(shè)后，雙方權(quán)利義務(wù)方與一般房屋租賃合同相同。實際上該類合同系對在建工程的一種經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式中，商品房預(yù)售合同亦屬于對在建工程的經(jīng)營行為，上述兩類合同均是在房屋未建成情形下，通過預(yù)收租金或者預(yù)收購房款的方式獲取建設(shè)資金，以完成房屋建設(shè)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，將開發(fā)商出售尚未建成房屋簽訂的合同定性為商品房預(yù)售合同，并針對預(yù)售房屋的特點規(guī)定了一系列的處理原則。按照“相同問題相同處理”的法制原則，對于尚未建成房屋的出租應(yīng)當(dāng)定性為房屋預(yù)租合同，更符合合同本身的特點，這樣也便于與一般的房屋租賃合同區(qū)分，按照預(yù)租合同的特殊性處理糾紛。這一觀點體現(xiàn)在部門規(guī)章和部分省、市的地方性法規(guī)中，如國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》規(guī)定：開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進行稅前扣除。上海市1998年頒布的《上海市商品房預(yù)租試行辦法》規(guī)定：商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。人民法院亦在審判實踐中吸收了該觀點，一些案例中將出租在建房屋的經(jīng)營行為認定為房屋預(yù)租。


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　　實踐中，對本案所涉合同的效力主要有兩種意見。第一種意見認為該類合同無效，理由是：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》關(guān)于使用土地的單位和個人必須按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的規(guī)定屬于強制性規(guī)定，違反上述規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租劃撥土地使用權(quán)的行為無效?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！钡?5條規(guī)定，符合條件的經(jīng)批轉(zhuǎn)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用者限定為公司、企業(yè)、其他組織和個人，不包括國家機關(guān)等劃撥土地使用者。國家機關(guān)等在劃撥用地上建設(shè)房屋進行出租屬于房地產(chǎn)經(jīng)營行為，該經(jīng)營行為違反了上述法律有關(guān)禁止違反規(guī)劃進行建設(shè)和劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準出租的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定無效。


　　第二種意見認為，該類合同應(yīng)認定有效?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定劃撥用地未經(jīng)批準不得出租，但《城市房地產(chǎn)管理法》第56條規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》并未禁止在劃撥土地上建設(shè)房屋并出租，僅從通過行政管理保護國家土地收益的角度，規(guī)定將租金中所含土地收益上繳國家。從法律適用角度分析，《城市房地產(chǎn)管理法》相對于《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》而言，屬于新法，應(yīng)優(yōu)先適用新法。從法律位階上看，前者為法律，后者為行政法規(guī)，亦應(yīng)優(yōu)先適用。從本案情況看，某部隊在劃撥用地上建設(shè)房屋出租，租賃標的物落實在房屋上，亦應(yīng)首先適用《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)房屋租賃的規(guī)定。依照該法規(guī)定，本案所涉合同應(yīng)當(dāng)認定有效。這一觀點也體現(xiàn)在最高人民法院相關(guān)司法案例中。最高人民法院在審理西安交通大學(xué)第二醫(yī)院與陜西惠源物業(yè)管理有限公司投資建房、房屋使用權(quán)糾紛〖（2002）民一終字第41號〗一案中認為，國有劃撥土地進入市場經(jīng)營導(dǎo)致國家土地收益損失，如果房屋建成后能以補繳土地收益金的方式彌補可能造成的損失，判決合同有效是可以的，《合同法》實施后，總的精神是不要輕易認定合同無效，只要沒有違背法律禁止性規(guī)定，就應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思表示。


　　筆者認為，本案所涉合同在房屋完成建設(shè)交付承租人使用后，雙方當(dāng)事人基于合同約定履行的主要權(quán)利義務(wù)與一般房屋租賃合同完全相同，對合同效力的認定主要按照合同法等相關(guān)法律有關(guān)房屋租賃合同效力的規(guī)定來予以確定。在房屋尚未建成交付承租人使用前，應(yīng)當(dāng)基于預(yù)租法律行為的特點，審查房屋建設(shè)行為的合法性。只要所建設(shè)的房屋取得了合法建設(shè)手續(xù)，租賃標的物便具有了合法性，合同以認定有效為宜。依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，法律并未禁止出租國有劃撥土地上建設(shè)的房屋。前文案例中，房屋已經(jīng)竣工交付承租人使用經(jīng)營多年，出租人取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，一、二審法院認定合同有效是正確的。


　　四、最高人民法院民一庭意見


　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條的規(guī)定，認定為房屋租賃合同。當(dāng)事人僅以該合同涉及的土地為劃撥用地主張認定合同無效，應(yīng)不予支持。