出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實，應當如何承擔責任




——甲公司與個體工商戶乙房屋租賃合同糾紛上訴案注釋3










　　最高人民法院民一庭


　　裁判主旨：


　　對因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。


　　關(guān)鍵詞：欺詐；締約過失；撤銷權(quán)


　　一、案情簡介


　　2000年6月1日，甲公司以其擁有產(chǎn)權(quán)的公園路1號房屋(建筑面積1000平方米)作抵押與工商銀行某支行丙簽訂200萬元最高額貸款抵押合同，抵押期限自2000年6月至2002年6月，甲公司辦理了他項權(quán)證。


　　2000年9月1日，甲公司在未告知出租房屋已抵押給丙的情況下，與個體工商戶乙簽訂房屋租賃合同，租期十年，還約定：甲公司將公園路1號房屋出租給乙，并協(xié)助辦理裝修和經(jīng)營的必要手續(xù)；任何一方不得以該房進行抵押擔保；如甲公司違約，賠償乙租期內(nèi)的實際經(jīng)營損失；乙不得將房屋轉(zhuǎn)租第三人，如違約，賠償租期內(nèi)的全部租金；租金每月3000元。乙將承租房屋裝修后從事小商品經(jīng)營。


　　2001年12月1日，甲公司與丙簽訂協(xié)議，將出租房屋給丙用于抵債，甲公司承擔產(chǎn)權(quán)變更的一切稅費。2001年12月30日，甲公司將出租房屋過戶至丙名下。


　　2002年6月9日，某房地產(chǎn)公司丁通過拍賣取得上述房產(chǎn)后，隨即開始開發(fā)。


　　2002年7月1日，甲公司向乙發(fā)出“解除房屋租賃合同通知書”，內(nèi)容為：經(jīng)市規(guī)劃局、市發(fā)展計劃局等部門批準，于2002年6月18日發(fā)布拆遷公告，拆遷期限為6月18日至8月17日，根據(jù)上述情況，無法履行租賃合同，因此解除租賃合同。


　　2003年9月1日，乙被強制搬遷出承租房屋。2005年4月丁開發(fā)的商品房建成并交付使用。


　　乙訴至法院稱，合同訂立前，甲公司已將出租房屋抵押給丙，違反了租賃合同中關(guān)于任何一方不得以房屋抵押擔保的約定；后又違反合同約定單方解除合同，使其無法繼續(xù)使用承租房屋。請求法院判令甲公司承擔剩余租期7年內(nèi)的經(jīng)營損失，共計140萬元，并承擔本案全部訴訟費用。


　　甲公司辯稱，未告知出租房屋已被抵押的事實屬于隱瞞行為，不是違約；政府拆遷屬不可抗力，通知解除合同的行為符合法定免責事由，不構(gòu)成違約。即使違約成立，因違約賠償數(shù)額約定過高，要求法院適當降低。


　　二、法院裁判情況


　　一審法院經(jīng)審理認為，本案房屋租賃合同合法有效，本案爭議房屋抵押在先，租賃在后，先設(shè)定的抵押權(quán)可以對抗后設(shè)立的租賃權(quán)。丙以抵債形式取得房產(chǎn)，將房屋通過拍賣給丁。訟爭房屋被拆遷屬不可抗力，甲公司在不能實現(xiàn)合同目的情況下，及時通知了乙解除合同，乙收到通知書后未行使合同解除抗辯權(quán)，應視為同意解除合同，故租賃合同已經(jīng)解除，甲公司并未構(gòu)成違約。一審判決駁回乙的訴訟請求。案件受理費由乙負擔。


　　乙不服一審判決，以原起訴理由向二審法院提起上訴。


　　二審法院經(jīng)審理認為，本案房屋租賃合同合法有效。簽約時，甲公司未告知乙房屋已抵押的事實，且約定該房屋不得用作抵押擔保，屬欺詐。該行為導致房屋先被抵債后又被拍賣，拍得房屋被丁拆除，最終導致合同解除。因丁拆遷行為屬商業(yè)開發(fā)，不是政府行為，不構(gòu)成不可抗力。從最初的房屋抵押到最終的合同解除，甲公司明顯存在過錯，構(gòu)成單方違約，應承擔違約責任，并賠償乙遭受的損失。因合同關(guān)于違約賠償約定過分高于實際損失，對此，予以調(diào)整。甲公司賠償乙從搬出租賃房屋到應當回遷繼續(xù)承租期間(2003年9月至2005年4月)的營業(yè)損失。二審法院判決：撤銷一審判決，甲公司賠償乙18個月的營業(yè)損失計36萬元。案件受理費由雙方當事人各半分擔。


　　三、主要觀點及理由


　　二審法院認為，本案甲公司的抵押行為發(fā)生在訂立合同前，在訂立合同時，甲公司故意隱瞞抵押這一與合同條款相悖的重大事實，違反先合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成欺詐。該欺詐行為最終導致甲公司解除合同并給乙造成經(jīng)營損失，應當承擔民事責任。但對于該民事責任的性質(zhì)是違約責任還是締約過失責任，認識不一致。


　　第一種觀點認為，甲公司應承擔締約過失責任。甲公司在簽訂租賃合同前隱瞞了出租房屋被抵押的事實，其實施的欺詐行為違反了先合同義務(wù)，乙可基于締約過失責任要求甲公司承擔賠償責任。近來，學界有觀點認為合同有效成立情況下仍可成立締約過失責任，且審判實踐中也有類似判例。因此，讓甲公司承擔締約過失責任有理論依據(jù)和判決先例。


　　第二種觀點認為，甲公司應承擔違約責任。甲公司未告知已將出租房屋抵押給丙的情況下，與乙在房屋租賃合同中明確約定任何一方不得將該房屋作為抵押擔保。在訂立合同時，甲公司故意隱瞞抵押這一與合同條款相悖的重大事實，構(gòu)成欺詐，根據(jù)《合同法》第94條，乙可以自知道或應當知道撤銷事由之日起一年期間請求法院撤銷或變更合同。乙在法定除斥期間未行使撤銷權(quán)，已無權(quán)行使撤銷權(quán)。訂立合同時，當事人意思表示真實自愿，且該合同已經(jīng)實際履行，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按約定履行各自義務(wù)。根據(jù)《合同法》第216條規(guī)定，出租人的主要義務(wù)是按照約定交付租賃物，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。本案的實際情況是，甲公司履行抵押合同將出租房屋抵債給丙，隨后丙又將房屋拍賣給丁，因丁要進行房地產(chǎn)開發(fā)，將訟爭出租房屋拆除，最終甲公司不得不通知乙解除合同，致使乙不能繼續(xù)租賃該房屋。這樣，甲公司先行抵押行為導致訟爭標的物被拆除，租賃合同不能履行，二者存在直接因果關(guān)系。據(jù)此，甲公司不能將租賃物交給承租人繼續(xù)承租使用，構(gòu)成根本違約。因丁拆遷行為屬商業(yè)開發(fā)，不是政府行為，不能構(gòu)成不可抗力，故甲不能以不可抗力免責，應承擔違約責任。


　　我們同意第二種意見，本案不構(gòu)成締約過失，甲公司應承擔的是違約責任。首先，締約過失責任一般適用于合同未成立，成立但未生效、無效或者被撤銷的情況，賠償?shù)姆秶仓荒苁切刨嚴鎿p失；其次，在合同有效的情況下,雙方當事人受合同效力拘束,對一方違反約定致他方損害的行為,由違約責任制度對受損方提供法律救濟,或受損一方可通過合同履行獲得履行利益來彌補,因此,締約過失責任不應介入合同有效場合；再次，違反先合同義務(wù)的欺詐行為并不必然給受欺詐方造成損失，個別情況下，受欺詐方還可能因此獲利，所以法律賦予當事人可以行使撤銷權(quán)，也可以不行使撤銷權(quán)而使合同有效成立；最后，還有一種情況是，欺詐行為本身不違反合同約定，一定時間內(nèi)沒有產(chǎn)生實際損害。但是如果該欺詐行為所依托的事實發(fā)生了變化，隨之可能導致欺詐方違約。本案正是如此，甲公司在丙行使抵押權(quán)之前并沒有給乙直接造成損害，只是丙在行使了抵押權(quán)并將房屋拍賣用于房地產(chǎn)開發(fā)之后，甲公司無法按照約定履行租賃合同。此時甲公司的抵押行為成了導致合同無法繼續(xù)履行的主要原因，具有因果關(guān)系。至此甲公司不能繼續(xù)履行將租賃物交給承租人使用的主要義務(wù)，構(gòu)成根本違約，加之其不能以不可抗力免責，因此，應承擔違約責任，賠償乙的經(jīng)營損失。


　　四、最高人民法院民一庭意見


　　對因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。受欺詐方?jīng)]有行使撤銷權(quán)，租賃合同有效成立的，在合同履行過程中，如該欺詐行為導致欺詐方違約的，欺詐方承擔違約責任，不宜認定為締約過失責任。